Durante los años que llevo dedicándome al sector inmobiliario y específicamente a la gestión de inversiones inmobiliarias una de las preguntas más frecuentes que me han hecho es la siguiente: “¿Cómo puedo empezar a invertir en el sector inmobiliario?
No existe sin embargo una respuesta que funcione para todas las personas interesadas en la inversión inmobiliaria, y esta guía de introducción a la inversión inmobiliaria es lo más similar a una respuesta y descubrir como comenzar.
Desde ya cabe avisar que no es el objetivo de este ebook abarcar todo lo necesario para invertir con éxito. Es simplemente imposible cubrir todos los aspectos que se requieren en tan pocas páginas. En su lugar, proporcionará una visión general de las mejores vías para comenzar su camino hacia unos mayores ingresos o alcanzar la libertad financiera mediante la inversión inmobiliaria.
Qué esperar de este Ebook.
En esta guía introductoria encontraremos ocho capítulos, cada uno de ellos enfocado en una parte de la inversión inmobiliaria. Si puede iniciarse y posteriormente dominar estos pasos aumentará sus posibilidades de generar riqueza a través de la inversión inmobiliaria y reducir el riesgo de fracaso.
Este ebook le guiará a través de:
Como invertir en bienes inmuebles.
Veremos las dudas más frecuentes al comenzar en el mundo de la inversión inmobiliaria o las ventajas de la inversión inmobiliaria frente a otras opciones.
Formación financiera e inmobiliaria.
Antes de comenzar a invertir es imprescindible formarse en los conceptos más importantes. Existen diversas opciones para aprender y construir una sólida base de conocimientos, y este capítulo se centrará en ellas.
Opciones de inversión y nichos de mercado.
Existen diferentes estrategias y ángulos desde los cuales abordar el negocio de la inversión inmobiliaria. Cuanto más se centre y especialice en un área, tipo de inmueble o estrategia mayores serán sus conocimientos y posibilidad de éxito. Esta será la temática del tercer capítulo, donde veremos las distintas estrategias y opciones o nichos de inversión.
Tu plan de inversión inmobiliaria.
Crear un sólido plan de inversión inmobiliaria permitirá crear un negocio rentable a largo plazo, donde podremos analizar cada paso y comprobar si cumple con nuestros objetivos. El cuarto capítulo se centra en la mejor manera para construir su plan de inversión y maximizar las probabilidades de éxito.
Como encontrar las mejores opciones de inversión inmobiliaria.
Al realizar la compra de un inmueble como inversión es vital conseguir un precio adecuado e invertir en el tipo correcto de propiedad. Y el tipo correcto de inmueble es algo relativo, que irá ligado principalmente al plan de inversión que hayamos marcado. El quinto capítulo profundiza en los criterios adecuados para encontrar y analizar la decisión de invertir en un inmueble.
Financiación de inversiones inmobiliarias.
El método de pago de una inversión inmobiliaria puede significar la diferencia entre el éxito y el fracaso. Para muchas personas la compra de una vivienda es el mayor desembolso en su vida, y el sexto capítulo analizará las posibilidades de financiación que podrá utilizar como inversor inmobiliario.
Marketing enfocado a la inversión inmobiliaria.
Independientemente del área de inversión inmobiliaria en la que decida enfocarse deberá contar con habilidades de marketing inmobiliario. Tanto a la hora de comprar un inmueble para su alquiler o para una venta posterior se trata de realizar el programa de marketing adecuado y asignar los recursos necesarios. Estas nociones sobre marketing inmobiliario son cruciales para el éxito de su negocio de inversión inmobiliaria.
Estrategias de salida.
Conocer las opciones para finalizar una inversión inmobiliaria puede ser tan importante como la forma de entrada. Si usted vende, alquila o intercambia cualquier inmueble para minimizar su riesgo global o mejorar su perfil de inversión es de vital importancia conocer las consecuencias de cada paso.
¿Listos para comenzar?
A medida que avance por este ebook recuerde que esto no es todo. En esta guía veremos una introducción a la inversión inmobiliaria, brindando las herramientas básicas para poder adentrarse en esta área.
Mientras lee cada página tome notas y apuntes de cualquier pregunta o aspecto a profundizar. Tanto en la web inversioninmobiliaria.net como en los recursos de formación que se ofrecen podrá ampliar y obtener más información de todo ello. Si no lo encuentra le invitamos a preguntar en los comentarios o contactar con nosotros directamente por correo electrónico.
Esperamos que disfrute este ebook. Adelante.
Ir al CAPÍTULO 1 – COMO INVERTIR EN BIENES INMUEBLES.
¿Nuevo en el mundo de la inversión inmobiliaria? Aprender a invertir no es enormemente complicado, difícil ni caro. En esta guía trataremos de mostrar como comenzar a invertir y qué podemos esperar, sin falsas promesas ni exageraciones. Este primer capítulo contiene las siguientes secciones:
- ¿Por qué invertir en inmuebles o bienes raíces?
- ¿Puedo invertir si tengo un trabajo a tiempo completo?
- ¿Debo pagarle a algún gurú para tener éxito?
- ¿Puedo invertir en inmuebles si no tengo dinero?
- ¿Invertir en inmuebles es una forma de ganar “dinero fácil”?
- Qué esperar en esta guía de iniciación a la inversión inmobiliaria.
¿Por qué invertir en inmuebles o bienes raíces?
Hay muchos lugares donde puede poner su dinero. Debajo de un colchón, comprar acciones, deuda nacional, fondos de inversión, materias primas… y por supuesto en inversiones inmobiliarias.
