Capítulo 6: FINANCIACIÓN DE INVERSIONES INMOBILIARIAS.

No existe una propiedad inmobiliaria gratuita. Como inversor inmobiliario, uno de los roles más importantes que desempeñará será la elaboración de acuerdos utilizando una variedad de herramientas de financiación. Este capítulo tratará de introducir los métodos más habituales para financiar sus inversiones inmobiliarias, sin tratar de realizar una lista exhaustiva al existir decenas de opciones de diferente complejidad con las que se puede obtener o financiar una oportunidad de inversión inmobiliaria. En este capítulo veremos lo siguiente:

  • Comprender la financiación de inversiones inmobiliarias.
  1. Compras en efectivo.
  2. Préstamos hipotecarios.
  3. Préstamos privados.
  4. Colaboración / Socios.
  5. Financiación del vendedor o pago aplazado.

inversion inmobiliaria jpg (126)Esta información le ayudará a combinar un vehículo de inversión, una estrategia y un método de financiación para realizar una inversión inmobiliaria. En este punto cabe mencionar la pregunta Nº1 de muchas personas que se interesan en la inversión inmobiliaria:

¿Necesito mucho dinero para invertir en bienes raíces?

La respuesta corta es no. La respuesta larga es más compleja. Existen numerosas estrategias que los inversores utilizan para invertir en bienes raíces sin contar con un gran capital.

Ahora bien, ¿es posible convertirse en inversor inmobiliario sin nada de capital? La respuesta que suelo ofrecer es negativa. Existen vías que cuentan con dinero de otras personas, pero si no ha obtenido la experiencia necesaria y resultados sólidos previamente será muy difícil convencer a nadie para que aporte el capital que nos falta.

Inversión Inmobiliaria pagada al contado.

Muchos inversores que cuentan con un capital importante optan por pagar por completo la propiedad. En estos últimos años en España alrededor de un tercio de las compraventas de inmuebles se realizan sin un préstamo hipotecario, muchas de ellas como inversiones inmobiliarias.

 Por aclarar este punto que es frecuente dentro de las dudas de iniciación a la inversión inmobiliaria, cuando se utiliza el término “en efectivo” o “al contado” nos referimos a que el comprador de un inmueble utiliza su propio dinero, no que acuda a la firma de la compraventa cargado de billetes. Los medios de pago más frecuentes pasan por un cheque bancario o una transferencia inmediata.

La pega, que para la mayoría de inversores inmobiliarios (y probablemente para la gran mayoría de los nuevos inversores) esta no es una opción. Si tuviéramos que esperar a contar con todo el dinero disponible para  adquirir un inmueble sería imposible o pasarían años y años hasta poder comenzar. Además, el rendimiento de una inversión inmobiliaria pagada al contado no será el mismo que cuando se apalanca o financia. Veamos esto más a fondo con un ejemplo.

Ejemplo: El inversor inmobiliario A cuenta con 100.000 euros para invertir. Puede optar por usar ese capital para comprar una vivienda que generará 600 euros al mes en ingresos, 7.200 euros anuales. Esto equivale a un retorno bruto de la inversión del 7’2%.

Este inversor inmobiliario también podría usar sus 100.000 euros como pago de varias viviendas junto a uno o varios préstamos hipotecarios.  Supongamos que compra tres viviendas que tienen el mismo precio que la anterior, 100.000€, y que para cada propiedad aporta un tercio de la misma y consigue tres hipotecas de 67.000 € en cada una. En estos momentos, a finales de 2019 en España, se puede obtener un crédito hipotecario a 30 años, fijo al 2%, con una cuota de 247 euros, pongamos 250 por redondear.

En esta situación el flujo de efectivo de cada vivienda será de 350€ aproximadamente (600-250), lo que equivale a 1.050 euros en total o 12.600 euros anuales. Esto equivale a un 12’6% por ciento de retorno bruto de la inversión, mucho más rentable que comprar una sola propiedad.

Préstamo Hipotecario.

inversion inmobiliaria jpg (127)La opción de obtener una hipoteca para complementar el ahorro y poder adquirir una inversión inmobiliaria es la más habitual. Como lo ilustra el ejemplo anterior, la financiación de una propiedad de inversión puede producir rendimientos significativamente mejores que pagar en efectivo.

