Se ha hablado de una posible recesión en los próximos años, y esta posibilidad parece ahora más probable dada la reciente curva de tipos de interés USA invertida, la guerra comercial con China, el próximo Brexit y más. ¿Significa que debería dejar de comprar inversiones inmobiliarias?
¡La respuesta es no! O al menos no en todos los casos. Es cierto que es mejor no adquirir ninguna propiedad que cerrar una mala operación. Pero eso no significa que no haya oportunidades en el mercado. ¡Sea paciente!
En el sector inmobiliario encontramos precios por lo general más altos que en los últimos años. Esta es la razón por la que debe ser aún más selectivo y prestar más atención a los fundamentos al invertir en bienes inmuebles, y tener en cuenta las variables que veremos más en profundidad a continuación.
Contenidos:
Cómo minimizar el riesgo de sus inversiones inmobiliarias.
Análisis del Mercado Inmobiliario actual.
Un mal mercado arruinará incluso una gran oportunidad de inversión. Un mercado alcista hará que una mala inversión no sea tan mala después de todo (aunque habremos perdido la oportunidad de haber adquirido una excepcional).
Piense qué sectores tienen más probabilidades de ser afectados durante la próxima recesión, y evite las ciudades que dependen en gran medida de ese tipo de industrias. También debe buscar zonas con gran diversidad de empresas y sectores, más resistentes económicamente que una ciudad que depende en gran medida de una sola industria o una empresa.
Flujo de Efectivo de la propiedad.
Busque siempre flujos de caja positivos en distintos escenarios, incluyendo una gran bajada en los precios del alquiler. Tener un flujo de caja saludable es importante para una buena inversión inmobiliaria. Una propiedad con un flujo de caja positivo de al menos el 5% tendrá el margen suficiente para seguir generando rendimiento en caso de que la situación inmobiliaria empeore.
Apreciación o aumento del valor de la propiedad.
Sea conservador con la estimación del aumento de valor de sus inversiones inmobiliarias. No confíe demasiado en la apreciación o el crecimiento del alquiler. Incluso si el mercado creció en los últimos años, no espere que crezca un tanto por ciento anual durante los próximos años. Use un número que esté más cerca del promedio histórico de la última década, incluso reduciéndolo parcialmente para comprobar el atractivo de una oportunidad de inversión en diferentes escenarios.
Gastos de reforma y renovación.
Nunca confíe en que una reforma integral o que suponga un coste importante no tendrá ningún imprevisto, y cuente con un margen suficiente para ello. Más vale «ganar» o «ahorrar» un pequeño capital que ha dejado de gastar que tener que asumir costes extra por un error o subestimación en el coste de la reforma, lo que puede arruinar por completo sus cálculos y convertir una oportunidad que parecía adecuada en una mala inversión inmobiliaria.
Nunca presupueste solo el dinero justo para la renovación. Aumente un 10 o un 15 por ciento el presupuesto y cuente con el capital disponible, el mundo de la construcción está lleno de sorpresas.
Plazo del préstamo hipotecario.
Trate de obtener financiación permanente lo antes posible. Ya sea en el momento de la compra o tras las renovaciones necesarias, obtenga un préstamo de 20 a 30 años y considere este pago dentro del proyecto de inversión inmobiliaria.
Una financiación hipotecaria a largo plazo es importante porque no tendrá que preocuparse por la refinanciación durante muchos años. Un plazo superior a los veinte o veinticinco años permite tener cuotas por lo general asimilables. Si una recesión golpea y afecta a su propiedad negativamente, ya sea con un periodo sin ingresos o con un ingreso por arrendamiento inferior, no tendrá que preocuparse por aumentar el plazo de la financiación o vender su propiedad de inmediato.
Y usted, ¿tiene en cuenta estos aspectos al analizar inversiones inmobiliarias?¿alguna pregunta sobre lo anterior? ¿ algún otro consejo para reducir riesgos? Escríbanos cualquier sugerencia a continuación.