Seguimos analizando las posibilidades para nuestro patrimonio y cubriendo tanto inversiones inmobiliarias como inversión en bolsa. Buscando información sobre el tema y como enfocar una comparativa justa, vale la pena comentar el siguiente hallazgo, un estudio económico que analiza los retornos de inversiones inmobiliarias, acciones, bonos y letras en los últimos 145 años. Puede ser interesante echar un vistazo al estudio con el ambicioso título de ‘The Rate of Return on Everything, 1870–2015’, algo así como “La Rentabilidad de Todo, 1870-2015”. https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf.
El estudio, un proyecto conjunto entre varias universidades estadounidenses y alemanas junto con el banco central alemán, descubrió que las inversiones inmobiliarias ofrecían tanto mejores rentabilidades como menores riesgos que las acciones. Asimismo los rendimientos de bonos y Letras se encontraban muy por detrás de ambos.
Durante 145 años, las acciones de las economías desarrolladas arrojaron un promedio del 6’89% anual. En cuanto al retorno de inversiones inmobiliarias muestran un valor del 7’05%, superando ligeramente el rendimiento promedio de las acciones. Quizás algo más importante, el sector inmobiliario ha demostrado ser mucho más estable con menos volatilidad y riesgo, a pesar de episodios con mucha volatilidad (acompañados frecuentemente por grandes descensos en bolsa). Valorando los rendimientos obtenidos frente al riesgo, las inversiones inmobiliarias muestran un ratio de Sharpe del 0.7 , mientras que calculan un ratio del 0.27 para las acciones.
He de mencionar que soy muy escéptico sobre este tipo de estudios. No me malinterpreten, aunque me encanta la inversión inmobiliaria y sus posibilidades mantengo una buena parte de mi capital en acciones y otras inversiones. También vale la pena mencionar que por inversión en inmuebles los autores del estudio se refieren específicamente a propiedades que incluyen rentas del alquiler, midiendo tanto estos ingresos como la apreciación. Del mismo modo, incluyeron ingresos por dividendos y apreciación de las acciones.
Pasemos ya a los conceptos básicos que debemos aplicar tanto al invertir en bienes raíces como en, y una serie de diferencias clave que todos los inversores deben conocer.
Contenidos:
5 Conceptos básicos para inversiones inmobiliarias e inversión en acciones.
1. Rendimiento anual por dividendo / alquiler.
En las acciones, el rendimiento por anual muestra los ingresos por dividendos que una acción o fondo paga como un porcentaje del precio de la acción. Por ejemplo, una acción de 100€ con un rendimiento del 2 por ciento habrá pagado 2€ por acción durante el año. El rendimiento por dividendo no dice nada sobre la apreciación potencial de la empresa. Esa acción puede aumentar en un 10 por ciento durante el próximo año o caer un 10 por ciento.
Las propiedades en alquiler siguen una lógica similar. Los inversores inmobiliarios pueden pronosticar el flujo de caja en función del precio de compra, el alquiler y los gastos previstos para obtener el rendimiento anual esperado por el alquiler de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de 100,000€ de coste total que se alquila por 700€ y sigue la regla del 50% (gastos corrientes que equivalen al 50 por ciento de la renta) puede esperar un rendimiento anual del 4’2 por ciento.
Del mismo modo, un inmueble variará su precio al alza o a la baja manteniendo a corto plazo este rendimiento proveniente del arrendamiento. El rendimiento anual por alquiler o dividendos es el porcentaje que puede esperar en forma de ingresos periódicos.
2. Ratio de gastos.
Toda inversión conlleva unos gastos, en mayor o menor medida. Cuando compra un fondo de inversión se muestra con detalle la relación de gastos. Eso es lo que el fondo cobra a los inversores por supervisar y administrar su inversión. En el caso de fondos indexados, estos costes suelen ser muy bajos, mientras que para los fondos de gestión activa pueden suponer varios puntos porcentuales.
Si la proporción de gastos para acciones o fondos de inversión activa puede parecer alta, los gastos de propiedades de alquiler son mucho, mucho más altos. Una regla para poder filtrar oportunidades de inversión inmobiliaria rápidamente es estimar los costes al 50 por ciento de la renta mensual. Estos gastos incluirán reparaciones, mantenimiento, periodos vacantes, impuestos, seguros,etc.
3. Gastos de gestión.
Las carteras inmobiliarias y de valores también deben gestionarse. Administrar una cartera de acciones significa reequilibrar periódicamente para mantener la asignación de activos deseada y, por supuesto, comprar y vender acciones estratégicamente para cumplir con sus objetivos de inversión. También es posible subcontratar esta administración a un asesor financiero por una tarifa.