La mayoría de las hipotecas tradicionales requieren un mínimo del 20 por ciento de aportación de capital propio (sin contar los gastos de compra), y suelen aumentar hasta un 30 por ciento para las propiedades de inversión. En otras palabras, para adquirir un inmueble que cuesta cien mil euros necesitará contar con veinte o treinta mil euros iniciales, más los gastos asociados a la compra.

Los préstamos hipotecarios son el tipo de financiación más común utilizado por los compradores de viviendas y generalmente ofrecen la tasa de interés más baja junto a los plazos más amplios.

Préstamos Personales.

Como cualquier negocio, existe la posibilidad de obtener financiación con el propósito de invertir en bienes raíces, ya sea por parte de entidades financiera o de otros inversores. Veamos en primer lugar la opción de préstamos en entidades financieras.  Por ejemplo, en España  contamos con los préstamos ICO de ayuda a emprendedores, lo que utilicé para financiar la compra de mi primera inversión inmobiliaria hace años. Si bien los términos y condiciones pueden variar enormemente, por lo general encontraremos las siguientes características:

  • El préstamo no se basa principalmente en el valor de la propiedad. Puede solicitar un préstamo de 10.000 € o de 100.000€, tras el estudio de su situación económica.
  • Duración más corta (desde varios meses hasta varios años por lo general), lo que supone el pago de unas cuotas elevadas y superiores a los ingresos obtenidos por la inversión inmobiliaria.
  • Interés más elevado que en un préstamo hipotecario, junto a comisiones iniciales.

Esta opción de financiación bancaria puede ser beneficiosa para contar con un capital a corto plazo en ciertas situaciones, pero muchos inversores que han utilizado esta vía se han encontrado en situaciones difíciles cuando el plan de inversión no sale exactamente como estaba previsto.  Use esta opción con precaución, asegurándose de tener múltiples estrategias de salida ante y posibilidad de pagar incluso en el peor de los escenarios.

Otra opción dejando de lado las entidades financieras es obtener préstamos de otras personas. Por lo general el prestamista no será un prestamista profesional sino un individuo que busca lograr una rentabilidad atractiva para su dinero. Obtener capital privado suele tener menos costes iniciales y la duración del plazo se puede negociar más fácilmente para satisfacer los mejores intereses de ambas partes. Aunque si estamos comenzando las posibilidades se reducen a conocidos o familiares, rara vez a otros inversores ya que no se cuenta con resultados previos favorables que puedan generar la confianza necesaria.

De este modo le prestarán capital para comprar una propiedad a cambio de una tasa de interés específica. La tasa de interés de un prestamista privado generalmente se establece por adelantado y el dinero se presta por un período específico de tiempo, de seis meses a varios años.  También es posible asegurar el préstamo con la propia vivienda constituyendo una hipoteca a favor del prestamista, lo que significa que si no le pagamos  puede ejecutar la hipoteca, al igual que sucede con un préstamo hipotecario bancario.

Esta opción no es habitual para un inversor sin experiencia, ya que antes es imprescindible desarrollar credibilidad. Ya sea a través de mostrar sus esfuerzos inmobiliarios, publicar sus actualizaciones inmobiliarias en redes sociales, hablar sobre inversiones inmobiliarias en una conversación informal o asistir a ponencias sobre inversión inmobiliaria. La próxima vez que alguien le pregunte a qué se dedica puede compartir detalles sobre su actividad de inversión inmobiliaria. Nunca se sabe lo que podría suceder.

Socios de Inversión Inmobiliaria.

Abordamos brevemente el uso de socios en el Capítulo 4, pero lo que no cubrimos es su capacidad para ayudarlo a financiar una inversión inmobiliaria. Si desea invertir en una propiedad pero el rango de precios está fuera de su alcance, un socio puede ser una ayuda bienvenida a su equipo. Uno o varios socios pueden aportar infinidad de cosas, desde únicamente capital a experiencia previa en inversiones inmobiliarias, conocimientos económicos, jurídicos, de reformas, etc.

No hay reglas establecidas con este tipo de acuerdos personales, pero cada situación requiere su propio análisis de cómo se organizará el equipo, quién toma las decisiones y cómo se dividirán las ganancias. Dependiendo del acuerdo operativo firmado por las partes, el socio que aporta capital puede tener un rol activo o pasivo. Cada socio recibirá de acuerdo con su porcentaje un retorno de su inversión que incluye flujo de efectivo, apreciación o depreciación del valor de la propiedad y ganancias en caso de venta de la propiedad.

