Inversión Inmobiliaria en 2020, ¿qué nos espera? La opinión de 5 expertos inmobiliarios.

Inversión Inmobiliaria en 2020, ¿qué nos espera? La opinión de 5 expertos inmobiliarios.

Afrontando ya las últimas semanas del año hoy tramos un artículo diferente, con la opinión de grandes expertos del sector inmobiliario de cara al año próximo. Muchas gracias a todos ellos por participar.

 

Marijo Perez Asensio, Experta en inversiones inmobliarias y portfolio Asset manager en Compañias como  Iberdrola Inmobiliaria , Socimi Elix-KKR y grandes multinacionales

En los más de 20 años que trabajo en el sector, han sido múltiples y por diversas circunstancias, los vaivenes que se han dado en el mercado inmobiliario. No obstante mi reflexión histórico-general es que representa un valor seguro de inversión ya que, al margen de la tangibilidad física de los activos y la versatilidad en el uso (que admite variaciones, reformas o cambio de actividad) permite un retorno garantizado a lo largo del ciclo vital del activo.

 

Moisés Ruiz , más de 30 años en el sector. Formador y Consultor Inmobiliario, Director de AGORA MLS Agrupación Inmobiliaria. 360 Agencias agrupadas en 10 Provincias.

Ahora más que nunca, ante una realidad de desaceleración económica y unas expectativas de tipos de interés bajos durante varios años, el inmueble vuelve a ser una gran opción de inversión, especialmente el residencial. Pero inversión de gestión, no de especulación, y siempre de la mano de un experto asesor inmobiliario de la zona. Una inversión a medio plazo obtendrá una renta vía alquiler muy interesante y unas atractivas plusvalías. La inversión en locales y oficinas también está siendo muy productiva, pero es un segmento menos asequible para los particulares.

Lo importante en el sector inmobiliario es la ubicación, además del estado del inmueble, para ello es vital estar bien asesorado por un buen profesional del sector.

 

Rebeca Perez. Fundadora y CEO en Inviertis; el primer marketplace para propiedades en rentabilidad.

El nuevo usuario, el nuevo inversor.

Hace ya años que, para un gran colectivo, cada vez más numeroso y con mayor poder adquisitivo, lo que no está en google, simplemente no existe. Ese hecho innegable fuerza al sector inmobiliario y sí, también al de la inversión, a digitalizarse, a hacerse visible también para ese colectivo que, en un futuro ni tan lejano ni tan hipotético, se convertirá en sus clientes.

Las nuevas tecnologías han llegado para quedarse, pero no para substituir a las empresas que ya existen, sino para ayudarlas en su (tardía) transformación. El sector inmobiliario va a encontrar una gran aliada en cómo esas tecnologías transfieren la información y dan transparencia al sector, además de agilizar procesos para reducir plazos.

Los nuevos estilos de vida y nuevas formas de trabajo van a permitir el desarrollo de nuevos modelos de negocio, no tan sustentados en la propiedad, sino en servicios. Si todo eso lo aplicamos a la inversión inmobiliaria, ¿que nos queda?

En 2020 vamos a encontrarnos con modelos ya existentes que se digitalizan dando lugar a procesos más rápidos; inversión en vivienda de manera online a través de plataformas como Inviertis o desarrollos urbanísticos con nuevos usos como el co-living y el co-working.

En 2020, invertir en real estate seguirá siendo rentable gracias a bajos tipos de interés y esos cambios socio-demográficos que transforman nuestra sociedad.

 

Carlos Pérez-Newman. Experto inmobiliario, asesor y conferenciante sobre marketing y ventas inmobiliarias en Europa y América Latina. Director de tupuedesvendermas.com

¿Por qué es interesante la inversión en inmuebles? Bajo mi punto de vista, invertir en inmuebles tiene 3 excelentes ventajas respecto a la inversión en bolsa o en otros productos

1.- El apalancamiento de este tipo de inversión. Utilizar la deuda para financiar la adquisición de un activo. En la compra de un inmueble, se puede utilizar el apalancamiento como un medio para aumentar el rendimiento del capital invertido mediante la obtención de una hipoteca. Esto es algo que no se puede hacer invirtiendo en otras clases de activos, por ejemplo, negociar acciones y participaciones o invertir dinero en cuentas de ahorro y depender de intereses bancarios. El apalancamiento permite a los inversores que invierten en inmuebles disponer de poco dinero para generar un mayor retorno de la inversión (ROI).