Cada opción de inversión tiene aspectos positivos y negativos. Mi opinión es que todas ellas pueden ser válidas si se realizan correctamente, y personalmente mantengo pequeñas inversiones en varias de estas opciones. Pero estamos aquí para aprender sobre inversiones inmobiliarias y por ello nos vamos a enfocar solo en esta opción.
Una de las razones más frecuentes de la gente para invertir en inmuebles es mejorar su situación económica en el presente o de cara al futuro. Cada persona tendrá sus propias razones personales y una motivación diferente, pero por lo general estará buscando uno o varios de los siguientes:
- Apreciación del patrimonio.
- Complemento de ingresos de cara a la jubilación.
- Seguridad económica gracias a unos ingresos extra.
- Alcanzar la libertad financiera o vivir de los ingresos de inversiones inmobiliarias.
La decisión de comenzar a aprender y a invertir en bienes inmuebles es personal, y le recomendamos asegurarse de que usted y su familia están comprometidos antes de comenzar.
¿Puedo invertir en inmuebles si tengo un trabajo a tiempo completo?
Sí. Desde luego. El tipo de inversiones inmobiliarias que aparecen en programas de televisión o que haya visto que realiza algún profesional del sector no es la única manera de realizar inversiones inmobiliarias.
Existen decenas de maneras de ganar dinero en el ámbito de las inversiones inmobiliarias, y en muchas ocasiones las personas que aparecen por televisión hablando durante horas sobre el sector inmobiliario ni siquiera tienen en primera persona inversiones en inmuebles.
Alguna de estas estrategias puede requerir cuarenta horas a la semana, mientras que otras vías solo nos requerirán cuarenta horas al año. La cantidad de tiempo necesario aumentará conforme crezca su negocio inmobiliario, pero también en ese caso será posible derivar gran parte del trabajo a otras personas. La cantidad de tiempo dependerá de su estrategia de inversión inmobiliaria, su personalidad, sus habilidades, conocimientos o su tiempo disponible.
Probablemente haya escuchado la pregunta “si no tuvieras que trabajar por el dinero, ¿a qué te dedicarías?”. Esta duda nos indicaría a qué campo profesional nos deberíamos dedicar. Y con ella podemos hacernos la siguiente pregunta ¿debería invertir en bienes inmuebles?
Si su sueño pasa por viajar por el mundo o hacer crecer su negocio, o le encanta su trabajo, posiblemente no debería convertirse en un inversor inmobiliario a tiempo completo. Eso no quiere decir que no deba invertir en inmuebles, sino que quizá la mejor opción no sea realizarlo a tiempo completo.
Sin embargo, no es necesario que haga carrera como inversor inmobiliario o dentro del sector para generar riqueza gracias a la inversión inmobiliaria. Si le gusta su trabajo o por el momento no es realista cambiar de empleo se pueden lograr resultados dedicando las horas que sea posible.
VENTAJAS DE INVERTIR TRABAJANDO A TIEMPO COMPLETO.
Al mantener su trabajo y su fuente de ingresos principal no necesitará vivir del flujo de efectivo proveniente de sus inversiones. Reinvertir estos beneficios en nuevos ahorros e inversiones puede generar un beneficioso crecimiento exponencial que a medio y largo plazo marca una enorme diferencia.
Por otra parte en cuanto a la financiación, habitualmente hipotecaria, es mucho más fácil de obtener gracias a contar con un ingreso estable proveniente del trabajo, que también le permitirá aumentar sus ahorros y mantener una relativa tranquilidad financiera.
Puede invertir manteniendo su trabajo diario mediante varias opciones:
- Asociarse con otras personas para adquirir una propiedad mayor o dedicar un tiempo menor.
- Comprar una propiedad y derivar la gestión a una tercera persona o agencia inmobiliaria.
- Asociarse aportando capital y minimizando el tiempo a dedicar.
La inversión inmobiliaria puede ser altamente rentable, ya sea su carrera profesional principal o compaginando esta actividad con su trabajo habitual. La elección es suya.
Por el momento no renuncie a su trabajo y se convierta en un inversor a tiempo completo porque haya conocido historias de éxito de otros inversores que lo han hecho de esta manera. Es esencial contar con un plan real sobre su actuación como inversor inmobiliario, lo que veremos más adelante en esta guía.
Dicho esto, la vida es demasiado corta para quedar atrapada en un trabajo que odia. Elige una carrera que te emocione para despertar con energía y motivación. Desde luego es más fácil decirlo que llevarlo a la práctica. Si ese deseo le lleva a la inversión inmobiliaria, ¡bienvenido al club! Solo asegúrese de no estar simplemente construyendo una carrera, sino construyendo un futuro
¿Necesito seguir los pasos de algún gurú para tener éxito?
Absolutamente no. Innumerables inversores han tenido éxito sin la ayuda de ningún “gurú de la inversión”. El objetivo de muchas de estas personas es venderle el sueño de riqueza rápida, dinero fácil, etc. Muchos se aprovechan de las personas que desean ganar dinero y pueden ser muy hábiles para venderle cursos o seminarios de miles de euros, sin siquiera tener una inversión inmobiliaria en su cartera.
Recuerde, los gurús de la inversión están en el negocio de la comercialización y la venta de estos seminarios sobre el sueño de ser inversor inmobiliario y trabajar cuatro horas a la semana. Suponiendo una formación de calidad, esta se puede conseguir mediante libros, artículos o la escuela de inversión inmobiliaria de inversioninmobiliaria.net. La formación de calidad no suele ser gratuita, pero no es necesario realizar cursos de miles de euros o dólares para aprender sobre inversión inmobiliaria. Esta es mi opinión, tras haber realizado en el pasado muchos de estos cursos y gastar miles de euros en ellos, y comprobar que si bien la información es útil es posible conseguirla de muchas otras maneras más económicas.
