Atención nuevos inversores inmobiliarios (o realmente cualquier inversor inmobiliario), todos en todo el mundo estamos practicando este distanciamiento social. Bueno, no todos, pero la mayoría de la gente sí. Y esta es la situación en la que nos encontramos hoy. Hay negocios que cierran. La gente está siendo despedida o suspendida de empleo temporalmente. Hay mucha incertidumbre. Es un momento difícil. Y lo peor es el gran número de fallecidos y afectados y que no sabemos cuando va a terminar.
Centrándonos en la inversión inmobiliaria que es de lo que tratamos, nos gustaría hablar un poco sobre lo que deberías estar haciendo hoy. Hay expertos que dicen que esto durará dos, tres o más años de manera repetida. El mundo se va a sumir en el caos y vamos convertir nuestros vehículos en tanques de batalla para buscar la tierra y los pocos recursos disponibles. Pero otros creen que la situación se recuperará enu unmes o dos, y estaremos justo donde estábamos.
Creo que la realidad se ajusta más hacia el segundo escenario. Pero, por supuesto, lo primero siempre es posible.
Entonces, como nuevo inversor inmobiliario, ¿qué debes hacer? Déjame ofrecerte mis ideas y lo que yo estoy haciendo estos días.
4 formas productivas para que los inversores inmobiliarios aprovechen su cuarentena.
Esperar pacientemente a que esto mejore.
Esperar un poco de estabilidad y ver como se desarrolla todo no sería algo descabellado en este momento. Ahora, las cosas podrían estabilizarse de la misma manera que anteriormente o podrían estabilizarse en una nueva norma impulsada por la incertidumbre.
Esto es lo que quiero decir: Imagina que estás en un barco y una tormenta golpea. La tormenta te hace querer agarrar una barandilla o una cuerda o simplemente aferrarte. Ahí es donde estamos ahora.
Pero si la tormenta continúa día tras día, es como si la gente estuviera agarrando esa cuerda para siempre. Finalmente, el balanceo se convierte en la nueva norma. Y te ajustas, construyes más pasamanos, obtienes más cuerdas. Pero al menos la imprevisibilidad se vuelve algo predecible.
Así que diría que está bien esperar un mes o dos para ver qué pasa. Pero no me refiero a esperar hasta que pienses que estamos en la parte inferior del mercado o esperar hasta que las cosas se pongan felices nuevamente, porque nunca sabes cuando será.
En 2008, cuando la economía comenzó a desmoronarse, nadie sabía lo malo que iba a ser. Nadie sabía dónde estaba el fondo o si nos recuperaríamos. Se habló mucho en aquel entonces, se temía una doble inmersión, ¡ será mucho peor que la primera vez! Y realmente no sucedió.
¿Sabes que? Durante ese tiempo no dejé que el miedo o la incertidumbre me detuvieran para seguir formándome y comenzar poco después en el mundo de la inversión inmobiliaria.
En resumen, está bien no invertir en este momento durante un par de meses si deseas esperar. No te sientas mal por ello. Pero eso no significa que debas tomarte el año libre. Este es un momento perfecto para prepararse para invertir en el nuevo escenario que veremos después de que termine este bloqueo.
¿Qué significa eso? Bueno, eso me lleva al segundo punto y a algo que definitivamente deberías tener muy claro o estar trabajando en ello.
Establecer criterios de inversión claros como el agua.
Durante este tiempo, trata de saber con detalle las características principales que buscas en tu siguiente inversión inmobiliaria.
- Tipo de propiedad: pisos, locales, oficinas, apartamentos, casas con jardín o terrazas (para las próximas cuarentenas) etc.
- Ubicación: códigos postales, calles o barrios específicos en los que deseas centrarte.
- Estado del inmueble: ¿Tiene algo que reparar, requiere una reforma integral o está lista para entrar a vivir?
- Rango de precios: ¿Está comprando en el extremo inferior o superior?
- Rentabilidad: ¿Qué rentabilidad estás buscando? ¿Qué tipo de beneficio haría que valga la pena hacer esta operación?
Por ejemplo, una de mis reglas generales es que quiero ver al menos un 6-7% de rentabilidad efectiva en el primer año. Básicamente significa que de todo el dinero que invierto, me gustaría que al menos el 6 por ciento de esa cantidad se recupere como flujo de efectivo por alquiler durante el primer año.
Muchos inversores aún no han decidido lo que quieren. Así que pierden muchísimo tiempo tratando de encontrarlo…
Ahora, ¿cómo sabes lo que quieres? ¿Cómo sabes en qué oportunidades deberías invertir? Bueno, ahí van un par de sugerencias.