Los inmuebles también requieren una persona que los administre. En caso de derivar totalmente la gestión un administrador de propiedades puede cobrarle entre el 10 y el 15 por ciento de las rentas obtenidas en caso de gestionar alquileres a corto plazo, o una mensualidad en caso de que una inmobiliaria o asesor de inversiones inmobiliarias gestione la búsqueda y supervisión del inquilino.
Vale la pena señalar aquí dos diferencias clave. Primero, los administradores de propiedades no le ayudan con las decisiones de comprar y vender, el momento del mercado o la estrategia de inversión como lo hacen los asesores financieros. Sí que lo haría un un asesor de inversiones inmobiliarias que le ayude durante todo el proceso de compra y gestión posterior. En segundo lugar, tenga en cuenta que las tarifas de administración de la propiedad se estructuran en función de los ingresos, en lugar del valor de la cartera.
Una cartera de inmuebles con un valor de 500.000€ puede generar 50.000€ anuales en ingresos. Por lo tanto, si los honorarios de administración de la propiedad (incluida la recaudación continua de alquileres y la colocación de nuevos inquilinos) se encuentra entorno al 10 por ciento, soportará un coste de 5.000€ anuales en la gestión de estas propiedades.
Por supuesto, no tiene que pagarle a alguien para que administre sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo, con una cartera de inmuebles amplia tiene sentido contratar a un administrador de propiedades o asesor de inversiones inmobiliarias porque requiere mucho tiempo.
4. PER O Price Earnings Ratio.
Los inversores pueden comparar los ingresos de empresas y propiedades de alquiler con sus respectivos precios para obtener este valor. Es un cálculo simple:
- Precio por acción / Beneficio por acción.
Por ejemplo, unas acciones que cotizan a 100€ por acción con un beneficio de 7€ por acción tendría una relación P / E de 14.29 (100/7 = 14.29). Si bien el cálculo es diferente para bienes inmuebles, se puede aplicar de manera similar. Los inversores pueden comparar los ingresos netos del alquiler con el precio de compra de dos o más oportunidades de inversión inmobiliaria a través de la tasa de rentabilidad:
- Ingresos netos anuales / precio total de compra
Por lo tanto, al igual que en el ejemplo anterior, una propiedad de 100.000€ con un ingreso neto anual de 7.000€ tendría una tasa de rentabilidad del 7%. Tenga en cuenta que aunque en este ejemplo hemos tomado los mismos valores, la tasa de rentabilidad de una propiedad y el rendimiento de su inversión son conceptos similares, pero no iguales. El rendimiento obtenido se calculará en función de su propio capital invertido, y en este ejemplo simplificado hemos asumido una compra en efectivo sin financiación o apalancamiento.
5. Apalancamiento.
Los inversores inmobiliarias o de otros activos pueden aprovechar el dinero de otras personas para comprar más acciones o bienes inmuebles de lo que podrían únicamente con su capital disponible. Todos conocemos la vía más frecuente de apalancamiento al invertir en inmuebles: los préstamos hipotecarios. Para adquirir una inversión inmobiliaria usted aportará entre el 20 y el 30 por ciento de su propio dinero y una entidad financiera proporciona el resto. Del mismo modo, los inversores en acciones pueden pedir prestado dinero de sus brokers para invertir, lo que se llama comprar con margen. Y, al igual que con los préstamos inmobiliarios, su bróker le cobrará intereses.
5 diferencias clave entre invertir en inmuebles o en acciones.
Invertir en acciones y bienes raíces no es tan diferente como piensan muchos inversores, pero hay algunas diferencias cruciales. Ya hemos mencionado la volatilidad de ambos activos, pero las diferencias no terminan ahí. Esto es lo que todo inversor deben saber sobre esas diferencias antes de invertir en una nueva clase de activos.
1. Apalancamiento.
Espera, ¿no acabo de decir que el apalancamiento es similar? Grosso modo sí. El concepto se aplica tanto a las acciones como a la inversión inmobiliaria, pero en los detalles se encuentran algunas diferencias cruciales. El primero es la relación entre el préstamo y el valor del activo (Loan to Value). Al ser las acciones más volátiles que los activos inmobiliarios, los brokers ajustan las posibilidades de la compra con margen en función del tipo de cliente o la acción individual. Por lo general está muy lejos del 80 por ciento con el que se pueden financiar inversiones inmobiliarias.
En segundo lugar, su bróker le exigirá más dinero si las acciones o el fondo disminuyen su valor. Esto se conoce como margin call. En cuanto al inmobiliario, lo último que quiere un prestamista hipotecario es forzar la realización de una pérdida, siempre que sus prestatarios paguen sin problema.