2.- La Adaptación de cartera. Después del apalancamiento, una ventaja en la inversión inmobiliaria es la capacidad de «adaptar» su cartera. Un pequeño inversor puede tener €100,000 disponibles y una opción es invertir todo este dinero en una propiedad por valor de €100.000 o alternativamente, a través del apalancamiento, se podrían utilizar los €100,000 para comprar 4 propiedades a €25,000 cada una para alquilar con 4 hipotecas. Si los precios de las propiedades aumentan en esa área en 1 año un 25%, y el inversionista hubiera comprado 1 propiedad por €100,000, su cartera de propiedades ahora valdría €125,000. Sin embargo, si el inversor hubiera utilizado el mismo capital e invertido en 4 propiedades, su cartera ahora tendría un valor de €500,000 (4 x € 125,000). Por lo tanto, se pueden obtener grandes ganancias en la inversión de múltiples propiedades.

3.- Los costos de las hipotecas. Las hipotecas en España son muy bajas, a menos del 3%, por lo que el apalancamiento y la adaptación de cartera se hacen aún más atractivas.

¿Cómo ves el mercado en el 2020? No sé qué contestar a esta pregunta. Todo depende de la situación política del país durante próximo año. Si hay estabilidad la economía crecerá y las oportunidades de inversión aumentarán. En realidad, es difícil contestar a esta pregunta. En mi trayectoria en este sector he visto bastantes factores que pueden cambiar el rumbo del sector en meses en contra de lo que economistas de prestigio auguraron. Además, ahora contamos con las “fake news online”, que no ayudan demasiado e influyen para bien o para mal en cómo se percibe un mercado y en lo que podría pasar.

 

Juan Luis Toboso. Gerente de Inmobiliaria Alicante. Economista y asesor financiero especializado en inversiones inmobiliarias.

Tras varios años de grandes oportunidades de inversión inmobiliaria, en este 2019 hemos tenido que ser más selectivos a la hora de analizar cada propiedad y luchar cada operación, tendencia que creemos que seguirá de cara al 2020. En todo tipo de mercados existen oportunidades de inversión inmobiliaria, pero debemos centrarnos en obtener un cashflow o flujo de efectivo positivo y cambiar la mentalidad de conseguir un pelotazo o ganancia en el corto plazo.

Contar con el apoyo de buenos asesores de inversión inmobiliaria aportará tranquilidad a la hora de llevar a cabo una operación y nos ayudará a reducir los múltiples riesgos que existen en la inversión inmobiliaria, especialmente en los primeros pasos en este campo. Paciencia, cautela y especialmente aprendizaje y formación en inversión inmobiliaria nos ayudará a evitar errores y afrontar el próximo año con el conocimiento y el trabajo necesario para realizar inversiones inmobiliarias satisfactorias.

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Por qué todo inversor inmobiliario debería considerar invertir en SOCIMIs.

Por qué todo inversor inmobiliario debería considerar invertir en SOCIMIs.

Las ventajas de invertir en socimis: invertir en inmuebles sin complicaciones.

Antes de la revolución industrial el patrimonio de una persona se medía principalmente por la cantidad de tierra que poseía. Aunque el siglo XX tuvo un aumento en la propiedad de acciones y bonos, aún es rentable invertir en inmuebles a través de diferentes opciones. La inversión a través de socimis  (SOciedad Cotizada de Inversión en Mercados Inmobiliarios) puede ser una forma de invertir en inmuebles sin las complicaciones a las que se enfrenta cualquier inversor inmobiliario que gestiona directamente su cartera de propiedades.

Hasta hace unos años en España no había forma de que una persona con un capital limitado pudiera obtener los recursos financieros necesarios para participar en proyectos de inversión inmobiliaria a gran escala, como hoteles o centros comerciales.  Hoy día existen múltiples opciones para invertir en diferentes proyectos y tipologías de activos, estrategias de inversión inmobiliaria o zonas determinadas. Siga leyendo para conocer las grandes ventajas de inversión en socimis y por qué todo inversor inmobiliario debería considerarlo.

 

¿En qué consiste exactamente la inversión en socimis?

Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) nacen tras la adaptación de la normativa europea sobre REITs  (Real Estate Investment Trust) al mercado español, con el objetivo de regular las empresas dedicadas a la inversión en activos inmobiliarios para su arrendamiento.

invertir en socimis

Para constituirse como tal, una socimi debe invertir al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento o en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, o en invertir en otras socimis. En cuanto a sus ingresos, el 80 % de las rentas deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles o al cobro de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras socimis.