Escucha o lee mucho sobre inversión inmobiliaria. Cualquier artículo o libro sobre esta actividad puede ayudarte a obtener una visión general de muchas formas diferentes en que las personas invierten. Busca cosas que te atraigan o libros que tengas pendientes.
Aprovecha este tiempo para conectar con otros inversores en tu área. Pídele a tus amigos el número de teléfono de su arrendador o pregúntales por agentes inmobiliarios locales o quiénes son los mejores profesionales en su mercado, y comuníquese con ellos por teléfono. Si está funcionando para ellos, probablemente funcionará para ti. Dada la paralización del sector, ahora mismo la mayoría de profesionales inmobiliarios estarán encantados de hablar contigo y poder ayudarte.
Además durante este tiempo es hora de repasar otras dos habilidades realmente importantes.
Usa este tiempo para trabajar en tu proceso de generación de leads y oportunidades de inversión inmobiliaria.
El elemento vital de cualquier inversor inmobiliario es su capacidad para obtener potenciales oportunidades. Cuantas más oportunidades de inversión inmobiliaria obtenga, más y mejores posibilidades tendrá de comprar buenas propiedades. Así que ahora es el momento perfecto para lograrlo.
Por ejemplo, tal vez cuentas con uno o varios agentes que te envían oportunidades de inversión inmobiliaria cuando aparecen, lo cual es una muy buena opción para los nuevos inversores. Este es el momento perfecto para encontrar agentes que sean increíbles y lograr que trabajen para ti y te envíen propiedades que cumplan tus criterios.
O tal vez deseas hacer un enfoque más hacia fuera del mercado. Ahora es el momento perfecto para crear redes de inversores inmobiliarios y otros profesionales de diferentes sectores que puedan ayudarte o enviar información sobre inmuebles en venta.
Usa este tiempo para desarrollar habilidades de análisis de inversiones.
Creo firmemente que el análisis de oportunidades de inversión inmobiliaria es la habilidad número uno y más importante que puede tener un inversor inmobiliario: por encima de la negociación, por encima de la generación de leads, por encima de todo. Porque una vez que sabe como analizar las ofertas de forma rápida y eficiente, todo lo demás se vuelve un poco más fácil.
Analizar las mejores ofertas te ayudará a evitar comprar malos inmuebles que podrían retrasarte años, y ganar más dinero para alcanzar tus objetivos. A diferencia de otras inversiones, con cada inmueble podemos obtener una estimación bastante aceptable de como se comportará una inversión en el futuro.
Independientemente de como estudias cada oportunidad, analiza todas las que puedas. Durante este tiempo te animo saencontrar 10 inmuebles que cumplan con tus criterios.
Después de haber analizado cientos de propiedades estarás increíblemente preparado y seguro para comenzar a hacer ofertas y confiar en tus habilidades matemáticas. Por supuesto, si necesitas ayuda con esto contacta con nosotros y estaremos encantados de ayudarte.
Bueno, como dije al principio, realmente no hay forma de saber cuanto durará esto. Y por eso no puedo decir perfectamente qué debes hacer en esta situación. Si tienes los recursos financieros para manejar lo que pueda venir este año, no creo que deba reducir la velocidad demasiado. La mayoría de las propiedades que se compraron entre 2008 y 2012 cuando el mercado estaba caído hicieron ganar mucho dinero a largo plazo, además de experiencia y confianza. Deseo lo mismo para ti. Así que no dejes que el miedo te detenga.
Creo que ahora estamos en un momento especial en el que es difícil invertir, pero eso es precisamente porque estamos en un mercado miedoso y con incertidumbre. Y eso algo bueno. Porque cuando el mercado cambie, ese trabajo extra ahora hará que sea mucho más fácil salir adelante. Espero que este artículo te haya proporcionado algunas cosas. Primero, inspiración. Segundo, aliento. Tercero, algunas cosas tácticas que puedes comenzar a hacer en este loco mundo del coronavirus.
Y tú, ¿qué haces para mantenerte productivo durante la cuarentena? Cuéntanoslo en un comentario a continuación.
La inversión inmobiliaria permite obtener un flujo de ingresos recurrentes derivado de activos inmobiliarios y puede ofrecer varias ventajas sobre otros tipos de inversiones, incluyendo rendimientos potencialmente más altos, estabilidad, cobertura frente a la inflación y una posible diversificación junto a otras inversiones. Estas son algunas de las razones clave para considerar la inversión inmobiliaria como una gran opción para nuestro capital.
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Invertir en bienes raíces nunca ha sido tan fácil con opciones como las socimis o plataformas de inversión inmobiliaria colectiva. Esto permite a todo el mundo acceder a la inversión inmobiliaria con variedad de tipos de propiedades y estrategias.
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Los inversores con un capital mayor pueden agregar inversiones inmobiliarias a su cartera como diversificación y cobertura frente a la inflación.