A diferencia de un prestamista, un socio no recibe una tasa de interés acordada sobre el préstamo. En cambio recibe un porcentaje de lo que genera la propiedad. Si gana mucho dinero, su rendimiento será mayor, pero si la inversión pierde dinero, es posible que tengan que contribuir financieramente para mantener a flote la inversión.

Financiación del vendedor o pago aplazado.

Vale la pena comentar otra opción que, aunque poco frecuente, es posible para adquirir una propiedad sin desembolsar todo el precio de la misma.

inversion inmobiliaria jpg (57)En algunos casos el vendedor puede financiar parte del capital con tal de vender el inmueble, o de obtener cierta rentabilidad sobre un dinero que en otro caso no obtendría apenas rendimiento. Cabe plantear a la hora de negociar la compra de un inmueble la pregunta siguiente: ¿qué tiene pensado hacer con el dinero tras la venta? En ocasiones la respuesta pasa por dejarlo en el banco o no tener un destino concreto, por lo que se puede plantear esta opción de pago aplazado.

Si las condiciones son favorables la financiación del propietario puede ser una excelente manera de adquirir inversiones inmobiliarias. Para ser sincero la primera vez que vi esta posibilidad ya trabajaba como agente inmobiliario y pensé que eso en España no podría pasar, hasta que comprobé que efectivamente se da y que hay propietarios que aceptarán esta opción con tal de vender una propiedad y no necesitar todo el dinero con urgencia.

A continuación.

Una de las herramientas más valiosas como inversor inmobiliario es su capacidad para encontrar formas creativas de avanzar continuamente con sus inversiones. Como cada acuerdo es diferente, lo más probable es que use muchas estrategias de financiación diferentes, por lo que comprender las diferentes opciones le ayudará a lo largo de su carrera de inversión inmobiliaria.

Otro papel valioso e importante que desempeñará como inversor es el de profesional del marketing. El capítulo siguiente analizará el concepto de marketing inmobiliario y proporcionará estrategias para potenciar sus oportunidades de inversión. El conocimiento del marketing es importante no solo para comprar propiedades, sino para darse a conocer y aumentar sus probabilidades de éxito.

Capítulo 7: MARKETING INMOBILIARIO Y NETWORKING.

No importa en qué área de la inversión inmobiliaria decida participar, necesitará utilizar estrategias de marketing de alguna manera. El marketing es el proceso de llegar fuera de su ámbito de influencia normal para impulsar su negocio hacia adelante. Ese lugar depende completamente de usted y de sus habilidades.

Su mejor herramienta de marketing inmobiliario: usted mismo.

asesor inversión inmobiliariaComo inversor inmobiliario lo primero y más importante que usted muestra es su propia persona, sus actos y conocimientos, es decir, su propia marca personal. No es necesario mucho dinero aunque sí requiere tiempo desarrollarla. Comenzará a construir una marca en el momento en que comience a hablar con otros sobre inversiones inmobiliarias. Nunca sabes dónde conducirán estas conversaciones, así que cuide su marca.

Sea honesto con sus conocimientos y actos. Como inversor inmobiliario no lo sabrá todo y eso es perfectamente normal. Una de las formas más rápidas de empañar su reputación es hablar sobre cosas de las que realmente no sabe. Cuando intente sobresalir como experto en una materia desconocida otros inversores o profesionales lo detectarán de inmediato y no perderán tiempo tratando con usted. Admita lo que no sabe y úselo para aprender. De hecho, una de las mejores maneras de crecer como inversor es hacer muchas preguntas y, con humildad, escuchar a quienes están dispuestos a enseñar.

¿Es usted una persona en la que confiar, que hace lo que dice que hará y que es coherente con sus actos? Su integridad es lo que hará que las personas vuelvan a trabajar con usted una y otra vez, por lo que debe actuar continuamente con el más alto nivel de integridad.

Plantee su enfoque hacia el negocio de la inversión inmobiliaria. ¿Tiene pensado desarrollarse como inversor inmobiliario de manera profesional? Si es así, cada decisión que tome, cada relación que construya o cada persona que conozca es una oportunidad para dar a conocerse como profesional en el campo de las inversiones inmobiliarias.

