Volatilidad en el sector inmobiliario, ¿Cómo afecta a nuestras inversiones inmobiliarias?

Volatilidad en el sector inmobiliario, ¿Cómo afecta a nuestras inversiones inmobiliarias?

A medida que los expertos económicos buscan indicadores claros para predecir la tendencia de precios en el sector inmobiliario, las señales nos llevan a teorías y opiniones para todos los gustos y son muchos los economistas o analistas que pasan el día comentando cualquier mínimo cambio o noticia sobre el sector. Pero del mismo modo que en los  mercados de renta variable, el inversor inmobiliario no debe obsesionarse y pasar demasiado tiempo observando la volatilidad del mercado y calculando o tasando con exactitud los valores de sus activos inmobiliarios.

Como analista financiero e inversor value, creo que los principios de esta corriente de inversión aportan grandes beneficios al aplicarse a la inversión inmobiliaria. Los inversores inmobiliarios deben analizar los fundamentos de cada propiedad en cartera o cada oportunidad de inversor inmobiliaria que aparezca, en lugar de realizar un seguimiento obsesivo de los precios de la vivienda en su conjunto, los cambios macroeconómicos o la situación política. ¿Es importante ser consciente del momento general en el que nos encontramos? Desde luego, pero perder horas cada semana analizando datos económicos no nos servirá más allá que para pasar el rato.inversion inmobiliaria volatilidad

Antes de dedicar nuestro tiempo en ello sí que debemos dedicar todo lo necesario a conocer a la perfección la información y ratios específicos de cada propiedad, para conocer lo mejor posible la situación DE NUESTRAS INVERSIONES independientemente del ruido de mercado en su totalidad y, al igual que los grandes inversores analizan las empresas que mantienen en cartera periódicamente conocer los fundamentales de nuestros inmuebles es un requisito indispensable para tener éxito con la inversión inmobiliaria a medio y largo plazo.

Algunas ideas para analizar nuestra situación más allá del ruido y las opiniones sobre el mercado son las siguientes:

Antes de alquilar, fija un precio correcto que permita encontrar inquilinos en un plazo razonable.

Rentabilidad, flujo de efectivo, gastos, apalancamiento… En los últimos meses y a pesar de las subidas de los últimos años en los alquileres hemos visto que algunos propietarios han aumentado tanto el precio de una vivienda o local comercial que pasarán meses vacíos. Si usted es uno de estos inversores, ajustar y reducir la renta a un valor realista le permitirá obtener un rendimiento de la propiedad en un tiempo razonable. Y es que perder 6, 8 o 12 meses de renta por pedir 50 o 100 euros más de alquiler conlleva un coste enorme. El rendimiento que recibirá aun siendo algo inferior es mejor que el no rendimiento.

Analiza cada propiedad periódicamente y conoce sus métricas.

Si los valores clave de su propiedad han cambiado. ¿Es posible aprovecharlo o tomar medidas para mejorar nuestro perfil de inversión?

Comprender si han cambiado las métricas de cada inversión inmobiliaria y de la cartera en conjunto es clave para construir un portafolio exitoso o reconstruir uno existente. ¿Qué pasa si el mantenimiento es mayor de lo esperado? ¿O el precio de la vivienda ha aumentado tanto que es un buen momento para estudiar una posible venta? ¿O el precio del alquiler es demasiado bajo o demasiado alto? Una vez cada varios meses es una buena idea revisar los datos de cualquier propiedad para ver si se adapta a las previsiones y conocer su situación en relación al mercado local.

Los dividendos de la inversión inmobiliaria frente a las “acciones de alto crecimiento” o especulativas.

Hasta que el mercado inmobiliario se encuentre en una posición muy sólida podemos esperar que la volatilidad de precios continúe año tras año. Concéntrese en garantizar el rendimiento de cada inmueble en función de los flujos de efectivo que obtiene. Considere si es necesario ajustar los alquileres al alta o a la baja y si esto le permite tener mayor seguridad o ampliar el plazo de permanencia de sus inquilinos.

La mayoría de inmuebles tienen un rango de alquiler específico. Si está estudiando la posible compra de una oportunidad de inversión inmobiliaria, analice el futuro flujo de caja en la parte inferior del rango que cree que podrá obtener por el alquiler, y reste otro 10-15% como margen de seguridad. ¿Sigue siendo la propiedad una buena oportunidad de inversión? Conozca perfectamente las métricas y números de cada inmueble. Y cuente con la apreciación o el aumento de precios de esta inversión como un plus, un extra posible, no como un punto principal de su estrategia.

Estudie la próxima compra teniendo en cuenta una posible disminución de precios.

Hace unos cuantos años muchos inversores novatos se interesaron por la inversión inmobiliaria y sus grandes rendimientos suponiendo que los precios seguirían subiendo indefinidamente. El resto es historia.