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La inversión inmobiliaria tiene beneficios adicionales, como su capacidad para aumentar los flujos de efectivo procedentes de su arrendamiento.
Retornos competitivos de la inversión inmobiliaria con un riesgo controlado.
La inversión inmobiliaria permite obtener rendimientos muy atractivos frente a otras opciones de inversión, y nos permite controlar en mayor medida el riesgo gracias a la búsqueda de cada propiedad o la gestión de inquilinos. Existen oportunidades de inversión inmobiliaria para todo tipo de perfiles y tolerancia al riesgo de cada inversor.
Asimismo también contamos con un activo relativamente estable en el tiempo. Si bien las estimaciones históricas de la volatilidad de activos inmobiliarias deben ajustarse al alza, los mercados son vulnerables a golpes repentinos como los vividos a partir de 2008. Aun así, este cambio fue más suave en comparación con otros activos como acciones o bonos.
Activo real y tangible.
A diferencia de acciones, bonos u otro tipo de inversiones, la inversión inmobiliaria está respaldada por una propiedad que se puede medir, ver y tocar.
Rentabilidad atractiva y estable.
Una característica clave de la inversión inmobiliaria es la proporción significativa del rendimiento derivado de los ingresos por alquileres. Esto ayuda a reducir la volatilidad ya que las inversiones que aportan un flujo o rendimiento relativamente estable tienden a ser menos volátiles que las que dependen únicamente de un aumento de valor.
Diversificación de cartera.
Otro beneficio de invertir en inmuebles es su potencial de diversificación. El sector inmobiliario tiene una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos. Esto implica que la incorporación de bienes inmuebles a una cartera de activos diversificada puede reducir la volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo.
Inversión Inmobiliaria como cobertura frente a la inflación.
La capacidad de cobertura frente a la inflación de los activos inmobiliarios se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de inmuebles. A medida que las economías se expanden, la demanda de viviendas, inmuebles comerciales y otro tipo de activos inmobiliarios impulsa los precios al alza.
Los activos inmobiliarios en alquiler tienden a mantener el poder adquisitivo del capital al transmitir parte de la presión inflacionaria a los inquilinos e incorporar parte de la presión inflacionaria en forma de apreciación de su valor.
El mayor inconveniente de las inversiones inmobiliarias: la falta de liquidez.
Aunque la inversión inmobiliaria es una opción que todo inversor debe considerar, el principal inconveniente de invertir en inmuebles es la falta de liquidez y la relativa dificultad y coste para convertir un activo inmobiliario en efectivo y destinar nuestro capital a adquirir una inversión inmobiliaria.
A diferencia de una compraventa de acciones, por ejemplo, que puede completarse en segundos, una compraventa inmobiliaria puede tardar de varios días a varios meses en completarse, con unos costes a considerar.
Dicho esto, existe una solución parcial al problema de la falta de liquidez es la inversión socimis o fondos de inversión inmobiliaria. Estos proporcionan la propiedad indirecta de los activos inmobiliarios y están estructurados como sociedades cotizadas. Ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado además de permitir una mayor diversificación.
Conclusiones.
La inversión inmobiliaria ofrece una gran variedad de activos inmobiliarios que pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de todo inversor. Nos permite obtener retornos competitivos ajustados al riesgo y unos ingresos y flujos de efectivo atractivos. Además existen opciones para invertir en activos inmobiliarios desde pequeños capitales y una mayor liquidez a la compra tradicional de inmuebles, lo que convierte a la inversión inmobiliaria en una gran opción para todo tipo de perfiles. Y tú, ¿cuentas con inversiones inmobiliarias dentro de tu cartera? Cuéntanos tu opinión en los comentarios.
A menudo me preguntan si es mejor invertir en inmuebles en solitario o contar con uno o varios socios para poder adquirir propiedades de mayor tamaño. La fórmula perfecta para encontrar al socio ideal no existe. Sin embargo, con un conjunto claro de objetivos y una comunicación abierta y honesta, junto con un acuerdo por escrito, las asociaciones inmobiliarias pueden prosperar y ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros. ¿Qué necesita para una colaboración satisfactoria?
Lo más importante: objetivos, valores y creencias comunes.
En el transcurso de estos últimos años como asesor de inversiones inmobiliarias he tenido la oportunidad de observar un buen número de colaboraciones más o menos satisfactorias para la compra de un inmueble como inversión inmobiliaria. La sensación principal es que las personas que se asocian favorablemente para adquirir inversiones inmobiliarias compartieron desde el inicio unos valores y creencias comunes. Este es un tema difícil de explicar y que admite muchos matices, pero creo que necesario para que a medio y largo plazo funcione todo sin más problemas de los inevitables.
Por ejemplo:
- ¿Qué pasa si cuentas con un socio con el que no tiene afinidad?