2. Liquidez.
Una de las mayores desventajas de la inversión inmobiliaria es su dificultad para liquidar posiciones y el coste que conlleva. Vender al valor de mercado puede llevar meses y cuesta mucho dinero en forma de honorarios de agentes inmobiliarios y otros costes. El capital invertido o el patrimonio que tiene invertido en una propiedad inmobiliaria es en gran medida teórico. Existe en papel basado en una estimación aproximada de lo que alguien estaría dispuesto a pagar por su propiedad.
Para las acciones por el contrario, el capital es exactamente calculado y su liquidación es inmediata. Si la empresa X que compró a 100€ por acción ahora vale 150€, significa que puede vender y obtener enseguida su ganancia de 50€. Por el contrario, si encontró una oportunidad de inversión inmobiliaria que costó 100.000€ y “vale” ahora 150.000€, pueden pasar semanas o meses hasta que disfrute de sus beneficios.
3. Trabajo.
Ya se ha mencionado que requiere más trabajo administrar propiedades en alquiler que administrar una cartera de acciones. Sus acciones no lo llamarán un domingo para quejarse de que no funciona el lavavajillas. Sus inquilinos podrían. La misma situación se aplica en caso de reparaciones de mayor envergadura, tiempo en el que el inmueble se encuentra vacío, búsqueda de nuevos inquilinos, etc.
Por el contrario, puedo comprar fondos indexados y olvidarme rápidamente de ellos. No necesito ver como cotiza el Eurostoxx o el Ibex35 a diario. Sé que incluso si cae hoy, dentro de cinco años su valor será probablemente más alto. Pero una propiedad en alquiler puede requerir de un trabajo constante y dar más de un dolor de cabeza.
4. Estimación de la inversión.
Las inversiones inmobiliarias no solo dan dolores de cabeza. Una importante ventaja es que puedo predecir el retorno de una oportunidad de inversión inmobiliaria con mucha precisión. Eso se debe a que invierto para obtener un flujo de caja, en lugar de depender del aumento del precio del inmueble. Y puedo medir el flujo de caja en función del precio de compra de hoy y los alquileres de hoy, sabiendo que los alquileres rara vez caen en ciertas ciudades o zonas consolidadas. Además, cuando lo hacen, no es mucho y no por mucho tiempo.
La apreciación es una buena ventaja tanto al invertir en empresas como en inmobiliario. Sin embargo, no está garantizada. A pesar de que las acciones ofrecen ingresos en forma de dividendos, la mayoría de los rendimientos provienen del aumento de precio, lo cual no es muy predecible al menos a corto y medio plazo.
5. Control sobre la inversión.
Otro de los grandes beneficios de la inversión inmobiliaria es que tengo un gran control sobre mis inversiones inmobiliarias. Puedo hacer mejoras y aumentar el valor de un inmueble. Puedo aumentar los alquileres en consecuencia, evaluar a mis inquilinos en profundidad y optimizar la administración de mi propiedad para que trabaje de manera más eficiente.
Por el contrario, no tengo control sobre el Ibex o el Nasdaq, y no puedo hacer mucho si sube o baja o hace piruetas. Tengo exactamente dos opciones que puedo hacer: comprar o vender. La desventaja de requerir una gestión mayor en inversiones inmobiliarias implica también más control sobre su funcionamiento y rentabilidad.
Conclusiones: Inversiones inmobiliarias vs inversión en bolsa.
La inversión inmobiliaria puede parecer mucho más intuitiva que la inversión en bolsa, y es esto lo que atrae a tantos inversores a los bienes raíces en primer lugar. También se ven muchos errores por simple desconocimiento básico financiero y es como se queman un buen número de inversores inmobiliarios, pensando que saben mucho más de lo que es necesario.
Aunque la inversión en bolsa sea muy compleja para algunos, el nivel más simple de comprar y mantener fondos indexados es relativamente fácil. Sería necesario un plazo breve de aprendizaje de lo fundamental para invertir de manera relativamente segura.
Por el contrario la inversión inmobiliaria requiere meses o años de formación y experiencia, o contar con la ayuda de un asesor de inversiones inmobiliarias. También es posible comprar a través de una SOCIMI u otras opciones de manera indirecta, pero no verá los beneficios descritos anteriormente. La compra de propiedades como inversión inmobiliaria de manera satisfactoria requiere conocimiento y trabajo.
Vale la pena formarse, y lo recomiendo a cualquiera que tenga un interés real. Puede obtener rendimientos increíbles con menor riesgo en comparación con las acciones. Pero tenga en cuenta que la curva de aprendizaje mínima es más pronunciada para el sector inmobiliario que para las acciones. Antes de invertir en inmuebles o en acciones, haga los deberes y aprenda a evitar los errores más comunes.
Y usted, ¿cuenta con inversiones inmobiliarias, en bolsa u otras opciones? ¿Cómo es su cartera y estrategia de inversión? Déjenos sus comentarios.