¿Qué pasaría si analizara las compras potenciales con una disminución del 10 o del 20% en el precio de la propiedad o en el ingreso por el arrendamiento? ¿Seguiría comprando la propiedad o pasaría a la siguiente oportunidad de inversión inmobiliaria? Si los precios bajan un 10, un 20 o un 30%, ¿cuál es el peor escenario en el que se encontraría? ¿Podría hacer frente a los pagos derivados de la propiedad?  Comprar activos en apuros simplemente porque nos parecen baratos y confiar en su revalorización posterior puede ser una excelente manera de sobrevalorar significativamente un inmueble y encontrar futuras caídas de precios, además de encomendarnos a la suerte o a una situación que puede o no darse.

La inversión inmobiliaria en este mercado cambiante y conectado requiere un nivel adicional de dedicación, conocimientos y análisis. En este estado de volatilidad de precios es más importante que nunca aprender los fundamentos de la inversión inmobiliaria y conocer la situación de sus inversiones inmobiliarias tanto de manera singular como en conjunto. ¿Quieres comenzar y aprender lo necesario para triunfar en el sector inmobiliario? Echa u vistazo a nuestro curso gratuito de inversión inmobiliaria y aprende a valorar una oportunidad de inversión inmobiliaria de forma profesional.

La fórmula definitiva para calcular el Precio de Compra de un Inmueble para reformar.

La fórmula definitiva para calcular el Precio de Compra de un Inmueble para reformar.

La pregunta que recibo con mayor frecuencia de clientes o nuevos inversores inmobiliarios que buscan su primera operación es la siguiente: ¿Cómo determino el precio máximo que debo pagar al intentar comprar una propiedad que necesita una rehabilitación o reforma?

La mayoría de inversores tiene alguna técnica de análisis cuantitativo que utilizan para determinar su precio máximo de compra. La gran mayoría usan técnicas de análisis que requieren hojas de cálculo en base al rendimiento del alquiler y el conjunto de gastos -como es mi caso-, mientras otros no usan ninguna fórmula, sino que simplemente tienen un presentimiento en base a la propiedad o la ubicación –y especialmente a su experiencia-.

Aunque no creo especialmente en el método de inversor inmobiliario con «instinto», tampoco creo que sean necesarios métodos de análisis de oportunidades de inversión inmobiliaria tremendamente complejos. Si bien esto puede sorprender a algunas personas (especialmente aquellas que conocen mi tendencia a sentarme frente a grandes hojas de cálculo durante horas), uno de los principales objetivos de mi análisis financiero es poder hacerlo con ayuda de mi cabeza y la calculadora de hipotecas que llevo en el móvil en menos de 30 segundos, mientras visito la propiedad que estoy considerando. Evidentemente todo el análisis no se puede hacer en 30 segundos, pero como inversores inmobiliarios necesitamos filtros para descartar propiedades en 5 segundos, en 30 segundos y en algo más de tiempo.

Valoración de Oportunidades de Inversión Inmobiliaria para Reformar.

En primer lugar y para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria que requieren una reforma importante existe la Regla del 70%. Este cálculo establece básicamente que el precio máximo de compra debe ser el 70% del precio de venta de la propiedad una vez arreglada menos todos los gastos necesarios para la reforma. Es una de las reglas más comunes utilizadas por inversores inmobiliarios al estudiar viviendas a rehabilitar.  Si bien vale la pena conocer y comprender la Regla del 70% y otras reglas comunes para determinar el precio máximo que ofrecer ante una inversión inmobiliaria, en mi opinión carecen de la precisión necesaria para garantizar que realmente adquiera una buena propiedad.

La fórmula que vemos a continuación es simple y directa. De hecho cuando la planteo a alguno de nuestros clientes muchos contestan que es obvio. Y aunque realmente lo es para cualquiera que haya adquirido alguna inversión inmobiliaria, para los nuevos inversores a menudo puede proporcionar un  momento que realmente aclara lo que significa analizar un negocio inmobiliario. Aquí está la fórmula financiera para determinar el precio máximo que pagaré por una propiedad que planeo reformar –que en mi caso son la mayoría-.

Precio máximo de compra = Valor del inmueble tras la reforma – Costes fijos – Gastos de reforma – Beneficio deseado.

Donde el valor del inmueble tras la reforma supone una estimación conservadora de por cuanto puedo vender la propiedad una vez que esté perfecta en un plazo menor a cuatro meses –posteriormente dado al margen de esta estimación suele ser un precio mayor y un plazo menor-.  Por su parte los costes fijos suponen los gastos, impuestos, comisiones, intereses o gastos de profesionales que debo pagar durante el proyecto.

Los gastos de reforma como su nombre indica refleja el coste total de rehabilitación, incluyendo el proyecto y licencia de obra, los materiales a utilizar y la mano de obra necesaria para rehabilitar la propiedad en condiciones de reventa. Incluso podemos incorporar gastos de mobiliario o home staging si de esta manera esperamos conseguir un precio de venta superior –que por lo general es así- o la venta en un plazo inferior.