- -que toma decisiones rápidas y descuidadas;
- – que se niega a seguir los criterios acordados para llegar a un acuerdo;
- – que de repente quiere vender un inmueble (lo que no era el plan inicial) para conseguir una ganancia rápida.
Esta situación será incómoda para usted y probablemente un fracaso a largo plazo. Conozca sus valores, objetivos y el nivel de compromiso que está dispuesto a asumir. Y siempre que acuerden cualquier punto pónganlo por escrito. Las palabras se las lleva el tiempo y las personas podemos cambiar de opinión u olvidarnos de muchas cosas con el tiempo, pero si existe un acuerdo y un compromiso firmado será más fácil conocer el objetivo y funcionamiento de una inversión inmobiliaria concreta.
¿Realmente necesito asociarme con alguien para realizar inversiones inmobiliarias?
Antes de buscar un socio o socios debe tener claro por qué los necesita y si esto le conviene. Para muchos nuevos inversores, un socio significa un mayor conocimiento o una forma razonable de acortar la curva de aprendizaje. Para los inversores con escasez de capital, la asociación es una excelente manera de cerrar una operación que de otro modo no sería posible. Además, la asociación con otras personas permite consolidar recursos y crear sinergias al sumar conocimiento y experiencias.
Conozca sus fortalezas y debilidades.
Además de definir su objetivo, también debe conocer sus fortalezas y debilidades. Cada persona cuenta con unas áreas en las que puede aportar sus conocimientos y experiencia mucho y otras en las que no tendrá mucha idea. Mi propio ejemplo, los temas de fiscalidad inmobiliaria, legislación o financiación son mis fuertes, mientras que otras como reformas o construcción (aunque lleve un buen número a mis espaldas) son más flojas en comparación con profesionales de este área. En pocas palabras, sepa qué se le da mejor y luego busque socios que le complementen en lo demás.
Y una vez encontrada la persona o personas perfectas, ¿Cómo empezamos? El mejor consejo es que tengan todo acordado y por escrito. Identifique claramente de qué se encargará cada persona. Vaya un paso más allá en cada variable e incluya métricas de rendimiento. Estas pueden incluir la cantidad de fondos que deben proporcionar los socios o los plazos para para acciones específicas.
Si la sociedad incluye la gestión de reformas de viviendas, el acuerdo debe especificar quién está autorizado para realizar acuerdos o encargar trabajos determinados y qué cuestiones se deben acordar. Por ejemplo, no es lo mismo determinar el color de una cocina que la aprobación de un presupuesto general de miles de euros. Cada aspecto deberá ser tratado en relación a su importancia.
Por otra parte, si usted o su socio van a realizar la mayor parte del trabajo, asegúrese de que esté claramente identificado o si se les pagará por realizar ese trabajo. Por ejemplo, si uno de los socios gestiona las entradas y salidas de un apartamento turístico, las horas y el trabajo deben ser compensados. O uno de las personas gestiona la contabilidad y aspectos fiscales. O si va a pintar un local durante el fin de semana, incluya cómo se pagarán los materiales y sus horas de trabajo. Será imprescindible también identificar como se dividirán las ganancias. Si cada uno aporta el mismo trabajo y el mismo capital estaría bastante claro, pero esta división perfecta rara vez se da en el mundo real. Si define claramente el término ganancias y especifica qué gastos y deducciones se harán de esas ganancias antes de nada será todo mucho más claro.
¿Cuál es la mejor manera de contar con socios para invertir en inmuebles?
Hay una gran variedad de acuerdos de colaboración con el fin de invertir en inmuebles, que van desde la compra de una propiedad en partes iguales, un contrato específico para una operación determinada o la formación de una empresa para invertir en una o varias oportunidades de inversión inmobiliaria. En cualquier caso, si tiene dudas sobre su redacción o la mejor forma de asociarse puede contar con la ayuda de una asesoría o un abogado. El dinero gastado en esta consulta para buscar la mejor solución ante su situación particular valdrá la pena si consigue ahorrar conflictos y dinero al intentar resolver los posibles problemas futuros de los socios.
Muchas colaboraciones o sociedades grandes y rentables han tenido éxito a lo largo de los años, pero muchas más han fracasado. Aunque las razones son variables, la mayoría de los problemas se pueden evitar o al menos aclarar y minimizar implementando los elementos mencionados anteriormente.
¿Y usted, cuenta con socios de inversión inmobiliaria? ¿Prefiere invertir solo/a o en compañía? Cuéntenos sus opiniones en los comentarios.
Afrontando ya las últimas semanas del año hoy tramos un artículo diferente, con la opinión de grandes expertos del sector inmobiliario de cara al año próximo. Tienen el enlace a su perfil de Linkedin o a su web en el apartado introductorio a cada uno de ellos. y de nuevo muchas gracias a todos ellos por participar.