Dicho esto, no todos los cursos y seminarios son malos. Algunos son excepcionales. Solo recuerde llevar cuidado y no te dejarse atrapar por la exageración o la promesa de secretos únicos para alcanzar la riqueza. No hay ninguno.
¿Puedo invertir inmuebles sin dinero?
La respuesta sencilla es sí, es posible invertir sin su dinero, o sin tener un capital ahorrado. Sin embargo, necesitará dinero para cada operación inmobiliaria que realiza. El foco no está en si es posible invertir “sin dinero” sino si es posible invertir “sin su propio dinero”.
Invertir en inmuebles sin contar con su propio dinero requerirá usar el dinero de otras personas. Aprender a invertir de esta manera no es fácil, especialmente al comenzar en el mundo de la inversión inmobiliaria. Aprender a invertir estratégicamente sin su propio dinero es una de las herramientas más complejas e importantes que puede desarrollar en su carrera de inversión en bienes raíces.
La clave de la inversión inmobiliaria sin dinero propio es simple: contar con el dinero necesario por otras vías. Si le falta dinero habrá personas que puedan aportarlo ante una buena oportunidad de inversión inmobiliaria y hay otras cosas que usted aportará, lo que pude incluir sus conocimientos, tiempo, conexiones, confianza, inteligencia y creatividad. Al leer esta guía ya está tomando medidas para desarrollar sus fortalezas en esas áreas.
Muchos inversores utilizan poco o nada de su propio dinero cuando invierten en inmuebles. Pueden lograr esto utilizando alguno o varios de los siguientes métodos:
- Desarrollar inversiones para terceros, acordando una parte del beneficio por la gestión.
- Uso de socios que aporten capital.
- Usar estrategias de opción de compra.
- Préstamos hipotecarios, personales, líneas de crédito, etc.
- Préstamos de cualquier tipo entre particulares.
Veremos cada una de estas opciones con mayor profundidad más adelante, pero queremos que reconozca que la inversión inmobiliaria es posible sin contar con un gran capital ahorrado. Eso sí, puede que no sea tan fácil como los gurús quieren que creas.
Trabajar en el sector inmobiliario sin invertir ni un céntimo.
Muchos posibles inversores inmobiliarios comienzan por trabajar en el sector inmobiliario ganando dinero y obteniendo una sólida formación práctica. Aquí hay una breve lista (lejos de ser exhaustiva) de las carreras que puede emprender para conocer el negocio inmobiliario:
- Agente inmobiliario.
- Asesor financiero / agente hipotecario.
- Obrero de la construcción.
- Abogado inmobiliario.
- Asesor financiero.
Si está buscando invertir sin contar con experiencia ni dinero, elegir una de estas carreras puede ser una excelente manera de obtener formación y experiencia.
¿La inversión inmobiliaria es una forma de ganar dinero rápidamente?
¿Cuántos anuncios de inversión inmobiliaria (cosa que sucede también con otro tipo de inversiones) ha visto donde el gurú de turno pide que te unas a él en esta vida de lujo? Sin duda, uno de los mayores atractivos para la inversión inmobiliaria es la imagen de los grandes inversores que conducen coches elegantes, viven en casas grandes y, en última instancia, son ricos.
Y mientras muchos inversores inmobiliarios construyen una riqueza significativa durante sus carreras, la inversión en bienes raíces no es un plan para hacerse rico rápidamente. Sí, hay algunos que hacen mucho dinero en poco tiempo; sin embargo, estas situaciones son generalmente la excepción, no la regla.
Invertir en inmuebles requiere planificación, paciencia y persistencia. No espere ganar decenas de miles en su primer año. En su lugar, planee crear un negocio y seleccionar grandes oportunidades que le permitirán crecer año tras año, permitiéndole alcanzar sus metas financieras y, con suerte, sus sueños. No importa lo que escuche, tener éxito en el campo de la inversión inmobiliaria requiere trabajo duro e inteligente, al igual que en cualquier otro campo. También es importante saber que no hay atajos para tener éxito, y tampoco hay productos o herramientas que hagan el trabajo por usted. Debe aprender lo imprescindible, formarse constantemente y luego ponerlo en práctica. Por supuesto, nuestro objetivo es ayudarle con eso.
Hacia adelante.
Al final de este capítulo debe tener una visión clara de por qué los bienes inmuebles pueden (y deben) ser un paso importante para crear riqueza para su futuro. Si decide ir a tiempo completo o compaginar la inversión con su trabajo, la inversión inmobiliaria puede ser el camino hacia un futuro financiero brillante para usted y su familia.
En el siguiente capítulo veremos el primer paso (y uno de los más importantes) que debe tomar en su viaje: la formación.
Ir al CAPÍTULO 2 – FORMACIÓN EN INVERSIONES INMOBILIARIAS
Este capítulo es muy importante en su viaje como inversor inmobiliario. Sin una comprensión clara de los principios que se encuentran en este capítulo correrá un mayor riesgo de fracaso. De hecho, si solo recuerda la información presentada en un capítulo de este libro esperamos que sea ésta. Deje que este sea su primer paso hacia un futuro exitoso en la inversión en bienes raíces.
En este capítulo, cubriremos los siguientes temas:
- La importancia de la formación en la inversión inmobiliaria.
- Conceptos inmobiliarios y matemáticas
- Mentores, gurús y nuestras inversiones.