Por último, la ganancia o el beneficio deseado es la cantidad mínima de dinero que quiero obtener del proyecto cuando esté completo. Por favor, leed de nuevo la frase anterior, ya que es mucho más relevante de lo que parece a priori. Como inversor inmobiliario analizará cientos de oportunidades de inversión inmobiliaria, y en algunas de ellas estimará un beneficio. Ahora bien, ¿compensa pasar por el proceso de compra y sus gastos, meses de reforma –con lo que ello conlleva-  y varios meses de venta del inmueble para obtener DOS MIL EUROS? Estaremos de acuerdo en que no. ¿Y para obtener treinta mil? Seguramente sí. ¿Y para obtener cualquier otra cantidad entre estos valores? Cada inversor inmobiliario debe valorar.

Como ejemplo, supongamos que estudio una oportunidad de inversión inmobiliaria, una vivienda que lleva años vacía y requiere una manita de pintura, cambiar mobiliario, suelos, etc. en definitiva, una actualización. Una vivienda similar en perfecto estado en la misma zona puede costar en torno a 100.000€, y por ello creo que puedo venderla fácilmente en esta cantidad tras su reforma. Además, sé que los costes fijos que tengo para la compra son de aproximadamente 9.000€,  mi ganancia mínima deseada es de 8.000€ -es el valor que suelo tomar personalmente- y he estimado que los costes de rehabilitación son de aproximadamente 16.000€. En este caso, mi precio máximo de compra será:

PMC: 100.000 – 9.000 – 8.000 – 16.000 =  67.000 €

Si puedo comprar esta propiedad por 67.000 € o menos seguramente sea una buena inversión inmobiliaria. Buena según mi criterio de obtener al menos 8.000 euros por cada operación.

Tras conocer la fórmula, las preguntas que generalmente recibo de la mayoría de los nuevos inversores inmobiliarios son: «Entonces, ¿cómo determino el precio de venta, los costes fijos y los gastos de reforma o rehabilitación?» Estas variables son tremendamente importantes para la aplicación de esta fórmula, por lo que analizaremos cómo determinar con precisión esos números en futuras publicaciones del blog de inversión inmobiliaria .net.

Y tú, ¿utilizas esta u otras fórmula para determinar el precio máximo que ofrecer frente a una oportunidad de inversión inmobiliaria? Cuéntanoslo en los comentarios.

¿Qué es una buena financiación? Quizás no sea exactamente lo que pensaba.

¿Qué es una buena financiación? Quizás no sea exactamente lo que pensaba.

En diversos libros de finanzas, comenzando con Padre Rico Padre Pobre hasta muchos sobre inversiones en general o inversiones inmobiliarias en particular se trata de diferenciar la deuda en buena o mala.

La deuda buena es en principio cualquier préstamo que tiene el potencial de generar ingresos y aumentar su patrimonio neto. La deuda mala  es la deuda contraída para comprar cosas que pierden rápidamente su valor y no generan ingresos. Por lo general conlleva una tasa de interés alta, como la deuda de una  tarjeta de crédito o la financiación para comprar un coche.

Aunque a priori parece sencillo existe mucha confusión a la hora de utilizar financiación para adquirir inversiones inmobiliarias. Lo que a priori pueden ser unas condiciones muy positivas depende de diversos factores como el flujo de efectivo, el valor de la propiedad con respecto al precio de compra, los costes de reforma o mantenimiento, etc. El apalancamiento no consiste solo en reducir la aportación de capital inicial. En el mejor de los casos es un beneficio secundario.

Simplificado al máximo, si el rendimiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria es mayor que el coste de la financiación, el apalancamiento es positivo -incluyendo también el coste de oportunidad de su pago inicial y las vinculaciones necesarias-. Si el coste del dinero es mayor que el retorno de su inversión, estamos antes una deuda mala.

Y varios detalles derivados de esta explicación. En primer lugar el pago inicial no se menciona. El capital aportado obtendrá un rendimiento mayor o menor en función de la oportunidad de inversión inmobiliaria. Por otra parte, aunque estaremos de acuerdo en que un préstamo hipotecario a 30 años al 1’75% sea una buena financiación (salvo que el retorno de nuestra inversión sea negativo o menor que 1’75%), no es tan fácil de ver que un crédito al 9% de interés sea “positivo”. ¿Ha conseguido una gran oportunidad de inversión inmobiliaria que ofrece un 18% de retorno? Entonces esta financiación del 9% será positiva, aun con un interés relativamente alto.

No se quede con que en este blog hemos dicho que la aportación de capital inicial no es importante. Nos permite acceder a opciones que de otro modo sería imposible. Y en toda oportunidad de inversión inmobiliaria se debe tener en cuenta y analizar las previsiones que obtendremos para tomar la decisión adecuada.

De manera similar a una empresa, si su inversión ofrece una rentabilidad mayor que el coste de la financiación, es una opción a considerar. Si la financiación es al 2% pero la inversión nos ofrece un 1’9%, su dinero (y tiempo) se está yendo por la ventana, e imagino que no está sonriendo por la buena hipoteca que ha obtenido. En mi caso, mi primera inversión se financió con un préstamo ICO con un interés de casi el 5%, mientras que la oportunidad de inversión inmobiliaria casi triplicaba ese valor, con lo que era una deuda maravillosa.