La importancia del Networking.

Una de las tácticas de marketing más importantes que puede comenzar a implementar hoy es el Networking, el proceso de conocer a otros con el propósito de hacer avanzar a ambas personas. No es necesario que sea una reunión formal, pero debería considerar realizar interacciones periódicas como parte de su estrategia de networking.

El Networking no es necesariamente algo que tiene lugar en un evento, donde docenas de personas se reúnen para mezclarse, intercambiar tarjetas y contar historias específicas sobre el sector inmobiliario. Si bien esa es una opción más, el networking no se limita a ello. Algunas de las conexiones más importantes vendrán de conversaciones improvisadas sobre inversión inmobiliaria, así que aproveche para hablar de su negocio cuando se presente la oportunidad.

Gracias a estas estrategias podrá conocer gente y establecer colaboraciones que hagan avanzar su negocio y construir su equipo inmobiliario.

Capítulo 8: ESTRATEGIAS DE SALIDA PARA INVERSIONES INMOBILIARIAS.

Comprar inversiones inmobiliarias es maravilloso, pero nadie entra en el sector porque sea especialmente divertido. Invertir en bienes raíces es un medio para un fin: la creación de riqueza. Con el tiempo, su propiedad o propiedades le permitirán aumentar el valor de su activo y proporcionarle ingresos sostenibles.

Inversión inmobiliaria ventaAlgunos inversores optan por mantener sus inversiones inmobiliarias de forma indefinida. Simplemente conservarán las propiedades y disfrutarán del flujo de efectivo que aportan para siempre, sin la intención de deshacerse de ellas.

Sin embargo, en su carrera como inversor inmobiliario lo más probable es que elija deshacerse de una o más de sus propiedades por varias razones. Tener claras las posibilidades y expectativas de cada inversión inmobiliaria y  conocer las estrategias posibles para vender una propiedad es tan importante como decidir qué propiedades comprar. Este capítulo le dará una visión general de las diversas estrategias de salida que puede utilizar.

Venta mediante una agencia inmobiliaria.

Cuando comience la venta de su propiedad con una agencia inmobiliaria asegúrese de entrevistar a varios agentes para encontrar una con profesionales con los que se sienta bien.

Cuando elija los profesionales con los que le gustaría trabajar firmará un acuerdo de venta dándole el derecho de ganar sus honorarios en caso de venta.  El agente le preguntará todas las características importantes de la propiedad, analizará el mercado y le recomendará un valor para la propiedad y les comentará las acciones que realizará para su venta, o si colabora con otras inmobiliarias y compartirá la información de su vivienda.

Tras todo ello usted decidirá a qué precio debe publicarse la propiedad. El precio es muy importante, ya que no desea fijar uno demasiado alto (retrasando meses una posible venta) o demasiado bajo (dejando dinero en la mesa). Un buen agente podrá mostrarle otras propiedades similares y determinar el mejor precio dadas las condiciones de mercado actuales

Junto a la agencia inmobiliaria que elija también hay muchos trucos y técnicas que usted, como vendedor, puede hacer para garantizar que la propiedad se venda por la mayor cantidad posible y rápidamente. Comience por asegurarse de que la apariencia de su vivienda sea deseable. Mire a su alrededor las propiedades que aparecen en venta y procure mostrar su vivienda mucho mejor que el resto en cuanto a limpieza, iluminación, decoración, mobiliario, etc. Incluya  objetos decorativos, plantas, flores y otros accesorios para ayudar al comprador a ver un hogar en el que pueda llegar a vivir en lugar de simplemente una casa vacía.

Venta directa.

Como propietario siempre puede tratar de vender la propiedad usted mismo, ya sea porque cuenta con personas interesadas de antemano o porque desea llevar a cabo las acciones necesarias para conseguir la venta de la propiedad. Tras llegar a un acuerdo y completar la venta consulte con un abogado inmobiliario o asesor los trámites necesarios.

Alquiler con Opción a Compra.

 Otra estrategia de salida interesante en la inversión inmobiliaria es el alquiler con opción a compra, compuesto de dos acuerdos principales: el arrendamiento y el derecho a la compra del inmueble.