- Superar el miedo
- Parálisis por análisis
Como comentamos al final del capítulo 1, la inversión inmobiliaria no es una manera de hacerse rico rápidamente. Al igual que cualquier construcción sólida necesita una base sólida, lo mismo sucede cuando se trata de su educación financiera: una base sólida es la clave para un negocio duradero.
Esta guía, aunque no es exhaustiva en todos los aspectos de la inversión inmobiliaria, ayudará a desarrollar esa base. Lo creamos para servir como un primer paso en su educación inmobiliaria, y como una introducción a las posibilidades existentes dentro de la inversión inmobiliaria. A continuación encontrará una lista de fuentes que brindan educación en inversión inmobiliaria; asegúrese de considerar cada una antes de dar cada paso, ya que lo que funciona para unas personas puede no funcionar para otras.
Fuentes de formación en inversión inmobiliaria
Libros: Los libros son fundamentales para obtener una formación inmobiliaria y pueden ser el método de aprendizaje más extendido para los inversores. En cada una de las principales librerías encontrará una sección completa sobre economía e inversiones, y algunos libros dedicados específicamente a la inversión inmobiliaria. Lo más probable es que si hay una manera de ganar dinero mediante inmuebles se haya escrito un libro al respecto. Sin embargo, si leer libros no está dentro de tus preferencias, existen otras vías.
Online / Blogs: los blogs pueden ser una increíble fuente de información. Hay blogs fantásticos escritos sobre cada tema que pueda imaginar. El blog de inversioninmobiliaria.net es escrito por personas que gestionan o viven de sus inversiones inmobiliarias y desde luego vale la pena revisar y aprender de ellos. En él nuestros colaboradores expertos comparten sus mejores consejos y sugerencias.
Coach o mentor: tal vez la forma más poderosa de obtener una buena formación en cualquier campo de estudio es a través de un mentor, una persona con la que compartir dudas y que nos oriente a lo largo del camino de aprendizaje, y lo mismo sucede con las inversiones inmobiliarias. Si bien hay decenas de coaches o mentores profesionales que cobran cantidades desorbitadas por sus consejos, también hay muchos posibles mentores que le cobrarán tan solo una taza de café para conversar sobre inversiones inmobiliarias. Aprender de aquellos que han llegado antes que usted a los objetivos que persigue es uno de los pasos más importantes que puede tomar en su educación financiera.
Las personas por lo general disfrutan compartiendo lo que saben, y los inversores inmobiliarios más experimentados no son diferentes. Al presentarte a un inversor que conozca en su misma zona de actuación tendrá la oportunidad de aprender de alguien que conoce su mercado y, en última instancia, puede convertirse en un futuro colaborador.
Ahora bien, ¿por qué es difícil encontrar un buen coach o mentor de inversión inmobiliaria? La mayoría de auto proclamados profesionales no se dedican a las inversiones inmobiliarias, sino al coaching. Es decir, sus ingresos no provienen de inversiones inmobiliarias sino de las ventas de sus cursos, y por lo tanto no son verdaderos expertos en la materia. Y por otra parte la mayoría de inversores inmobiliarios que tienen éxito con sus inversiones no dedicarán su tiempo a enseñar o entrenar a otros, a no ser que disfruten realmente de esta actividad.
Podcasts: una de las innovaciones más recientes en el mundo de la educación financiera. Un podcast es simplemente un programa de audio grabado similar a un programa de radio. Si habla inglés tiene a su disposición un buen número de podcasts sobre inversión inmobiliaria, y si no existen cada vez más podcast interesantes en castellano acerca de economía, negocios e inversiones.
Matemáticas inmobiliarias: conceptos básicos.
No es necesario aprender a hacer derivadas ni tener la carrera de matemáticas para entender los cálculos necesarios aplicables en la inversión inmobiliaria. De hecho, la mayoría de las matemáticas que necesitará las vio en el instituto. Esta sección abordará rápidamente algunos de los conceptos básicos y fórmulas matemáticas que necesitará en su carrera de inversión inmobiliaria.
Ingresos
Un ingreso es simplemente la cantidad de dinero que obtiene de un inmueble. Este concepto es quizá el más sencillo de todos: simplemente sume la cantidad que recibe del alquiler recaudado y los cargos adicionales que se apliquen.
Por ejemplo, usted es dueño de una vivienda en alquiler. Este inmueble se alquila por 700€, y el inquilino también paga 50 € por el uso del garaje.
Su ingreso total fue de 750€.
Los ingresos también pueden incluir cargos por pagos atrasados, suministros (si usted los paga y repercute al inquilino), lavandería y limpieza (especialmente en arrendamientos a corto plazo) y cualquier otra cantidad adicional que reciba.
Gastos
Simplificando al máximo diremos que los gastos son simplemente las cosas que le cuestan dinero. Por ejemplo, si el préstamo hipotecario de la vivienda es de 500€ mensuales, las cuotas de la comunidad de propietarios de 50€ mensuales, el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y el seguro de 25€ cada uno, entonces el total sus gastos es de 600€ mensuales. Más adelante desglosaremos el pago de la hipoteca en capital e intereses, pero por ahora mantengamos las cosas sencillas.
Tenga en cuenta que hay muchos otros gastos a los que se enfrentará como inversor inmobiliario, incluidos impuestos (por la renta obtenida y por la propiedad), seguros diversos (de hogar, vida, impago, etc.) , costes de administración, otros gastos de la financiación, mantenimiento de la propiedad, etc.
Flujo de Efectivo.
El flujo de efectivo es la cantidad de dinero que nos queda al final de cada mes después de que se hayan pagado todos los gastos. Para determinar el flujo de efectivo simplemente debe restar los pagos realizados a las cantidades cobradas. Siguiendo con el ejemplo anterior:
750 € cobrados.