¿Y usted, utiliza financiación a la hora de adquirir inversiones inmobiliarias? ¿Qué tipo de financiación es preferible?

Inversiones Inmobiliarias y en Bolsa: 5 Similitudes y Diferencias clave.

Inversiones Inmobiliarias y en Bolsa: 5 Similitudes y Diferencias clave.

Seguimos analizando las posibilidades para nuestro patrimonio y cubriendo tanto inversiones inmobiliarias como inversión en bolsa. Buscando información sobre el tema y como enfocar una comparativa justa, vale la pena comentar el siguiente hallazgo, un estudio económico que analiza los retornos de inversiones inmobiliarias, acciones, bonos y letras en los últimos 145 años. Puede ser interesante echar un vistazo al estudio con el ambicioso título de ‘The Rate of Return on Everything, 1870–2015’, algo así como “La Rentabilidad de Todo, 1870-2015”. https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf.

El estudio, un proyecto conjunto entre varias universidades estadounidenses y alemanas junto con el banco central alemán, descubrió que las inversiones inmobiliarias ofrecían tanto mejores rentabilidades como menores riesgos que las acciones. Asimismo los rendimientos de bonos y Letras  se encontraban muy por detrás de ambos.

Durante 145 años, las acciones de las economías desarrolladas arrojaron un promedio del 6’89% anual. En cuanto al retorno de inversiones inmobiliarias muestran un valor del 7’05%, superando ligeramente el rendimiento promedio de las acciones. Quizás algo más importante, el sector inmobiliario ha demostrado ser mucho más estable con menos volatilidad y riesgo, a pesar de episodios con mucha volatilidad (acompañados frecuentemente por grandes descensos en bolsa). Valorando los rendimientos obtenidos frente al riesgo, las inversiones inmobiliarias muestran un ratio de Sharpe del 0.7 , mientras que calculan un ratio del 0.27 para las acciones.

He de mencionar que soy muy escéptico sobre este tipo de estudios. No me malinterpreten, aunque me encanta la inversión inmobiliaria y sus posibilidades mantengo una buena parte de mi capital en acciones y otras inversiones. También vale la pena mencionar que por inversión en inmuebles los autores del estudio se refieren específicamente a propiedades que incluyen rentas del alquiler, midiendo tanto estos ingresos como la apreciación. Del mismo modo, incluyeron ingresos por dividendos y apreciación de las acciones.

Pasemos ya a los conceptos básicos que debemos aplicar tanto al invertir en bienes raíces como en, y una serie de diferencias clave que todos los inversores deben conocer.

5 Conceptos básicos para inversiones inmobiliarias e inversión en acciones.

1.      Rendimiento anual por dividendo / alquiler.

En las acciones, el rendimiento por anual muestra los ingresos por dividendos que una acción o fondo paga como un porcentaje del precio de la acción. Por ejemplo, una acción de 100€ con un rendimiento del 2 por ciento habrá pagado 2€ por acción durante el año.  El rendimiento por dividendo no dice nada sobre la apreciación potencial de la empresa. Esa acción puede aumentar en un 10 por ciento durante el próximo año o caer un 10 por ciento.

inversión inmobiliaria rentabilidadLas propiedades en alquiler siguen una lógica similar. Los inversores inmobiliarios pueden pronosticar el flujo de caja en función del precio de compra, el alquiler y los gastos previstos para obtener el rendimiento anual esperado por el alquiler de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de 100,000€ de coste total que se alquila por  700€ y sigue la regla del 50% (gastos corrientes que equivalen al 50 por ciento de la renta) puede esperar un rendimiento anual del 4’2 por ciento.

Del mismo modo, un inmueble variará su precio al alza o a la baja manteniendo a corto plazo este rendimiento proveniente del arrendamiento.  El rendimiento anual por alquiler o dividendos es el porcentaje que puede esperar en forma de ingresos periódicos.

2. Ratio de gastos.

Toda inversión conlleva unos gastos, en mayor o menor medida. Cuando compra un fondo de inversión se muestra con detalle la relación de gastos. Eso es lo que el fondo cobra a los inversores por supervisar y administrar su inversión. En el caso de fondos indexados, estos costes suelen ser muy bajos, mientras que para los fondos de gestión activa pueden suponer varios puntos porcentuales.

Si la proporción de gastos para acciones o fondos de inversión activa puede parecer alta, los gastos de propiedades de alquiler son mucho, mucho más altos. Una regla para poder filtrar oportunidades de inversión inmobiliaria rápidamente es estimar los costes al 50 por ciento de la renta mensual. Estos gastos incluirán reparaciones, mantenimiento, periodos vacantes, impuestos, seguros,etc.

3. Gastos de gestión.

Las carteras inmobiliarias y de valores también deben gestionarse. Administrar una cartera de acciones significa reequilibrar periódicamente para mantener la asignación de activos deseada y, por supuesto, comprar y vender acciones estratégicamente para cumplir con sus objetivos de inversión. También es posible subcontratar esta administración a un asesor financiero por una tarifa.