En los más de 20 años que trabajo en el sector, han sido múltiples y por diversas circunstancias, los vaivenes que se han dado en el mercado inmobiliario. No obstante mi reflexión histórico-general es que representa un valor seguro de inversión ya que, al margen de la tangibilidad física de los activos y la versatilidad en el uso (que admite variaciones, reformas o cambio de actividad) permite un retorno garantizado a lo largo del ciclo vital del activo.
Ahora más que nunca, ante una realidad de desaceleración económica y unas expectativas de tipos de interés bajos durante varios años, el inmueble vuelve a ser una gran opción de inversión, especialmente el residencial. Pero inversión de gestión, no de especulación, y siempre de la mano de un experto asesor inmobiliario de la zona. Una inversión a medio plazo obtendrá una renta vía alquiler muy interesante y unas atractivas plusvalías. La inversión en locales y oficinas también está siendo muy productiva, pero es un segmento menos asequible para los particulares.
Lo importante en el sector inmobiliario es la ubicación, además del estado del inmueble, para ello es vital estar bien asesorado por un buen profesional del sector.
El nuevo usuario, el nuevo inversor. Hace ya años que, para un gran colectivo, cada vez más numeroso y con mayor poder adquisitivo, lo que no está en google, simplemente no existe. Ese hecho innegable fuerza al sector inmobiliario y sí, también al de la inversión, a digitalizarse, a hacerse visible también para ese colectivo que, en un futuro ni tan lejano ni tan hipotético, se convertirá en sus clientes.
Las nuevas tecnologías han llegado para quedarse, pero no para substituir a las empresas que ya existen, sino para ayudarlas en su (tardía) transformación. El sector inmobiliario va a encontrar una gran aliada en cómo esas tecnologías transfieren la información y dan transparencia al sector, además de agilizar procesos para reducir plazos.
Los nuevos estilos de vida y nuevas formas de trabajo van a permitir el desarrollo de nuevos modelos de negocio, no tan sustentados en la propiedad, sino en servicios. Si todo eso lo aplicamos a la inversión inmobiliaria, ¿que nos queda?
En 2020 vamos a encontrarnos con modelos ya existentes que se digitalizan dando lugar a procesos más rápidos; inversión en vivienda de manera online a través de plataformas como Inviertis o desarrollos urbanísticos con nuevos usos como el co-living y el co-working.
En 2020, invertir en real estate seguirá siendo rentable gracias a bajos tipos de interés y esos cambios socio-demográficos que transforman nuestra sociedad.
¿Por qué es interesante la inversión en inmuebles? Bajo mi punto de vista, invertir en inmuebles tiene 3 excelentes ventajas respecto a la inversión en bolsa o en otros productos
1.- El apalancamiento de este tipo de inversión. Utilizar la deuda para financiar la adquisición de un activo. En la compra de un inmueble, se puede utilizar el apalancamiento como un medio para aumentar el rendimiento del capital invertido mediante la obtención de una hipoteca. Esto es algo que no se puede hacer invirtiendo en otras clases de activos, por ejemplo, negociar acciones y participaciones o invertir dinero en cuentas de ahorro y depender de intereses bancarios. El apalancamiento permite a los inversores que invierten en inmuebles disponer de poco dinero para generar un mayor retorno de la inversión (ROI).
2.- La Adaptación de cartera. Después del apalancamiento, una ventaja en la inversión inmobiliaria es la capacidad de «adaptar» su cartera. Un pequeño inversor puede tener €100,000 disponibles y una opción es invertir todo este dinero en una propiedad por valor de €100.000 o alternativamente, a través del apalancamiento, se podrían utilizar los €100,000 para comprar 4 propiedades a €25,000 cada una para alquilar con 4 hipotecas. Si los precios de las propiedades aumentan en esa área en 1 año un 25%, y el inversionista hubiera comprado 1 propiedad por €100,000, su cartera de propiedades ahora valdría €125,000. Sin embargo, si el inversor hubiera utilizado el mismo capital e invertido en 4 propiedades, su cartera ahora tendría un valor de €500,000 (4 x € 125,000). Por lo tanto, se pueden obtener grandes ganancias en la inversión de múltiples propiedades.
3.- Los costos de las hipotecas. Las hipotecas en España son muy bajas, a menos del 3%, por lo que el apalancamiento y la adaptación de cartera se hacen aún más atractivas.
¿Cómo ves el mercado en el 2020? No sé qué contestar a esta pregunta. Todo depende de la situación política del país durante próximo año. Si hay estabilidad la economía crecerá y las oportunidades de inversión aumentarán. En realidad, es difícil contestar a esta pregunta. En mi trayectoria en este sector he visto bastantes factores que pueden cambiar el rumbo del sector en meses en contra de lo que economistas de prestigio auguraron. Además, ahora contamos con las “fake news online”, que no ayudan demasiado e influyen para bien o para mal en cómo se percibe un mercado y en lo que podría pasar.