600 € pagados.
El flujo de efectivo para esta propiedad de ejemplo es de 150€ mensuales. Veamos algún concepto matemático más.
Rentabilidad o retorno de la inversión.
La rentabilidad o retorno de la inversión (también conocido como ROI – return on investment) es una forma de medir el dinero que usted recibe en relación al dinero invertido inicialmente.
Por ejemplo, si invirtió 1.000€ y ha ganado 100€ tras un año habrá obtenido un retorno de la inversión del 10% anual. Del mismo modo, si invirtió en la compra de una propiedad 40.000€ y ha obtenido durante el año 3.200€ el retorno de su inversión será del 8%.
La fórmula para calcular el retorno de su inversión es la siguiente:
ROI = (V1 – V0) / (V0)
Donde V1 es el valor de su inversión al final del periodo (por ejemplo al final del año) y V0 es el valor inicial invertido.
Estos conceptos presentan los cimientos sobre los cuales se basa el análisis de oportunidades inmobiliarias y los demás indicadores de la inversión inmobiliaria.
El miedo: un obstáculo en la formación inmobiliaria
Por cada inversor inmobiliario exitoso hay docenas de personas que tenían demasiado miedo e incertidumbre como para cerrar una operación. Si está comenzando es probable que también tenga algunos temores, pero no se preocupe. El miedo es una parte natural de la vida y está diseñado para ayudarnos a evitar las malas decisiones y las consecuencias.
Sin embargo, el miedo le impedirá comenzar si se lo permite. El propósito de esta sección es abordar los posibles temores y enseñarle cómo superarlos y tener éxito.
Seis pasos para ayudarle a superar el miedo.
Cree su plan de inversión. Si está buscando la inversión inmobiliaria como un medio para salir de un trabajo que detesta, entonces necesita comenzar a reemplazar los ingresos de su trabajo con dinero procedente de sus actividades inmobiliarias.
Desarrolle un plan y trabaje ese plan todos los días, como si se levantara y fuera a trabajar todos los días. Le recuerdo que este no es un camino rápido, pero pocos que valen la pena lo son. Los inversores inmobiliarios exitosos trabajan duro, y usted tendrá que hacer lo mismo. En lugar de trabajar para una empresa que no es de su agrado trabajará para usted mismo y su futuro financiero.
Compromiso: Si no está comprometido, ningún curso o mentor le acercará más a su objetivo. Casi todos los cursos de inversión inmobiliaria se centran en la mecánica, pero será usted quien deba poner esos conocimientos en acción. Puede gastar mucho dinero en formación y mucho tiempo leyendo sobre inversión inmobiliaria, pero si no está dispuesto a avanzar, correr ciertos riesgos y perseguir sus objetivos no valdrá de nada.
Comprenda el lenguaje de la inversión inmobiliaria: sin conocer el lenguaje de la inversión inmobiliaria siempre tendrá miedo de no saber de qué se está hablando. He cerrado operaciones tanto propias como para clientes gracias a una elevada confianza en lo que estaba haciendo, ya que eso se transmite.
Aprenda los conceptos avanzados: una vez que haya aprendido el lenguaje básico debe comenzar a aprender el resto de conceptos. Si no puede explicar adecuadamente como se distribuye la amortización de un préstamo hipotecario o calcular rápidamente la rentabilidad de un inmueble necesita dedicar más tiempo al aprendizaje.
Observe a los demás: rodearse de inversores que realizan el tipo de inversiones inmobiliarias que usted desea hacer le permitirá reconocer las acciones que llevan a cabo y que les han permitido tener éxito. Si esto significa pagar algún que otro café o acudir a eventos financieros un fin de semana, considérelo el precio de admisión.
Toda inversión implica cierto grado de riesgo, y la inversión inmobiliaria no es una excepción. Si bien el riesgo es inevitable, puede manejarse a través de una preparación adecuada (que ya ha comenzado leyendo este libro).
Parálisis por análisis. Es fácil quedarse atascado en la llamada parálisis por análisis. Una situación interminable de investigación, planificación, evaluación de oportunidades, más investigación, oportunidades… En otras palabras, es leer libros sin implementar lo aprendido, leer blogs sin participar de alguna manera y reunirse con inversores sin interactuar con ellos. Por lo general, la parálisis por análisis es causada por el temor de que algo vaya mal.
Es fácil convencerse de que no sabe tanto como debería, lo que puede impedirle tomar acciones. Pero recuerde, no necesita conocer todas las técnicas de compra de inmuebles y no necesita convertirse en un experto sobre todas las posibilidades de inversión. Concéntrese en un área de inversión, conviértase en un experto en ella y luego pase a otra técnica o estrategia. Cubriremos los distintos nichos de inversión inmobiliaria en el siguiente capítulo de esta guía.
Si siente que no está completamente listo para comenzar, probablemente nunca lo hará a menos que tome medidas. Aun tras adquirir un buen número de inmuebles es normal tener incertidumbre sobre cualquier aspecto de la inversión. Sin embargo, esta posición lo obligará a aprender las respuestas a esas preguntas y a reunir la fuerza para seguir adelante.
Cuando tiene miedo es mucho más fácil gastar tiempo y dinero comprando otro curso o leyendo sobre nuevas inversiones inmobiliarias que sumergirse y pasar a la acción. Edúquese, cree su plan de inversión y comience a actuar. A medida que lo haga, su confianza aumentará y pronto comenzará a sentirse bien dentro de esta actividad. ¡Comenzará a sentirse como un inversor inmobiliario!
Hacia adelante.