Los inmuebles también requieren una persona que los administre. En caso de derivar totalmente la gestión un administrador de propiedades puede cobrarle entre el 10 y el 15 por ciento de las rentas obtenidas en caso de gestionar alquileres a corto plazo, o una mensualidad en caso de que una inmobiliaria o asesor de inversiones inmobiliarias gestione la búsqueda y supervisión del inquilino.

Vale la pena señalar aquí dos diferencias clave. Primero, los administradores de propiedades no le ayudan con las decisiones de comprar y vender, el momento del mercado o la estrategia de inversión como lo hacen los asesores financieros. Sí que lo haría un un asesor de inversiones inmobiliarias que le ayude durante todo el proceso de compra y gestión posterior. En segundo lugar, tenga en cuenta que las tarifas de administración de la propiedad se estructuran en función de los ingresos, en lugar del valor de la cartera.

Una cartera de inmuebles con un valor de  500.000€ puede generar 50.000€ anuales en ingresos. Por lo tanto, si los honorarios de administración de la propiedad (incluida la recaudación continua de alquileres y la colocación de nuevos inquilinos) se encuentra entorno al 10 por ciento, soportará un coste de 5.000€ anuales en la gestión de estas propiedades.

Por supuesto, no tiene que pagarle a alguien para que administre sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo, con una cartera de inmuebles amplia tiene sentido contratar a un administrador de propiedades o asesor de inversiones inmobiliarias porque requiere mucho tiempo.

4. PER O Price Earnings Ratio.

Los inversores pueden comparar los ingresos de empresas y propiedades de alquiler con sus respectivos precios para obtener este valor.  Es un cálculo simple:

  • Precio por acción / Beneficio por acción.

Por ejemplo, unas acciones que cotizan a  100€ por acción con un beneficio de  7€ por acción tendría una relación P / E de 14.29 (100/7 = 14.29). Si bien el cálculo es diferente para bienes inmuebles, se puede aplicar de manera similar. Los inversores pueden comparar los ingresos netos del alquiler con el precio de compra de dos o más oportunidades de inversión inmobiliaria a través de la tasa de rentabilidad:

  • Ingresos netos anuales / precio total de compra

Por lo tanto, al igual que en el ejemplo anterior, una propiedad de 100.000€ con un ingreso neto anual de 7.000€ tendría una tasa de rentabilidad del 7%. Tenga en cuenta que aunque en este ejemplo hemos tomado los mismos valores, la tasa de rentabilidad de una propiedad y el rendimiento de su inversión son conceptos similares, pero no iguales. El rendimiento obtenido se calculará en función de su propio capital invertido, y en este ejemplo simplificado hemos asumido una compra en efectivo sin financiación o apalancamiento.

5. Apalancamiento.

Los inversores inmobiliarias o de otros activos pueden aprovechar el dinero de otras personas para comprar más acciones o bienes inmuebles de lo que podrían únicamente con su capital disponible. Todos conocemos la vía más frecuente de apalancamiento al invertir en inmuebles: los préstamos hipotecarios. Para adquirir una inversión inmobiliaria usted aportará entre el 20 y el 30 por ciento de su propio dinero y una entidad financiera proporciona el resto. Del mismo modo, los inversores en acciones pueden pedir prestado dinero de sus brokers para invertir, lo que se llama comprar con margen. Y, al igual que con los préstamos inmobiliarios, su bróker le cobrará intereses.

 

5 diferencias clave entre invertir en inmuebles o en acciones.

Invertir en acciones y bienes raíces no es tan diferente como piensan muchos inversores, pero hay algunas diferencias cruciales. Ya hemos mencionado la volatilidad de ambos activos, pero las diferencias no terminan ahí. Esto es lo que todo inversor deben saber sobre esas diferencias antes de invertir en una nueva clase de activos.

1. Apalancamiento.

Espera, ¿no acabo de decir que el apalancamiento es similar? Grosso modo sí. El concepto se aplica tanto a las acciones como a la inversión inmobiliaria, pero en los detalles se encuentran algunas diferencias cruciales. El primero es la relación entre el préstamo y el valor del activo (Loan to Value). Al ser las acciones más volátiles que los activos inmobiliarios, los brokers ajustan las posibilidades de la compra con margen en función del tipo de cliente o la acción individual. Por lo general está muy lejos del 80 por ciento con el que se pueden financiar inversiones inmobiliarias.

En segundo lugar, su bróker le exigirá más dinero si las acciones o el fondo disminuyen su  valor. Esto se conoce como margin call. En cuanto al inmobiliario, lo último que quiere un prestamista hipotecario es forzar la realización de una pérdida, siempre que sus prestatarios paguen sin problema.