La inversión en estas sociedades de inversión inmobiliaria es un tipo de inversión que combina los mejores aspectos de una inversión en inmuebles y una inversión en acciones. Esta clase única de activo ofrece oportunidades de inversión inmobiliaria para cualquier pequeño inversor o ahorrador y permite obtener una exposición al mercado inmobiliario con unos requerimientos de capital o carga de trabajo mucho menores.

 

Beneficio de Invertir en Socimis # 1: Comenzar a invertir en inmuebles poco a poco.

No es necesario ser multimillonario para plantearse ser inversor inmobiliario o comenzar a invertir en socimis. Al igual que puede abrir una cuenta de valores para invertir en bolsa con muy poco capital es igual de sencillo comenzar a invertir en socimis desde cualquier bróker.

Esto es un gran avance como inversores ya que nos permitirá comenzar a invertir en inmuebles con muy poquito capital, interesarnos en este tipo de inversiones y aprender sobre ellas, e ir avanzando en este campo poco a poco. A diferencia de una inversión inmobiliaria tradicional, que por lo general requerirá un capital mínimo de decenas de miles de euros. Esta comparación es abrumadora y permite a cualquier persona invertir en socimis y convertirse en inversor inmobiliario con un compromiso financiero mucho menor. Pero existen otros muchos beneficios de la inversión en socimis además de la flexibilidad y facilidad para comenzar.

 

Beneficio de Invertir en Socimis # 2: Alguien más se encarga de los problemas.

Si decide seguir la opción de inversión inmobiliaria directa, la responsabilidad de evaluar a los inquilinos, cobrar el alquiler, reparar los problemas, etc. recaerá en usted. Sí, siempre tendrá la opción de contratar a un administrador o gestor para que se encargue de estas cosas, pero esto reducirá una parte de sus ganancias. Mientras tanto, si opta por invertir en socimis nunca tendrá que preocuparse por tener que lidiar con estos asuntos e inconvenientes.

Los propietarios de cualquier inmueble tienen la responsabilidad de mantener sus propiedades en buenas condiciones, especialmente en aquellos inmuebles de más antigüedad. Son pocos los inversores inmobiliarios que han tenido la suerte de no tener que solventar diversos tipos de problemas debido a daños inesperados y reparaciones de emergencia (consejo: cuente siempre con un seguro de hogar adecuado para un inmueble en alquiler y no escatime en ello, lo agradecerá cuando sea necesario). Por otra parte si invierte en socimis nunca tendrá que lidiar con estos problemas imprevistos.

 

Beneficio de Invertir en Socimis # 3: Ingresos vía dividendos.

La inversión en socimis mantiene muchas similitudes con la inversión en bolsa. Pero hay reglas específicas sobre las socimis que las hace más atractivas que la mayoría de empresas de otros sectores.

Por ejemplo, uno de los mayores beneficios es el hecho de que las socimis están obligadas a repartir buena parte de sus beneficios vía dividendos. Las socimis repartirán al menos el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por la venta de activos inmobiliarios y el 100% de lo obtenidos de otras inversiones en socimis o REITs.  Y este es un porcentaje mucho más atractivo que el de otras empresas cotizadas.

 

Beneficio de Invertir en Socimis # 4: Diversificación instantánea.

inversion inmobiliaria jpg (8)Una de los errores más frecuentes de los inversores inmobiliarios novatos (o no tan novatos) se da al infravalorar los costes de mantenimiento y reparación de una propiedad. Un gasto imprevisto en una propiedad en una cartera de un solo inmueble, o incluso de tres o cuatro propiedades, puede arruinar el retorno de toda nuestra cartera en un periodo determinado y convertirse en un gran problema si contamos con un capital limitado.

Especialmente para reducir los riesgos de cualquier inversión el concepto de diversificación es importante también al invertir en inmuebles. Al igual que un inversor en bolsa no colocaría todos sus ahorros en una misma acción, conlleva un riesgo el depositar todos sus ahorros en una sola propiedad, aunque es la única opción para muchas personas que comienzan a invertir en inmuebles de manera directa (nota: para reducir los riesgos de la inversión directa es necesaria formación, asesoramiento y estudiar cada oportunidad para conseguir un margen de seguridad). Al invertir en socimis, por su parte, contamos al instante con una participación en decenas de propiedades con una gran diversificación en cuanto al tipo de activos, diversidad geográfica o estrategias de inversión inmobiliaria. Asimismo un problema en cualquiera de las propiedades no afectará de manera significativa al total de la cartera.