Comenzar su carrera de inversión inmobiliaria con una base sólida es vital para el éxito. Hay muchas formas diferentes de aprender y crecer como inversor, así que elija un camino y comience a aprender.
El siguiente capítulo le ayudará a continuar su formación al enseñarle conceptos básicos del negocio, incluidos los nichos de inmuebles y las estrategias más habituales. Una vez que aprenda esto estará listo para comenzar con la planificación de su negocio de inversión inmobiliario.
Ir al CAPÍTULO 3 – INVERSIÓN INMOBILIARIA: NICHOS Y ESTRATEGIAS
Si bien al principio puede parecer importante que aprenda todo lo que pueda sobre la inversión inmobiliaria, puede ser mejor enfocarse en dos cosas: un vehículo de inversión inmobiliaria y una estrategia. Este capítulo le presentará algunos de los vehículos de inversión inmobiliaria más populares, así como las estrategias para avanzar. En este capítulo veremos:
- Como elegir su nicho dentro de la inversión inmobiliaria.
- Como elegir la estrategia adecuada.
- Comprar y mantener inmuebles rentables.
- CRV : Compra – Reforma – Venta.
- Intermediación en inversiones inmobiliarias.
¿Alguna vez ha recibido una caja de bombones como regalo? Siempre hay muchas opciones y, a veces, necesitas probar cada uno para descubrir exactamente qué tienen dentro. En cierto modo, aprender a invertir en bienes raíces es como la misma caja de bombones. Hay decenas de formas diferentes para ganar dinero como inversor inmobiliario, y depende de usted elegir el nicho más adecuado.
Es posible que le atraigan algunos nichos y estrategias, mientras que otros pueden generar dudas o descartarlos directamente. No necesita elegirlos todos. Aprender a invertir con éxito consiste en elegir un nicho y una serie de estrategias y convertirse en un maestro. Este capítulo abrirá esa caja de bombones para que los pruebe, presentando los nichos inmobiliarios más comunes.
Recuerde: una vez que identifique el nicho con el que desea comenzar, podrá reducir su enfoque, convertirse en un experto, formar redes dentro de ese nicho y comenzar a crear riqueza mediante la ejecución de un plan de acción.
Como elegir su nicho de inversión inmobiliaria.
La siguiente lista incluye los tipos de propiedades más comunes con los que tratan los inversores inmobiliarios. Cada opción tiene muchos subconjuntos, pero recuerde que no necesita conocerlos todos. Esta es simplemente una lista para ayudarle a comprender qué opciones existen
Inversión en terrenos.
Un terreno no es más que suelo, tierra. Un terreno por sí solo puede mejorarse (valor agregado), y puede ser arrendado o alquilado para crear flujo de efectivo. La tierra también se puede dividir y vender con ganancias. Algunos inversores optan por comprar terrenos con la esperanza (o plan) de venderla algún día para su desarrollo, como la construcción de una autopista o una promoción de viviendas.
Viviendas Unifamiliares
Quizás la inversión más común para la mayoría de los inversores novatos es la inversión en vivienda. Las viviendas unifamiliares (piso, apartamento, bungalow, etc.) son relativamente fáciles de financiar, alquilar o vender. Dicho esto, en ciertas zonas con precios elevados la renta derivadas del alquiler puede no ser suficiente para proporcionar un flujo de efectivo positivo.
Lote de viviendas o pequeños edificios.
Los pequeños lotes de viviendas (2 a 4 viviendas) son construcciones que combinan varias viviendas o apartamentos, o incluso una vivienda de gran superficie que pueda ser dividida en varias unidades de menor tamaño.
Esta opción combina los beneficios financieros y de compra fácil de una vivienda unifamiliar, y pueden producir una buena cantidad de flujo de efectivo. Asimismo hay menos competencia de la que existe en la demanda de viviendas dado su enfoque y mayor precio. Lo mejor de todo es que estas propiedades pueden servir como una inversión sólida y una residencia personal para el inversor inteligente.
Esta opción, aunque menos frecuente que la anterior, aprovecha las economías de escala ya que solo se necesita un préstamo para adquirir varias viviendas. Una de las cosas que hace que estas inversiones sean tan atractivas es que la mayoría de los bancos evalúan estas propiedades con las mismas pautas que una vivienda unifamiliar, lo que puede hacer que sea más fácil obtener la financiación necesaria.
Inversiones residenciales de mayor tamaño.
Como opciones de inversión de mayor tamaño encontramos edificios de viviendas o apartamentos turísticos, complejos hoteleros, residencias universitarias o de otro tipo y otros de similar envergadura, lo que queda fuera del estudio de esta guía de introducción. Cuando su experiencia y capital avance podremos plantear este tipo de operaciones, pero por el momento sigamos con otras opciones de iniciación a la inversión inmobiliaria.
Fondos de inversión inmobiliaria.
Un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión en inmuebles. Es similar a una acción (como participación en una empresa) que invierte en una o múltiples propiedades. En España los fondos de inversión inmobiliaria se constituyen como Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis), también verá el término anglosajón REIT o Real Estate Investment Trust.
Esta alianza de inversores hace posible que un fondo de inversión inmobiliaria compre grandes inversiones inmobiliarias como centros comerciales, grandes complejos de apartamentos, edificios de oficinas o edificios de viviendas unifamiliares. El fondo luego distribuye los beneficios a sus inversores individuales. En España es posible comprar acciones de una Socimi a través de una cuenta de valores.