2. Liquidez.

Una de las mayores desventajas de la inversión inmobiliaria es su dificultad para liquidar posiciones y el coste que conlleva. Vender al valor de mercado puede llevar meses y cuesta mucho dinero en forma de honorarios de agentes inmobiliarios y otros costes. El capital invertido o el patrimonio que tiene invertido en una propiedad inmobiliaria es en gran medida teórico. Existe en papel basado en una estimación aproximada de lo que alguien estaría dispuesto a pagar por su propiedad.

Para las acciones por el contrario, el capital es exactamente calculado y su liquidación es inmediata. Si la empresa X que compró a 100€ por acción ahora vale 150€, significa que puede vender y obtener enseguida su ganancia de 50€. Por el contrario, si encontró una oportunidad de inversión inmobiliaria que costó 100.000€ y “vale” ahora 150.000€, pueden pasar semanas o meses hasta que disfrute de sus beneficios.

3. Trabajo.

Ya se ha mencionado que requiere más trabajo administrar propiedades en alquiler que administrar una cartera de acciones. Sus acciones no lo llamarán un domingo para quejarse de que no funciona el lavavajillas. Sus inquilinos podrían. La misma situación se aplica en caso de reparaciones de mayor envergadura, tiempo en el que el inmueble se encuentra vacío, búsqueda de nuevos inquilinos, etc.

Por el contrario, puedo comprar fondos indexados y olvidarme rápidamente de ellos. No necesito ver como cotiza el Eurostoxx o el Ibex35 a diario. Sé que incluso si cae hoy, dentro de cinco años su valor será probablemente más alto. Pero una propiedad en alquiler puede requerir de un trabajo constante y dar más de un dolor de cabeza.

4. Estimación de la inversión.

Asesor inversiones inmobiliariasLas inversiones inmobiliarias no solo dan dolores de cabeza. Una importante ventaja es que puedo predecir el retorno de una oportunidad de inversión inmobiliaria con mucha precisión. Eso se debe a que invierto para obtener un flujo de caja, en lugar de depender del aumento del precio del inmueble. Y puedo medir el flujo de caja en función del precio de compra de hoy y los alquileres de hoy, sabiendo que los alquileres rara vez caen en ciertas ciudades o zonas consolidadas. Además, cuando lo hacen, no es mucho y no por mucho tiempo.

La apreciación es una buena ventaja tanto al invertir en empresas como en inmobiliario. Sin embargo, no está garantizada. A pesar de que las acciones ofrecen ingresos en forma de dividendos, la mayoría de los rendimientos provienen del aumento de precio, lo cual no es muy predecible al menos a corto y medio plazo.

5. Control sobre la inversión.

Otro de los grandes beneficios de la inversión inmobiliaria es que tengo un gran control sobre mis inversiones inmobiliarias. Puedo hacer mejoras y aumentar el valor de un inmueble. Puedo aumentar los alquileres en consecuencia, evaluar a mis inquilinos en profundidad  y optimizar la administración de mi propiedad para que trabaje de manera más eficiente.

Por el contrario, no tengo control sobre el Ibex o el Nasdaq, y no puedo hacer mucho si sube o baja o hace piruetas. Tengo exactamente dos opciones que puedo hacer: comprar o vender. La desventaja de requerir una gestión mayor en inversiones inmobiliarias implica también más control sobre su funcionamiento y rentabilidad.

 

Conclusiones: Inversiones inmobiliarias vs inversión en bolsa.

La inversión inmobiliaria puede parecer mucho más intuitiva que la inversión en bolsa, y es esto lo que atrae a tantos inversores a los bienes raíces en primer lugar. También se ven muchos errores por simple desconocimiento básico financiero y es como se queman un buen número de inversores inmobiliarios, pensando que saben mucho más de lo que es necesario.

Aunque la inversión en bolsa sea muy compleja para algunos, el nivel más simple de comprar y mantener fondos indexados es relativamente fácil. Sería necesario un plazo breve de aprendizaje de lo fundamental para invertir de manera relativamente segura.

Por el contrario la inversión inmobiliaria requiere meses o años de formación y experiencia, o contar con la ayuda de un asesor de inversiones inmobiliarias. También es posible comprar a través de una SOCIMI u otras opciones de manera indirecta, pero no verá los beneficios descritos anteriormente. La compra de propiedades como inversión inmobiliaria de manera satisfactoria requiere conocimiento y trabajo.

Vale la pena formarse, y lo recomiendo a cualquiera que tenga un interés real. Puede obtener rendimientos increíbles con menor riesgo en comparación con las acciones. Pero tenga en cuenta que la curva de aprendizaje mínima es más pronunciada para el sector inmobiliario que para las acciones. Antes de invertir en inmuebles o en acciones, haga los deberes y aprenda a evitar los errores más comunes.

Y usted, ¿cuenta con inversiones inmobiliarias, en bolsa u otras opciones? ¿Cómo es su cartera y estrategia de inversión? Déjenos sus comentarios.