 

Conclusión, invertir en socimis como alternativa o complemento a la inversión inmobiliaria directa.

Si está pensando en invertir en inmuebles para su alquiler debe tener en cuenta el tiempo y esfuerzo que requiere reformar y adecuar la propiedad, buscar inquilinos, mantener la vivienda o los posibles dolores de cabeza ante impagos y otros problemas. Este es el trabajo del que no tendrá que ocuparse al invertir en socimis, y solamente nos tendremos que preocupar del seguimiento de las acciones y las estrategias de la compañía. Si no puede dedicarle el tiempo necesario o no cuenta con el capital necesario, invertir en socimis puede ser la alternativa ideal para comenzar a invertir en inmuebles.

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Punto a Favor de la Inversión Inmobiliaria frente a la Inversión en Bolsa.

Punto a Favor de la Inversión Inmobiliaria frente a la Inversión en Bolsa.

Sobre si es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en acciones o fondos de inversión existe opiniones para todos los gustos, y es una conversación que permite conocer diversos puntos de vista y me gusta especialmente.

Si tuviera que describir el espíritu de estas conversaciones tendría que usar la palabra emocional. Las personas están profundamente comprometidas con su punto de vista, como si de su equipo de fútbol se tratara. Posiblemente nuestras creencias definen nuestra realidad y debemos comprometernos con ellas.

Independientemente de sus sentimientos al respecto, veremos a continuación un gran argumento a favor de la inversión inmobiliaria frente a las acciones u otras opciones:

La hipótesis del mercado eficiente:

La hipótesis del mercado eficiente es una teoría que ha existido desde la década de 1960, que establece que el precio de cualquier activo en un momento dado refleja toda la información disponible sobre el mismo. Se presume que, en un mercado eficiente, toda la información que debe conocerse para valorar un activo está disponible de forma libre e igual para todos los participantes en ese mercado.

Por tanto existe la suposición de que en el momento en  el que compramos un activo el precio que pagaremos refleja el verdadero valor de ese activo según lo establecido por el mercado en función de toda la información disponible. La fijación de precios es eficiente.

inversión inmobiliaria bolsaHabrá visto en el caso de las acciones esa cinta que aparece en los medios económicos mostrando el precio en tiempo real. Si quisiera comprar cualquiera de esas acciones, el precio que tendría que pagar será el precio al que cotiza en ese momento, o un precio cercano en caso de fijar una orden limitada. Es importante destacar que todos los demás participantes en ese mercado que deseen tomar posiciones pagarán también el mismo precio. Simplemente no existe una forma legal de lograr un mejor precio que el que se establece en un mercado eficiente (por rizar el rizo, obviemos el uso de opciones y venta de puts, que en cualquier caso no sería inmediato).

Sin embargo, esta imparcialidad viene con la consecuencia de que el inversor individual no pueda teóricamente tener un rendimiento mejor que el mercado en su conjunto. Esta es una característica de diseño del mercado eficiente. Y este efecto se amplifica aún más con el uso de una estrategia de diversificación. Limita el riesgo de pérdida para un activo individual, pero también excluye efectivamente la posibilidad de adelantarse o mejorar al mercado de una manera sustantiva.

La diversificación, por cierto, no es la estrategia elegida por los inversores de renta variable exitosos. Tomando por ejemplo la corriente del value investing, estos profesionales evalúan empresas y, al detectar una buena oportunidad, asignan una parte relevante de capital. Esta estrategia depende de la capacidad de un inversor para analizar con precisión todos los datos disponibles.  En palabras del propio Warren Buffet, la diversificación es la protección contra la ignorancia. O dicho de otra manera, si no sabe cómo invertir, debe diversificar.

¿Es posible diversificar al invertir en inmuebles?

Los mercados inmobiliarios operan con principios que son opuestos al de eficiencia, y de hecho es ineficiente por naturaleza. Para comenzar, la fijación de precios en una compraventa inmobiliaria es una función del acuerdo al que lleguen las partes compradora y vendedora.

Ambas partes, sean personas o empresas, toman decisiones basadas únicamente en sus circunstancias que pueden tener (o no) relación con el mercado en general. Me haces una oferta en base a tu presupuesto, deseos, etc. y, si estoy de acuerdo, tenemos un trato.