Tras varios años de grandes oportunidades de inversión inmobiliaria, en este 2019 hemos tenido que ser más selectivos a la hora de analizar cada propiedad y luchar cada operación, tendencia que creemos que seguirá de cara al 2020. En todo tipo de mercados existen oportunidades de inversión inmobiliaria, pero debemos centrarnos en obtener un cashflow o flujo de efectivo positivo y cambiar la mentalidad de conseguir un pelotazo o ganancia en el corto plazo.
Contar con el apoyo de buenos asesores de inversión inmobiliaria aportará tranquilidad a la hora de llevar a cabo una operación y nos ayudará a reducir los múltiples riesgos que existen en la inversión inmobiliaria, especialmente en los primeros pasos en este campo. Paciencia, cautela y especialmente aprendizaje y formación en inversión inmobiliaria nos ayudará a evitar errores y afrontar el próximo año con el conocimiento y el trabajo necesario para realizar inversiones inmobiliarias satisfactorias.
Las ventajas de invertir en socimis: invertir en inmuebles sin complicaciones.
Antes de la revolución industrial el patrimonio de una persona se medía principalmente por la cantidad de tierra que poseía. Aunque el siglo XX tuvo un aumento en la propiedad de acciones y bonos, aún es rentable invertir en inmuebles a través de diferentes opciones. La inversión a través de socimis (SOciedad Cotizada de Inversión en Mercados Inmobiliarios) puede ser una forma de invertir en inmuebles sin las complicaciones a las que se enfrenta cualquier inversor inmobiliario que gestiona directamente su cartera de propiedades.
Hasta hace unos años en España no había forma de que una persona con un capital limitado pudiera obtener los recursos financieros necesarios para participar en proyectos de inversión inmobiliaria a gran escala, como hoteles o centros comerciales. Hoy día existen múltiples opciones para invertir en diferentes proyectos y tipologías de activos, estrategias de inversión inmobiliaria o zonas determinadas. Siga leyendo para conocer las grandes ventajas de inversión en socimis y por qué todo inversor inmobiliario debería considerarlo.
¿En qué consiste exactamente la inversión en socimis?
Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) nacen tras la adaptación de la normativa europea sobre REITs (Real Estate Investment Trust) al mercado español, con el objetivo de regular las empresas dedicadas a la inversión en activos inmobiliarios para su arrendamiento.
Para constituirse como tal, una socimi debe invertir al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento o en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, o en invertir en otras socimis. En cuanto a sus ingresos, el 80 % de las rentas deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles o al cobro de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras socimis.
La inversión en estas sociedades de inversión inmobiliaria es un tipo de inversión que combina los mejores aspectos de una inversión en inmuebles y una inversión en acciones. Esta clase única de activo ofrece oportunidades de inversión inmobiliaria para cualquier pequeño inversor o ahorrador y permite obtener una exposición al mercado inmobiliario con unos requerimientos de capital o carga de trabajo mucho menores.
Beneficio de Invertir en Socimis # 1: Comenzar a invertir en inmuebles poco a poco.
No es necesario ser multimillonario para plantearse ser inversor inmobiliario o comenzar a invertir en socimis. Al igual que puede abrir una cuenta de valores para invertir en bolsa con muy poco capital es igual de sencillo comenzar a invertir en socimis desde cualquier bróker.
Esto es un gran avance como inversores ya que nos permitirá comenzar a invertir en inmuebles con muy poquito capital, interesarnos en este tipo de inversiones y aprender sobre ellas, e ir avanzando en este campo poco a poco. A diferencia de una inversión inmobiliaria tradicional, que por lo general requerirá un capital mínimo de decenas de miles de euros. Esta comparación es abrumadora y permite a cualquier persona invertir en socimis y convertirse en inversor inmobiliario con un compromiso financiero mucho menor. Pero existen otros muchos beneficios de la inversión en socimis además de la flexibilidad y facilidad para comenzar.
Beneficio de Invertir en Socimis # 2: Alguien más se encarga de los problemas.
Si decide seguir la opción de inversión inmobiliaria directa, la responsabilidad de evaluar a los inquilinos, cobrar el alquiler, reparar los problemas, etc. recaerá en usted. Sí, siempre tendrá la opción de contratar a un administrador o gestor para que se encargue de estas cosas, pero esto reducirá una parte de sus ganancias. Mientras tanto, si opta por invertir en socimis nunca tendrá que preocuparse por tener que lidiar con estos asuntos e inconvenientes.
