A medida que los expertos económicos buscan indicadores claros para predecir la tendencia de precios en el sector inmobiliario, las señales nos llevan a teorías y opiniones para todos los gustos y son muchos los economistas o analistas que pasan el día comentando cualquier mínimo cambio o noticia sobre el sector. Pero del mismo modo que en los  mercados de renta variable, el inversor inmobiliario no debe obsesionarse y pasar demasiado tiempo observando la volatilidad del mercado y calculando o tasando con exactitud los valores de sus activos inmobiliarios.

Como analista financiero e inversor value, creo que los principios de esta corriente de inversión aportan grandes beneficios al aplicarse a la inversión inmobiliaria. Los inversores inmobiliarios deben analizar los fundamentos de cada propiedad en cartera o cada oportunidad de inversor inmobiliaria que aparezca, en lugar de realizar un seguimiento obsesivo de los precios de la vivienda en su conjunto, los cambios macroeconómicos o la situación política. ¿Es importante ser consciente del momento general en el que nos encontramos? Desde luego, pero perder horas cada semana analizando datos económicos no nos servirá más allá que para pasar el rato.

Antes de dedicar nuestro tiempo en ello sí que debemos dedicar todo lo necesario a conocer a la perfección la información y ratios específicos de cada propiedad, para conocer lo mejor posible la situación DE NUESTRAS INVERSIONES independientemente del ruido de mercado en su totalidad y, al igual que los grandes inversores analizan las empresas que mantienen en cartera periódicamente conocer los fundamentales de nuestros inmuebles es un requisito indispensable para tener éxito con la inversión inmobiliaria a medio y largo plazo.

Algunas ideas para analizar nuestra situación más allá del ruido y las opiniones sobre el mercado son las siguientes:

Antes de alquilar, fija un precio correcto que permita encontrar inquilinos en un plazo razonable.

Rentabilidad, flujo de efectivo, gastos, apalancamiento… En los últimos meses y a pesar de las subidas de los últimos años en los alquileres hemos visto que algunos propietarios han aumentado tanto el precio de una vivienda o local comercial que pasarán meses vacíos. Si usted es uno de estos inversores, ajustar y reducir la renta a un valor realista le permitirá obtener un rendimiento de la propiedad en un tiempo razonable. Y es que perder 6, 8 o 12 meses de renta por pedir 50 o 100 euros más de alquiler conlleva un coste enorme. El rendimiento que recibirá aun siendo algo inferior es mejor que el no rendimiento.

Analiza cada propiedad periódicamente y conoce sus métricas.

Si los valores clave de su propiedad han cambiado. ¿Es posible aprovecharlo o tomar medidas para mejorar nuestro perfil de inversión?

Comprender si han cambiado las métricas de cada inversión inmobiliaria y de la cartera en conjunto es clave para construir un portafolio exitoso o reconstruir uno existente. ¿Qué pasa si el mantenimiento es mayor de lo esperado? ¿O el precio de la vivienda ha aumentado tanto que es un buen momento para estudiar una posible venta? ¿O el precio del alquiler es demasiado bajo o demasiado alto? Una vez cada varios meses es una buena idea revisar los datos de cualquier propiedad para ver si se adapta a las previsiones y conocer su situación en relación al mercado local.

Los dividendos de la inversión inmobiliaria frente a las “acciones de alto crecimiento” o especulativas.

Hasta que el mercado inmobiliario se encuentre en una posición muy sólida podemos esperar que la volatilidad de precios continúe año tras año. Concéntrese en garantizar el rendimiento de cada inmueble en función de los flujos de efectivo que obtiene. Considere si es necesario ajustar los alquileres al alta o a la baja y si esto le permite tener mayor seguridad o ampliar el plazo de permanencia de sus inquilinos.

La mayoría de inmuebles tienen un rango de alquiler específico. Si está estudiando la posible compra de una oportunidad de inversión inmobiliaria, analice el futuro flujo de caja en la parte inferior del rango que cree que podrá obtener por el alquiler, y reste otro 10-15% como margen de seguridad. ¿Sigue siendo la propiedad una buena oportunidad de inversión? Conozca perfectamente las métricas y números de cada inmueble. Y cuente con la apreciación o el aumento de precios de esta inversión como un plus, un extra posible, no como un punto principal de su estrategia.

Estudie la próxima compra teniendo en cuenta una posible disminución de precios.

Hace unos cuantos años muchos inversores novatos se interesaron por la inversión inmobiliaria y sus grandes rendimientos suponiendo que los precios seguirían subiendo indefinidamente. El resto es historia.

¿Qué pasaría si analizara las compras potenciales con una disminución del 10 o del 20% en el precio de la propiedad o en el ingreso por el arrendamiento? ¿Seguiría comprando la propiedad o pasaría a la siguiente oportunidad de inversión inmobiliaria? Si los precios bajan un 10, un 20 o un 30%, ¿cuál es el peor escenario en el que se encontraría? ¿Podría hacer frente a los pagos derivados de la propiedad?  Comprar activos en apuros simplemente porque nos parecen baratos y confiar en su revalorización posterior puede ser una excelente manera de sobrevalorar significativamente un inmueble y encontrar futuras caídas de precios, además de encomendarnos a la suerte o a una situación que puede o no darse.

La inversión inmobiliaria en este mercado cambiante y conectado requiere un nivel adicional de dedicación, conocimientos y análisis. En este estado de volatilidad de precios es más importante que nunca aprender los fundamentos de la inversión inmobiliaria y conocer la situación de sus inversiones inmobiliarias tanto de manera singular como en conjunto. ¿Quieres comenzar y aprender lo necesario para triunfar en el sector inmobiliario? Echa u vistazo a nuestro curso gratuito de inversión inmobiliaria y aprende a valorar una oportunidad de inversión inmobiliaria de forma profesional.