El contrato de arrendamiento es como cualquier otro contrato de alquiler, donde el inquilino se muda a la casa y realiza los pagos mensuales del alquiler.  La opción de compra es un acuerdo legal que permite al inquilino comprar la casa a un precio pactado al inicio del alquiler durante un período de tiempo determinado. A cambio de esa opción para comprar la propiedad, el inquilino pagará una cantidad de dinero (prima) por adelantado que en caso de compraventa se aplicará al precio total y en caso negativo no se reembolsará.

Por ejemplo, hemos mostrado la vivienda a una pareja joven que les gustaría comprar una vivienda pero carecen de los requisitos de pago inicial y el ahorro necesario para obtener un préstamo hipotecario en la actualidad. Tras analizar sus datos y situación económica firmamos un contrato de arrendamiento y opción de compra, lo que les da a los inquilinos el derecho de comprar la casa por 100.000€ en cualquier momento dentro de los próximos dos años. Para ello realizan el pago de una prima de 5.000€ y entran a vivir a la vivienda.

Tras ello pueden suceder varios resultados diferentes:

– Los inquilinos consiguen los ahorros necesarios y obtienen un préstamo hipotecario y terminan comprando la propiedad en algún momento durante los dos años. La prima pagada de 5.000 € se aplica como un pago anticipado del precio de compraventa.

– Los inquilinos deciden que no quieren comprar la casa y se van tras los dos años (o posteriormente en caso de prorrogar solo el alquiler) Los 5.000€ no son reembolsables por lo que contamos con ese beneficio. Luego puede decidir vender la propiedad, hacer otro alquiler con opción de compra si la propiedad queda vacía, o usar  la propiedad como crea conveniente.

– Estos inquilinos pueden descubrir que tras dos años todavía no pueden obtener una hipoteca y les falta el ahorro necesario para la compra. El propietario puede firmar otra «opción» con ellos por otro año o dos, posiblemente aumentando el precio de compra y/o la prima de la opción de compra.

La opción de arrendamiento es a menudo una excelente alternativa si se encuentra en un mercado cambiante y no puede vender una propiedad en el momento actual, pero no quiere reducir ampliamente el precio. Le da al vendedor la capacidad de ganar en cualquier situación: en caso de que ocurra cualquiera de los tres escenarios anteriores la inversión sale bien parada.

Vender una propiedad en un mercado con poca demanda puede ser difícil y costoso. Hacer un alquiler con opción a compra nos proporcionará un flujo de caja positivo y ofrece la oportunidad de contar con un posible comprador. Asimismo los inquilinos cuidarán mejor su propiedad al tener la intención de convertirse en un futuro en los propietarios de la vivienda. Además podrá comercializar la casa con un precio un poco más alto que el valor de venta en el momento actual debido a la flexibilidad que le ofrecerá a su inquilino.

Por otra parte también existen desventajas a tener en cuenta. El principal es que no podrá vender la propiedad a nadie más. Durante el período de  la opción de compra los inquilinos tienen el derecho exclusivo de comprar la casa. Si los precios aumentan repentinamente, quedará bloqueado a un precio determinado que no variará al alza. Además, si el mercado comienza a caer no podrá vender la vivienda hasta que la opción finalice su plazo.

Aspectos fiscales a tener en cuenta.

En algunos países la venta de una propiedad puede tener beneficios fiscales en función de lo que se realice con ese capital, principalmente si se destina a adquirir una nueva vivienda. Al no estar este manual centrado en ningún país o zona en especial sino tratar de ser un primer contacto con la inversión inmobiliaria, recomendamos antes de realizar la compra o venta de un inmueble que se asesore sobre la realidad y consecuencias en el lugar donde pretende realizar la inversión inmobiliaria.

 

DESPEDIDA: MUCHAS GRACIAS.

Al finalizar esta guía de Introducción a la Inversión Inmobiliaria espero que tenga una comprensión de los aspectos básicos de la inversión inmobiliaria y que sea el comienzo de su camino como inversor.

Ahora es el momento de poner en práctica lo aprendido, seguir formándose, analizar propiedades y aprender y consultar todo lo necesario para avanzar. Para todo ello diríjase a inversioninmobiliaria.net y regístrese para obtener periódicamente la mejor información sobre inversión inmobiliaria en español.

¡Esto es todo por el momento! Gracias por tomarse el tiempo de leer esta Guía de Introducción a la Inversión Inmobiliaria. Ahora que tiene las herramientas, es hora de ponerse a trabajar.