Los propietarios de cualquier inmueble tienen la responsabilidad de mantener sus propiedades en buenas condiciones, especialmente en aquellos inmuebles de más antigüedad. Son pocos los inversores inmobiliarios que han tenido la suerte de no tener que solventar diversos tipos de problemas debido a daños inesperados y reparaciones de emergencia (consejo: cuente siempre con un seguro de hogar adecuado para un inmueble en alquiler y no escatime en ello, lo agradecerá cuando sea necesario). Por otra parte si invierte en socimis nunca tendrá que lidiar con estos problemas imprevistos.
Beneficio de Invertir en Socimis # 3: Ingresos vía dividendos.
La inversión en socimis mantiene muchas similitudes con la inversión en bolsa. Pero hay reglas específicas sobre las socimis que las hace más atractivas que la mayoría de empresas de otros sectores.
Por ejemplo, uno de los mayores beneficios es el hecho de que las socimis están obligadas a repartir buena parte de sus beneficios vía dividendos. Las socimis repartirán al menos el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por la venta de activos inmobiliarios y el 100% de lo obtenidos de otras inversiones en socimis o REITs. Y este es un porcentaje mucho más atractivo que el de otras empresas cotizadas.
Beneficio de Invertir en Socimis # 4: Diversificación instantánea.
Una de los errores más frecuentes de los inversores inmobiliarios novatos (o no tan novatos) se da al infravalorar los costes de mantenimiento y reparación de una propiedad. Un gasto imprevisto en una propiedad en una cartera de un solo inmueble, o incluso de tres o cuatro propiedades, puede arruinar el retorno de toda nuestra cartera en un periodo determinado y convertirse en un gran problema si contamos con un capital limitado.
Especialmente para reducir los riesgos de cualquier inversión el concepto de diversificación es importante también al invertir en inmuebles. Al igual que un inversor en bolsa no colocaría todos sus ahorros en una misma acción, conlleva un riesgo el depositar todos sus ahorros en una sola propiedad, aunque es la única opción para muchas personas que comienzan a invertir en inmuebles de manera directa (nota: para reducir los riesgos de la inversión directa es necesaria formación, asesoramiento y estudiar cada oportunidad para conseguir un margen de seguridad). Al invertir en socimis, por su parte, contamos al instante con una participación en decenas de propiedades con una gran diversificación en cuanto al tipo de activos, diversidad geográfica o estrategias de inversión inmobiliaria. Asimismo un problema en cualquiera de las propiedades no afectará de manera significativa al total de la cartera.
Conclusión, invertir en socimis como alternativa o complemento a la inversión inmobiliaria directa.
Si está pensando en invertir en inmuebles para su alquiler debe tener en cuenta el tiempo y esfuerzo que requiere reformar y adecuar la propiedad, buscar inquilinos, mantener la vivienda o los posibles dolores de cabeza ante impagos y otros problemas. Este es el trabajo del que no tendrá que ocuparse al invertir en socimis, y solamente nos tendremos que preocupar del seguimiento de las acciones y las estrategias de la compañía. Si no puede dedicarle el tiempo necesario o no cuenta con el capital necesario, invertir en socimis puede ser la alternativa ideal para comenzar a invertir en inmuebles.
Sobre si es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en acciones o fondos de inversión existe opiniones para todos los gustos, y es una conversación que permite conocer diversos puntos de vista y me gusta especialmente.
Si tuviera que describir el espíritu de estas conversaciones tendría que usar la palabra emocional. Las personas están profundamente comprometidas con su punto de vista, como si de su equipo de fútbol se tratara. Posiblemente nuestras creencias definen nuestra realidad y debemos comprometernos con ellas.
Independientemente de sus sentimientos al respecto, veremos a continuación un gran argumento a favor de la inversión inmobiliaria frente a las acciones u otras opciones:
La hipótesis del mercado eficiente:
La hipótesis del mercado eficiente es una teoría que ha existido desde la década de 1960, que establece que el precio de cualquier activo en un momento dado refleja toda la información disponible sobre el mismo. Se presume que, en un mercado eficiente, toda la información que debe conocerse para valorar un activo está disponible de forma libre e igual para todos los participantes en ese mercado.
Por tanto existe la suposición de que en el momento en el que compramos un activo el precio que pagaremos refleja el verdadero valor de ese activo según lo establecido por el mercado en función de toda la información disponible. La fijación de precios es eficiente.
Habrá visto en el caso de las acciones esa cinta que aparece en los medios económicos mostrando el precio en tiempo real. Si quisiera comprar cualquiera de esas acciones, el precio que tendría que pagar será el precio al que cotiza en ese momento, o un precio cercano en caso de fijar una orden limitada. Es importante destacar que todos los demás participantes en ese mercado que deseen tomar posiciones pagarán también el mismo precio. Simplemente no existe una forma legal de lograr un mejor precio que el que se establece en un mercado eficiente (por rizar el rizo, obviemos el uso de opciones y venta de puts, que en cualquier caso no sería inmediato).