La condición anterior significa que un profesional puede negociar y lograr una oportunidad de inversión inmobiliaria a un precio que esté considerablemente por debajo del valor intrínseco del activo y por debajo de lo que establece el mercado: la fijación de precios es ineficiente, a diferencia del mercado de valores.

Y tras la compra de un inmueble como inversión, lo que esto implica para nuestra práctica como inversores inmobiliarios es que la ineficiencia del mercado inmobiliario nos permitirá llevar a cabo diferentes acciones y estrategias para aumentar el valor intrínseco de cualquier inmueble, algo que no es posible en un mercado eficiente.

Lo que todo esto significa es que, inherentemente y por definición, es más ventajoso invertir en un mercado ineficiente, como el mercado inmobiliario, si contamos con el conocimiento suficiente y sabemos lo que hacemos. El ejemplo desde el punto de vista de las acciones lo vemos cuando Buffet compra una acción y toma una posición lo suficientemente grande para controlar o mejorar desde el interior la empresa. Como inversores individuales no podemos hacer esto en el mercado de valores, pero sin duda podemos hacerlo como inversores inmobiliarios. Por lo tanto, es posible pagar menos y conseguir buenas oportunidades de inversión inmobiliaria y luego forzar un aumento de valor.

Ejemplo real de inversión inmobiliaria.

Veamos el ejemplo de una oportunidad de inversión inmobiliaria realizada hace unos años, que ilustra esto a la perfección. Local comercial alquilado, renta de 37.200 euros anuales (3.100 €/mes) y precio final tras una negociación de meses en 455.000 euros,  lo que supone una rentabilidad anual del 8’17%. La situación, una empresa relacionada con el sector de la arquitectura que no pasaba por su mejor momento y necesitaba liquidez, y unos socios que querían gestionar la venta con discreción. Asimismo la compra se financió en un 70%.

Esta fue una operación que gestioné directamente como asesor de inversión inmobiliaria. Varios meses después y ya con el inmueble bajo gestión obtuvimos ofertas superiores a los 600.000 euros (rentabilidad 6’2%). En cualquier caso estas ofertas no se aceptaron pues el objetivo era comprar y mantener como complemento a una futura jubilación.

¿Qué hizo esta oportunidad de inversión inmobiliaria posible? Simple: el mercado inmobiliario es un mercado ineficiente. En este caso pudimos pagar menos dada la situación de la empresa propietaria del inmueble y a una comercialización mejorable, donde presentaron el inmueble a varios inversores inmobiliarios y no promocionaron públicamente absolutamente nada.  Se habría podido obtener una cantidad mucho mayor simplemente con una comercialización completa y profesional y un plazo mayor.

Esta es solo una de las inversiones inmobiliarias que gestionamos habitualmente. No aparecen todos los días, pero desde luego no son imposibles y debemos estar preparados para actuar cuando están disponibles.  Y tú, ¿eres capaz de detectar este tipo de oportunidades de inversión inmobiliaria? ¿Estás preparado para el momento en el que surjan?

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Apreciación en una Inversión Inmobiliaria. ¿Es realmente importante?

Apreciación en una Inversión Inmobiliaria. ¿Es realmente importante?

Numerosos clientes interesados en inversiones inmobiliarias nos preguntan o solicitan frecuentemente oportunidades de inversión inmobiliaria que “vayan a subir de precio”. En ocasiones porque no se conocen las otras variables de la inversión inmobiliaria, o simplemente porque piensan que el crecimiento en el precio es imprescindible para ganar dinero. Asumiendo que su objetivo principal es contar con patrimonio neto cada vez mayor, obsesionarse con la apreciación a veces puede hacernos olvidar lo más importante.

El crecimiento de nuestro capital.

inversión inmobiliaria capital

¿Pero no se necesita que mis inversiones aumenten de valor para hacer crecer mi capital? Desde luego es un factor positivo, y lo buscaremos y tendremos en cuenta si podemos obtenerlo, pero no es absolutamente necesario. Además, cuando la apreciación se esfuma, como sucede de vez en cuando, su estrategia debe ajustarse para seguir aumentando o manteniendo un flujo de efectivo postilo, sus inversiones inmobiliarias y su patrimonio.