5 Maneras de Reducir el Riesgo en tus Inversiones Inmobiliarias.

5 Maneras de Reducir el Riesgo en tus Inversiones Inmobiliarias.

Se ha hablado de una posible recesión en los próximos años, y esta posibilidad parece ahora más probable dada la reciente curva de tipos de interés USA invertida, la guerra comercial con China, el próximo Brexit y más. ¿Significa que debería dejar de comprar inversiones inmobiliarias?

¡La respuesta es no! O al menos no en todos los casos. Es cierto que es mejor no adquirir ninguna propiedad que cerrar una mala operación. Pero eso no significa que no haya oportunidades en el mercado. ¡Sea paciente!

En el sector inmobiliario encontramos precios por lo general más altos que en los últimos años. Esta es la razón por la que debe ser aún más selectivo y prestar más atención a los fundamentos al invertir en bienes inmuebles, y tener en cuenta las variables que veremos más en profundidad a continuación.

Cómo minimizar el riesgo de sus inversiones inmobiliarias.

Análisis del Mercado Inmobiliario actual.

Un mal mercado arruinará incluso una gran oportunidad de inversión. Un mercado alcista hará que una mala inversión no sea tan mala después de todo (aunque habremos perdido la oportunidad de haber adquirido una excepcional).

Piense qué sectores tienen más probabilidades de ser afectados durante la próxima recesión, y evite las ciudades que dependen en gran medida de ese tipo de industrias. También debe buscar zonas con gran diversidad de empresas y sectores, más resistentes económicamente que una ciudad que depende en gran medida de una sola industria o una empresa.

 Flujo de Efectivo de la propiedad.

inversiones inmobiliarias flujo efectivoBusque siempre flujos de caja positivos en distintos escenarios, incluyendo una gran bajada en los precios del alquiler. Tener un flujo de caja saludable es importante para una buena inversión inmobiliaria. Una propiedad con un flujo de caja positivo de al menos el 5% tendrá el margen suficiente para seguir generando rendimiento en caso de que la situación inmobiliaria empeore.

Apreciación o aumento del valor de la propiedad.

Sea conservador con la estimación del aumento de valor de sus inversiones inmobiliarias. No confíe demasiado en la apreciación o el crecimiento del alquiler. Incluso si el mercado creció en los últimos años, no espere que crezca un tanto por ciento anual durante los próximos años. Use un número que esté más cerca del promedio histórico de la última década, incluso reduciéndolo parcialmente para comprobar el atractivo de una oportunidad de inversión en diferentes escenarios.

Gastos de reforma y renovación.

inversiones inmobiliarias reformaNunca confíe en que una reforma integral o que suponga un coste importante no tendrá ningún imprevisto, y cuente con un margen suficiente para ello. Más vale «ganar» o «ahorrar» un pequeño capital que ha dejado de gastar que tener que asumir costes extra por un error o subestimación en el coste de la reforma, lo que puede arruinar por completo sus cálculos y convertir una oportunidad que parecía adecuada en una mala inversión inmobiliaria.

Nunca presupueste solo el dinero justo para la renovación. Aumente un 10 o un 15 por ciento el presupuesto y cuente con el capital disponible, el mundo de la construcción está lleno de sorpresas.

Plazo del préstamo hipotecario.

Trate de obtener financiación permanente lo antes posible. Ya sea en el momento de la compra o tras las renovaciones necesarias, obtenga un préstamo de 20 a 30 años y considere este pago dentro del proyecto de inversión inmobiliaria.

Una financiación hipotecaria a largo plazo es importante porque no tendrá que preocuparse por la refinanciación durante muchos años. Un plazo superior a los veinte o veinticinco años permite tener cuotas por lo general asimilables. Si una recesión golpea y afecta a su propiedad negativamente, ya sea con un periodo sin ingresos o con un ingreso por arrendamiento inferior, no tendrá que preocuparse por aumentar el plazo de la financiación o vender su propiedad de inmediato.

Y usted, ¿tiene en cuenta estos aspectos al analizar inversiones inmobiliarias?¿alguna pregunta sobre lo anterior? ¿ algún otro consejo para reducir riesgos? Escríbanos cualquier sugerencia a continuación.

Clasificación de Inversiones Inmobiliarias ¿Dónde y en qué Propiedades debo Invertir?

Clasificación de Inversiones Inmobiliarias ¿Dónde y en qué Propiedades debo Invertir?

Conforme avanzas con la inversión inmobiliaria oirás hablar de una ubicación A, B, C o D;  o ubicaciones de clase alta, media y baja, u otro tipo de escalas. Esta clasificación se basará en aspectos objetivos y subjetivos, sin reglas claras, y puede diferir en la opinión de varios inversores. Tú puedes considerar una zona A (la mejor) mientras que yo puedo considerar la misma zona como B (segunda).

Asimismo depende del inversor utilizar una clasificación de escalas en tres categorías (A, B, C : alta, media, baja) o hasta cinco o más categorías (A, B, C, D, E, o en 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª).  Para mostrar cada una de estas clasificaciones utilizaremos la escala A-D, posiblemente la más utilizada para calificar la ubicación de inversiones inmobiliarias

De la misma manera que la ubicación recibirá una nota, la propiedad en sí misma también puede ser clasificada en A, B, C o D.  Podemos por  tanto hablar de una propiedad A en un área C (un inmueble nuevo en una zona media-baja).  Para ser más específicos es posible incluir + o – a las calificaciones, de manera similar a la calificación de otro tipo de inversiones financieras, pero para un manejo más sencillo dejaremos estos símbolos fuera. Veamos las diferentes calificaciones.