Las ventajas frente a la inversión inmobiliaria directa es la liquidez (comprar y vender un fondo de inversión inmobiliaria es cuestión de minutos, no así comprar o vender un inmueble) y el acceso a la inversión (permitiendo adquirir una pequeña parte de inversiones que estarían fuera de nuestras posibilidades) y sencillez (investigue opciones, compruebe en qué invierten y compre pequeñas cantidades de varias opciones para comenzar a ser un inversor inmobiliario).
Esta es una de las mejores opciones para comenzar a invertir en bienes raíces, pero no espere que los rendimientos sean tan grandes como los que produce la inversión inmobiliaria directa.
Inmuebles comerciales.
Las inversiones en inmuebles comerciales (locales, oficinas, naves, bodegas, etc.) pueden variar dramáticamente en tamaño, estilo y propósito, pero en última instancia suponen una propiedad que se alquila a un negocio.
Algunos inversores alquilan locales comerciales u oficinas a pequeñas empresas locales, mientras que otros alquilan grandes espacios a supermercados o grandes almacenes. Si bien las propiedades comerciales a menudo brindan un buen flujo de efectivo por medio de pagos consistentes, tienen habitualmente períodos vacantes más prolongados tras la marcha de la empresa arrendataria. Las propiedades comerciales a menudo pueden quedar vacías durante meses o años. A menos que cuente con una posición financiera sólida y cuente con experiencia empresarial no se recomienda invertir en este tipo de inmuebles para comenzar.
Subastas Judiciales
No es por sí un tipo de propiedad, sino más bien una vía de adquisición de inmuebles. Cuando un propietario no paga su hipoteca, pagos de la comunidad de propietarios u otros préstamos, el inmueble podrá ser ejecutado judicialmente para pagar la cantidad adeudada. Esto supone en ocasiones propiedades con un descuento importante, pero una operativa extremadamente compleja. Son transacciones complicadas que requieren investigación, conocimiento y experiencia, y no aptas para novatos.
Un resumen de sus opciones para comenzar a invertir en inmuebles.
Acabamos de esbozar siete posibilidades de inversión inmobiliaria. Al comenzar, es útil simplemente elegir uno o dos nichos para enfocar sus esfuerzos y convertirse en un profesional en ese campo. Siempre puede expandirse más tarde a medida que adquiera experiencia y conocimiento.
Si bien puede utilizar cualquiera de estos vehículos de inversión inmobiliaria a lo largo de su carrera, primero debe aprender una estrategia de inversión para aplicar a ese nicho. La siguiente sección analizará varias estrategias diferentes.
Elija sus estrategias de inversión inmobiliaria.
La sección anterior analiza una serie de vehículos de inversión para invertir en inmuebles. Sin embargo, cuando se aprende a invertir no basta con saber cuáles son estos nichos. Como inversor utilizará una variedad de estrategias para generar riqueza. La siguiente sección explora tres de las estrategias más comunes que puede utilizar para comenzar.
Buy and Hold o Compra y Alquiler.
Tal vez la forma más común de inversión inmobiliaria, la estrategia de comprar y mantener una propiedad para alquilarla. Principalmente esta estrategia busca crear riqueza a largo plazo mediante la tenencia de la propiedad mediante el flujo de efectivo mensual proveniente del alquiler o la apreciación del activo con el paso del tiempo, o preferiblemente ambos.
Entre las ventajas de esta estrategia se encuentra el hecho de que mientras usted mantiene la propiedad y cobra su alquiler la hipoteca se va amortizando cada mes, lo que también contribuye a aumentar su riqueza gracias a la disminución de la deuda hipotecaria.
Una de las cosas más importantes que debe comprender un nuevo inversor es cómo analizar oportunidades de inversión inmobiliaria. El error más común en esta estrategia es la compra de malas propiedades desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria porque desconocen cómo realizar un análisis profesional. No cualquier buena propiedad es una buena inversión inmobiliaria, y saber diferenciarlas es crucial para el éxito a largo plazo. Otros problemas comunes incluyen subestimar los gastos o tomar malas decisiones sobre la selección de inquilinos.
Para llevar a cabo adecuadamente la estrategia de compra y alquiler debe aprender a identificar correctamente los flujos de efectivo de una propiedad. En última instancia, cuando el mercado se encuentra en un punto de precios bajos es un buen momento para que el inversor que sigue esta estrategia salga de compras.
Cuando el mercado aumenta su precio, un inversor experimentado dejará de comprar hasta que las cosas se calmen. Durante estos períodos de aumento de precios puede vender o simplemente continuar manteniendo sus propiedades.
Esta es la vía más habitual, y si puede aprender cómo evaluar y comprar buenas oportunidades, encontrar inquilinos de calidad y administrar sus activos de manera adecuada estará en la buena dirección como inversor inmobiliario.
Compra, Rehabilitación y Venta de propiedades.
Una de las tácticas que últimamente despiertan más interés en el mercado inmobiliario es la búsqueda de inmuebles con un mal estado para reformarlas y mejorarlas para vender con ganancias.
El tipo de inmuebles más buscados para esta técnica son las viviendas por su facilidad en la compra y venta posterior. Para valorar este tipo de inversiones inmobiliarias existe un cálculo conocido como la regla del 70% con la que podremos valorar rápidamente si una propiedad de este tipo puede resultar interesante.
Un inversor con experiencia comprará una vivienda al 70 por ciento de su valor tras la reforma menos los costes de rehabilitación.
Por ejemplo, una oportunidad inmobiliaria tendría un valor de 150.000€ si estuviera en perfectas condiciones, pero necesita una reforma integral con un coste estimado de 25.000€. Un primer cálculo para esta vivienda nos arroja una posible oferta por 80.000€ (150.000 x 70% – 25.000) y trataremos de venderla tras la reforma entorno a los 150.000€. Este es un primer cálculo que nos permite contar con un margen suficiente para los gastos de compra y los posibles imprevistos de una reforma importante. Los números reales de cada oportunidad inmobiliaria deberán estudiarse para garantizar una actividad inversora positiva.