Veamos un ejemplo rápido, de un mercado teórico con precios fijos. En un mercado inmobiliario como este será posible generar un crecimiento de patrimonio gracias a la acumulación de un flujo de caja positivo. Imagine que encuentra una oportunidad de inversión inmobiliaria que le cuesta 100.000 €, gastos e impuestos incluidos. Le costará aproximadamente 35.000 € que tendrá que aportar a la inversión, y obtendrá un préstamo hipotecario para completar el pago.

Un pago inicial del 20% le deja con un préstamo de 80.000€ con una tasa fija (2%) a 30 años, lo que nos dejaría una cuota de 295€.  Suponiendo un alquiler razonable de 660€, el flujo de caja positivo de esta inversión sería de algo más de 250 € al mes, descontando todos los gastos (IBI, comunidad, seguros y reserva para mantenimiento y reparaciones).

Tomando un periodo anual, este propiedad nos aporta un flujo de caja anual de 3.000€. Si en estos momentos no necesita tres mil euros extra al año puede ser interesante aplicarlo cada año a amortizar la hipoteca. ¿Qué obtendríamos con ello? Gracias a este plan de amortización (1.500 € cada seis meses), en apenas 15 años tendremos una propiedad libre de hipotecas que nos generará al menos 7.000 euros en ingresos anuales, cantidad mayor si aumentan en estos quince años los ingresos por el alquiler.

Y eso aportando solo 35.000 euros a la operación inicialmente, lo que supone un 20% de retorno (mientras que los primeros quince años el retorno es 0).

Por el contrario, en caso de no amortizar el préstamo hipotecario, desde el primer momento estaremos obteniendo una rentabilidad sobre el capital aportado en torno al 12-14%. Estaremos de acuerdo en que el proceso no es precisamente rápido, y que los inconvenientes pueden ser muchos pero,  ¿es posible obtener rentabilidades de este tipo en otras opciones diferentes a la inversión inmobiliaria?

El aumento del precio de nuestras propiedades, la guinda del pastel.

Hemos realizado estos cálculos independientemente del valor futuro de la propiedad. Si tenemos la suerte de que el valor de nuestra inversión inmobiliaria aumente en el futuro habrá aumentado nuestro patrimonio, aunque no se vea reflejado directamente en el flujo de efectivo que obtenemos. Será en caso de venta cuando obtendremos más (o menos en caso de caída de precios) de lo que pagamos inicialmente, variando la rentabilidad total obtenida en nuestra inversión.

Veámoslo de otra manera. Imagine que hubiese hecho esto hace 15 años. Ahora tiene una propiedad libre de cargas con un flujo de efectivo positivo de 7.000 € anuales. Si tenemos la buena suerte de que la vivienda ha aumentado su valor podríamos venderla con un rendimiento mucho mejor. Si por el contrario vemos una caída en el precio, seguiremos cobrando nuestra renta proveniente del alquiler y los valores mostrados previamente no variarán mientras se mantenga el ingreso por alquiler.

La clave no es buscar oportunidades inmobiliarias que vayan a subir de precio. Después de todo no creo que los asesores en inversiones inmobiliarias sean los mejores futurólogos, y la mayoría contestarán que este es el mejor momento para invertir en inmuebles. O bien porque ha bajado y es una oportunidad o porque está subiendo y seguirá así.

Lo que sí podemos hacer hoy es asegurarnos de que una propiedad destinada a inversión inmobiliaria cuente con unos gastos controlados, posibilidad de un alquiler estable y unos números favorables.

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5 Cosas que no debería decir a ningún Vendedor.

5 Cosas que no debería decir a ningún Vendedor.

La mayoría de nosotros inevitablemente tendrá que hablar e interactuar con los vendedores, y este puede ser un momento estresante tanto para usted como para el vendedor. Ya sea que esté comenzando o sea un inversor inmobiliario con experiencia, todos sentimos algunos nervios de vez en cuando.

No deje que la inexperiencia sabotee un posible acuerdo. Es demasiado fácil que un comentario aparentemente inofensivo dañe permanentemente su relación con el vendedor. Las personas tienen todo tipo de personalidades, patrones de habla y niveles de humor; ser respetuoso y aprender esto le ayudará a relacionarse mejor con las personas.

Vamos a cubrir algunas cosas que los inversores dicen frecuentemente y que en mi opinión usted no debería:

Ser demasiado honestos.