Ubicación y propiedades de clase A.

inversion inmobiliaria jpg (1)Una ubicación calificada como A posee los mejores edificios, las mejores tiendas o centros comerciales y restaurantes, las mejores escuelas, la gente más adinerada y los inmuebles más caros. Esta es simplemente la mejor ubicación de la ciudad, y atraerá a inquilinos de buena calidad que se lo pueden permitir. Situando ejemplos de zonas A en diferentes ciudades, serían la zona centro de Alicante o el barrio de Salamanca de Madrid.

De la misma manera, un edificio de clase A es de nueva construcción, de menos de diez años y con un mantenimiento perfecto. La construcción tiene materiales de calidad y la vivienda acabados como suelos de parquet, encimeras de granito, persianas automáticas o ducha con hidromasaje. Este tipo de inmuebles obtienen por lo general una renta alta pero un flujo de efectivo relativamente menor, debido a un coste de compra elevado.

Ubicación y propiedades  de clase B.

Una ubicación de tipo B será algo más antigua que las zonas anteriores, con buenos restaurantes, escuelas y vecinos en general. Puede ubicarse en zonas residenciales o zonas de clase media-alta, cerca del centro de las ciudades.

De la misma manera una vivienda de clase B tendrá entre 10 y 25 años, con algunas características de la clase anterior pero sin todos los elementos que las distinguen. Los ingresos por arrendamiento serán menores que en viviendas de clase A, y los costes de mantenimiento algo superiores debido a la antigüedad de la vivienda. Por supuesto los costes de comprar estos inmuebles serán menores que en la clase anterior.

Ubicación y propiedades  de clase C.

inversion inmobiliaria jpg (73)Una ubicación o zona de clase C será un barrio con altas tasas de desempleo y bajos ingresos, con casas de más de 30 años y con una conservación mejorable. Estas zonas atraerán a personas que tiene algún tipo de subsidio o con sueldos medio-bajos.

Por su parte, una propiedad de clase C tendrá una antigüedad de más de 25 o 30 años. Serán necesarias numerosas reparaciones y un gasto en mantenimiento elevado. Los sistemas eléctricos, de fontanería, ventanas o persianas puede que necesiten una renovación. Este tipo de propiedades tendrán una renta mucho menor que las clases anteriores, pero serán mucho más asequibles.

Ubicación y propiedades  de clase D.

Una ubicación de tipo D puede ser una zona en la que no entrarías  solo, con problemas de inseguridad. No todas las ciudades o municipios tienen barrios de este tipo, pero reconocerás uno cuando lo veas. Incluso la policía está nerviosa al entrar en estas zonas, y el crimen y las drogas son algo habitual. Habrá inversion inmobiliaria jpg (43)muchos edificios ocupados o con signos claros de estar deshabitados.

Por su parte, una construcción de tipo D será un edificio viejo, con un estado de inhabitabilidad debido a su pobre mantenimiento, prácticamente en ruinas, y será necesaria una gran reforma y rehabilitación para ser habitable. Estas propiedades serán excepcionalmente baratas. El proceso puede ser difícil o peligroso, no solo a nivel económico. Si no sabes muy bien lo que estás haciendo no recomiendo considerar este tipo de  propiedades.

Clasificación de Inversiones Inmobiliarias: Conclusión.

Como hemos mencionado anteriormente las distinciones de clase no son muy rígidas o definidas, pero una vez conocidas deberían darle una indicación general de cómo los inversores inmobiliarios clasifican propiedades y zonas.

No hay una respuesta correcta o incorrecta a la pregunta: “¿En qué tipo de propiedades o zonas debería invertir?” Es probable que encuentre inversores que solo compren A, otros que solo compren B, otros que solo compren C y otros que solo compren D. Cada opción inmobiliaria tiene pros y contras. Por lo general las mejores propiedades son las que más cuestan y tienden a ofrecer una rentabilidad algo menor, pero pueden ahorrarnos muchos quebraderos de cabeza.

En mi caso me he movido en propiedades y áreas de tipo B y C, agregando valor a los inmuebles mediante reformas. Suelo buscar propiedades de clase C (que permita aumentar su valor gracias a las reformas necesarias) en áreas de clase B (buenas áreas con un coste más asequible que las de tipo A, y sin los problemas de las clases inferiores). Cada inversor debe analizar qué tipo de inversiones le encajan mejor y son acordes con sus objetivos y plan de inversión. Averigua más sobre como desarrollar un plan de inversión inmobiliaria en el siguiente artículo.

¿Y usted? ¿Qué tipo de propiedades le atraen más? ¡Déjanos tus comentarios a continuación!