Sin embargo, esta imparcialidad viene con la consecuencia de que el inversor individual no pueda teóricamente tener un rendimiento mejor que el mercado en su conjunto. Esta es una característica de diseño del mercado eficiente. Y este efecto se amplifica aún más con el uso de una estrategia de diversificación. Limita el riesgo de pérdida para un activo individual, pero también excluye efectivamente la posibilidad de adelantarse o mejorar al mercado de una manera sustantiva.
La diversificación, por cierto, no es la estrategia elegida por los inversores de renta variable exitosos. Tomando por ejemplo la corriente del value investing, estos profesionales evalúan empresas y, al detectar una buena oportunidad, asignan una parte relevante de capital. Esta estrategia depende de la capacidad de un inversor para analizar con precisión todos los datos disponibles. En palabras del propio Warren Buffet, la diversificación es la protección contra la ignorancia. O dicho de otra manera, si no sabe cómo invertir, debe diversificar.
¿Es posible diversificar al invertir en inmuebles?
Los mercados inmobiliarios operan con principios que son opuestos al de eficiencia, y de hecho es ineficiente por naturaleza. Para comenzar, la fijación de precios en una compraventa inmobiliaria es una función del acuerdo al que lleguen las partes compradora y vendedora.
Ambas partes, sean personas o empresas, toman decisiones basadas únicamente en sus circunstancias que pueden tener (o no) relación con el mercado en general. Me haces una oferta en base a tu presupuesto, deseos, etc. y, si estoy de acuerdo, tenemos un trato.
La condición anterior significa que un profesional puede negociar y lograr una oportunidad de inversión inmobiliaria a un precio que esté considerablemente por debajo del valor intrínseco del activo y por debajo de lo que establece el mercado: la fijación de precios es ineficiente, a diferencia del mercado de valores.
Y tras la compra de un inmueble como inversión, lo que esto implica para nuestra práctica como inversores inmobiliarios es que la ineficiencia del mercado inmobiliario nos permitirá llevar a cabo diferentes acciones y estrategias para aumentar el valor intrínseco de cualquier inmueble, algo que no es posible en un mercado eficiente.
Lo que todo esto significa es que, inherentemente y por definición, es más ventajoso invertir en un mercado ineficiente, como el mercado inmobiliario, si contamos con el conocimiento suficiente y sabemos lo que hacemos. El ejemplo desde el punto de vista de las acciones lo vemos cuando Buffet compra una acción y toma una posición lo suficientemente grande para controlar o mejorar desde el interior la empresa. Como inversores individuales no podemos hacer esto en el mercado de valores, pero sin duda podemos hacerlo como inversores inmobiliarios. Por lo tanto, es posible pagar menos y conseguir buenas oportunidades de inversión inmobiliaria y luego forzar un aumento de valor.
Ejemplo real de inversión inmobiliaria.
Veamos el ejemplo de una oportunidad de inversión inmobiliaria realizada hace unos años, que ilustra esto a la perfección. Local comercial alquilado, renta de 37.200 euros anuales (3.100 €/mes) y precio final tras una negociación de meses en 455.000 euros, lo que supone una rentabilidad anual del 8’17%. La situación, una empresa relacionada con el sector de la arquitectura que no pasaba por su mejor momento y necesitaba liquidez, y unos socios que querían gestionar la venta con discreción. Asimismo la compra se financió en un 70%.
Esta fue una operación que gestioné directamente como asesor de inversión inmobiliaria. Varios meses después y ya con el inmueble bajo gestión obtuvimos ofertas superiores a los 600.000 euros (rentabilidad 6’2%). En cualquier caso estas ofertas no se aceptaron pues el objetivo era comprar y mantener como complemento a una futura jubilación.
¿Qué hizo esta oportunidad de inversión inmobiliaria posible? Simple: el mercado inmobiliario es un mercado ineficiente. En este caso pudimos pagar menos dada la situación de la empresa propietaria del inmueble y a una comercialización mejorable, donde presentaron el inmueble a varios inversores inmobiliarios y no promocionaron públicamente absolutamente nada. Se habría podido obtener una cantidad mucho mayor simplemente con una comercialización completa y profesional y un plazo mayor.
Esta es solo una de las inversiones inmobiliarias que gestionamos habitualmente. No aparecen todos los días, pero desde luego no son imposibles y debemos estar preparados para actuar cuando están disponibles. Y tú, ¿eres capaz de detectar este tipo de oportunidades de inversión inmobiliaria? ¿Estás preparado para el momento en el que surjan?