Todos debemos ser siempre honestos y buenas personas, pero visitar una propiedad señalando cada fallo que encuentre no le dará puntos con el vendedor. Como agente inmobiliario visito a diario todo tipo de inmuebles y es demasiado frecuente mostrar propiedades a personas que ponen pegas por todo (y ya conocían de antemano). Lo que puede ser para algunos una estrategia para rebajar el precio del inmueble mostrando los problemas que encuentran puede mosquear a más de un propietario. Recientemente en una visita una pareja criticó la decoración y la cocina de una vivienda que, si bien requería una actualización, era el orgullo de sus propietarios porque contenía manualidades hechas por ellos mismos y sus hijos cuando eran niños. Ni que decir tiene que el resto del tiempo que estuvimos allí fue un tanto incómodo.

Cualquier inmueble siempre tendrá más valor sentimental para el vendedor que para usted. No importa en qué condición se encuentre, manténgase profesional y nunca menosprecie las condiciones de vida de los vendedores. Los propietarios, en un momento en ocasiones complicado, necesitan un amigo ahora más que nunca. Y si encuentra algún problema, reconozca el defecto, explíquelo y continúe.

El precio es excesivo, nunca va a vender por tanto.

A las personas generalmente no nos gusta que nos digan que no podemos hacer algo o no obtendrán algo. Es importante que los vendedores sepan que tiene sus mejores intereses en mente y que no solo está tratando de ganar dinero con una inversión inmobiliaria. Si los vendedores están pidiendo demasiado, coméntelo con honestidad y tacto. Puede indicarles los precios en los que se han vendido otras propiedades si conoce estos comparables en el área, o investigue otras opciones para mostrar un precio más adecuado.

Promesas antes de cerrar el trato.

Aunque siempre tenga las mejores intenciones cuando promete algo a un vendedor, siempre pueden surgir problemas. Intente siempre comprometerse a lo mínimo posible antes de cerrar el acuerdo. Es difícil recuperar la confianza de alguien cuando acepta un determinado precio o condiciones y no puede entregarlo. Hasta que escriba un contrato, use palabras como; «Esto suena posible» o «no creo que tengamos problemas para hacer esto».

Contestar a preguntas o dudas a las que no estamos seguros.

inversion inmobiliaria jpg (97)A menos que sepa todo sobre inversión inmobiliario, derecho inmobiliario, arquitectura, el proceso de venta, etc. (nadie lo sabe), nunca tendrá todas las respuestas que puede hacerle un vendedor. A menudo, cuando comenzamos en el campo de la inversión inmobiliaria a visitar propiedades y a interactuar con vendedores, tememos que nos hagan una pregunta que no podemos responder.

Si los vendedores saben que usted está ahí para ayudarles (al fin y al cabo desean o necesitan vender la vivienda y usted podrá comprarla), no necesita las respuestas a cada pregunta en el momento. Pídales que le den unas horas o un día para consultarlo con su asesor inmobiliario / abogado / pareja / o con su almohada. Incluso si no está seguro de cualquier cosa permítase un tiempo de reflexión. Yo mismo suelo argumentar que necesito ‘comentarlo con mi mujer’ o ‘comentarlo con mi socio’ simplemente para no dar una respuesta errónea y contar con unas horas de reflexión.

Lo tomas o lo dejas.

Algunos inversores inmobiliarios plantean en algún momento de la negociación un ultimátum con unas condiciones inamovibles, y sobre todo gracias a la experiencia no creo que sea una buena opción.

Es posible y fácil desarrollar una relación con los vendedores si trata de conocer sus problemas (motivos para la venta) y se interesa realmente por ellos. Por el contrario, este tipo de opciones no les deja mucho margen de maniobra, además de no sentar muy bien a muchos vendedores. Al lanzar una oferta con unas condiciones inamovibles evitas que el vendedor dé sus comentarios, y es posible que haya estado a solo unos pocos euros de conseguir una buena inversión inmobiliaria.

Como inversores inmobiliarios tendemos a mirar cada propiedad como una serie de números en una tabla de excel. Trate de recordar siempre que una vivienda fue y se convertirá en un hogar. Sea amigo del vendedor, siga siendo profesional y haga el trato lo más dulce que pueda. Le sorprenderá cómo estos pequeños trucos pueden ayudarle a cerrar más oportunidades.

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El plan de 7 días para aspirantes a inversores inmobiliarios.

El plan de 7 días para aspirantes a inversores inmobiliarios.

