En diversos libros de finanzas, comenzando con Padre Rico Padre Pobre hasta muchos sobre inversiones en general o inversiones inmobiliarias en particular se trata de diferenciar la deuda en buena o mala.
La deuda buena es en principio cualquier préstamo que tiene el potencial de generar ingresos y aumentar su patrimonio neto. La deuda mala es la deuda contraída para comprar cosas que pierden rápidamente su valor y no generan ingresos. Por lo general conlleva una tasa de interés alta, como la deuda de una tarjeta de crédito o la financiación para comprar un coche.
Aunque a priori parece sencillo existe mucha confusión a la hora de utilizar financiación para adquirir inversiones inmobiliarias. Lo que a priori pueden ser unas condiciones muy positivas depende de diversos factores como el flujo de efectivo, el valor de la propiedad con respecto al precio de compra, los costes de reforma o mantenimiento, etc. El apalancamiento no consiste solo en reducir la aportación de capital inicial. En el mejor de los casos es un beneficio secundario.
Simplificado al máximo, si el rendimiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria es mayor que el coste de la financiación, el apalancamiento es positivo -incluyendo también el coste de oportunidad de su pago inicial y las vinculaciones necesarias-. Si el coste del dinero es mayor que el retorno de su inversión, estamos antes una deuda mala.
Y varios detalles derivados de esta explicación. En primer lugar el pago inicial no se menciona. El capital aportado obtendrá un rendimiento mayor o menor en función de la oportunidad de inversión inmobiliaria. Por otra parte, aunque estaremos de acuerdo en que un préstamo hipotecario a 30 años al 1’75% sea una buena financiación (salvo que el retorno de nuestra inversión sea negativo o menor que 1’75%), no es tan fácil de ver que un crédito al 9% de interés sea “positivo”. ¿Ha conseguido una gran oportunidad de inversión inmobiliaria que ofrece un 18% de retorno? Entonces esta financiación del 9% será positiva, aun con un interés relativamente alto.
No se quede con que en este blog hemos dicho que la aportación de capital inicial no es importante. Nos permite acceder a opciones que de otro modo sería imposible. Y en toda oportunidad de inversión inmobiliaria se debe tener en cuenta y analizar las previsiones que obtendremos para tomar la decisión adecuada.
De manera similar a una empresa, si su inversión ofrece una rentabilidad mayor que el coste de la financiación, es una opción a considerar. Si la financiación es al 2% pero la inversión nos ofrece un 1’9%, su dinero (y tiempo) se está yendo por la ventana, e imagino que no está sonriendo por la buena hipoteca que ha obtenido. En mi caso, mi primera inversión se financió con un préstamo ICO con un interés de casi el 5%, mientras que la oportunidad de inversión inmobiliaria casi triplicaba ese valor, con lo que era una deuda maravillosa.
¿Y usted, utiliza financiación a la hora de adquirir inversiones inmobiliarias? ¿Qué tipo de financiación es preferible?