Como alguien que lleva años en el campo de la inversión inmobiliaria y que trabaja con personas con todo tipo de conocimientos y experiencia (o falta de ella) en esta área, tengo la oportunidad de conocer el desafío que supone pasar de tener interés a aspirante de inversor inmobiliario, hasta adquirir una primera inversión inmobiliaria. Es un proceso que lleva tiempo y muchas dudas, y que puede tener una gran cantidad de obstáculos:

– Falta de capital.
– Falta de financiación favorable.
– Información de miles de propiedades, indecisión y parálisis por análisis.
– Miedo a perder dinero o a cometer errores.
– Miedo a realizar ofertas, a la negociación o a molestar a otras personas.

inversión inmobiliaria planSi en algún momento se ha sentido en esta espiral interminable de ver decenas de anuncios de propiedades sin visitar ninguna, o de hacer visitas sin realizar ninguna oferta, o bloqueado en cualquier otro punto, quiero que en los próximos siete días piense sobre su interés en el campo de la inversión inmobiliaria y haga lo siguiente para encontrar el propósito y llegar a ser un inversor inmobiliario de éxito.

Día 1: Determine su POR QUÉ. ¿Por qué está interesado en invertir en inmuebles? ¿Cuál es el objetivo final? ¿Qué es lo que le ayuda a dar el impulso para seguir adelante y superar cualquier obstáculo que pueda enfrentar? Ya sea complementar su jubilación con una o varias inversiones inmobiliarias, complementar sus ingresos y tener mayor tranquilidad para su familia o persigue la libertad financiera.
Tiene que comenzar con el gran objetivo en mente. No siga adelante a menos que lo haya encontrado.

Día 2: Hay muchas maneras de comenzar en el sector inmobiliario … y ha pasado días, semanas o quizás años leyendo sobre estas opciones de inversión formas. ¡Elija! Las opciones son ilimitadas … puede enfocarse en pisos, apartamentos turísticos, locales comerciales, alquileres con opción a compra, propiedades de bancos…
Todas estas opciones han funcionado con éxito para muchos inversores, mientras que otros la han pifiado independientemente de la opción elegida. Solo elija una con la que se sienta cómodo y busque una propiedad inmobiliaria que aporte un flujo de efectivo positivo y cumpla con unos mínimos de rentabilidad y condiciones favorables. Asimismo, asegúrese de contar con un pequeño capital de seguridad para posibles problemas (roturas, vacantes, etc.) que puedan surgir.

Día 3: Fije avisos automáticos en los principales portales inmobiliarios para recibir las opciones de inversión que puedan ajustarse a lo que busca: zona determinada, tipo de inmueble, superficie, rango de precios. Es demasiado complicado revisar cada día cientos de nuevos anuncios de todo tipo, con lo que esto le ayudará a recibir solo aquellas propiedades que puedan ser interesantes. Y aunque la inmensa mayoría no lo sean, cumplirán al menos con sus requisitos iniciales.

Días 4-6: Ya ha elegido una opción de inversión inmobiliaria. Ahora necesita un plan de inversión inmobiliaria (más sobre esto en el ebook gratuito de Introducción a la Inversión Inmobiliaria) ¿Qué va a hacer en los próximos 30, 60 y 90 días para avanzar?

Por otra parte, aunque existen opciones para invertir con un capital limitado, creo que debe contar con al menor algo de dinero para poder comenzar a invertir. Incluso si tiene poco efectivo y necesita concentrarse en una estrategia de bajo presupuesto (pequeños apartamentos u oficinas, garajes, etc.) es preferible esta opción que no comenzar nunca.
Piense cuanto necesita financieramente para comenzar ese plan y trabaje y haga los sacrificios necesarios para poder alcanzar su primera inversión inmobiliaria en un plazo determinado, ya sea un año, dos meses o cuatro años.

Día 7: Comprométase a hacer algo todos los días durante al menos 30 minutos que le ayudará a avanzar en sus objetivos de inversión inmobiliaria. Ya sea leer libros sobre inversiones inmobiliarias, reunirse con profesionales del sector, visitar inmuebles o analizar oportunidades de inversión. Tenga presente la inversión inmobiliaria en su día a día, y procure estar preparado para comenzar cuando se presente una buena oportunidad. Cuando esta surja, más vale haber analizado cientos de propiedades, visitado decenas y lanzar alguna que otra oferta imposible y tener experiencia en una negociación real.

En pocas palabras, este es un excelente momento para comenzar en la inversión inmobiliaria: manténgase enfocado, esté dispuesto a seguir aprendiendo, no deje que los obstáculos le paren y pase a la acción.

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