Uno de los aspectos clave en esta estrategia es la velocidad. Un inversor inmobiliario intentará comprar, rehabilitar y vender la propiedad lo más rápido posible para garantizar la máxima rentabilidad y evitar muchos meses de gastos. Estos gastos incluirán facturas, impuestos, comunidad de propietarios, gastos financieros y cualquier gasto requerido para mantener la vivienda en un buen estado.
A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria esta opción de comprar para reformar y vender no es una actividad pasiva. Más bien todo lo contrario, requiere una cantidad de trabajo y seguimiento importante. Como inconveniente, cuando un inversor deja de comprar y vender deja de ganar dinero hasta que realiza una nueva operación, por lo que se asemeja más a un trabajo o una actividad que a una inversión pasiva.
Muchos inversores optan por utilizar esta estrategia puntualmente al encontrar la oportunidad adecuada, aumentando el capital para otras inversiones más pasivas a largo plazo.
Intermediación en inversiones inmobiliarias.
El proceso de intermediación de inversión inmobiliaria mezcla características propias de la inversión inmobiliaria y una agencia inmobiliaria propiamente dicha. La intermediación en inversiones inmobiliarias implica encontrar grandes oportunidades de inversión, pactar un precio y condiciones para adquirir el inmueble y presentar la oportunidad a otros inversores.
Un intermediario, de manera similar a un agente inmobiliario, nunca es dueño de la propiedad que está vendiendo. Simplemente encuentra o crea grandes oportunidades inmobiliarias mediante una serie de estrategias y “vende” o traspasa esta oportunidad por unos honorarios determinados. Estos honorarios suelen oscilar, siendo lo más habitual fijar un pequeño porcentaje sobre el precio del inmueble.
Estos intermediarios deben buscar continuamente las mejores ofertas para mantener una serie de oportunidades que presentar al igual que realizan las agencias inmobiliarias. También debe contar con la confianza necesaria y los contactos interesados en adquirir estas oportunidades.
Hacia adelante.
Después de leer este capítulo debe tener una mejor comprensión de los nichos de inversión inmobiliaria y las estrategias disponibles para crear riqueza. No se preocupe si aún no sabe exactamente a cual desea dedicarse, este es simplemente el comienzo de su educación. Aprender a invertir le llevará tiempo. A lo largo de esta guía verá numerosos consejos y fuentes para ayudarlo a concretar su plan.
Antes de comenzar a comprar y ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria hay un paso importante que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso: construir su plan de negocios. El capítulo 4 explora en detalle este tema.
Ir al CAPÍTULO 4 – TU PLAN DE INVERSIÓN INMOBILIARIA.
No es posible construir un gran edificio sin una planificación cuidadosa mucho antes de que se ponga la primera piedra. En la misma línea, la elaboración cuidadosa de su plan de inversión inmobiliaria –similar a un plan de negocios – será una parte integral de su viaje. Este capítulo se centra en las opciones disponibles para crear su plan y para su éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria.
Este capítulo incluye:
- Como crear un plan de negocios de inversión inmobiliaria.
- Su equipo.
- Socios y colaboraciones.
Como crear un plan de inversión inmobiliaria.
Si tuviera que subir a su coche y salir de viaje a un lugar que no conoce, ¿confiaría en su instinto y comenzaría a viajar en la dirección de su destino? Seguramente opte por una opción mejor. El mismo principio se aplica a su viaje en la inversión inmobiliaria. Esta sección tratará sobre la construcción del mapa que seguirá en su viaje como inversor inmobiliario. Lo que en el mundo empresarial se conoce como el plan de negocios.
Los puntos clave de su plan de inversión inmobiliaria.
Visión: Su visión debe definir claramente el propósito del negocio inmobiliario, aquello que quiere alcanzar gracias a la inversión inmobiliaria. Debe contener la esencia, el por qué lo hace, y sobre todo, qué es lo que hace que sea tan importante para ti. ¿Quiere alcanzar la libertad financiera en diez años? ¿Poder pasar más tiempo con su familia? ¿Dejar un trabajo que no le llena? Este es el propósito final de su inversión.
Objetivos: ¿Qué es lo que quiere conseguir gracias al sector inmobiliario? Estos objetivos deben ir ligados a la visión. A diferencia de esta son cuantificables y medibles, por ejemplo, ganar mil euros al mes en ingresos pasivos o cerrar dos operaciones al año de compra, reforma y venta. Estos objetivos podrán cambiar con el tiempo y afectar al resto del plan de inversión.
Asegúrese de establecer objetivos a corto y largo plazo. Al establecer objetivos menores y alcanzables irá logrando metas de manera frecuente, lo que nos ayudará a mantenernos motivados.
Estrategia: existen múltiples vías para ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria, pero no es necesario ni recomendable realizarlas todas. Simplemente necesitamos elegir una estrategia y dominarla. Si elige comprar viviendas para reformar y vender y poder generar un capital suficiente para dejar el trabajo, anótelo. Si desea generar ingresos pasivos para su jubilación comprando viviendas, anótelo. No se preocupe si en este momento no tiene del todo claro como va a lograr todo. Recuerde, su plan de inversión inmobiliaria puede cambiar, y lo hará sin duda. A medida que aprenda completará su plan con detalles adicionales.
Plazos temporales: ¿Cuál es el plazo en el que desea alcanzar sus objetivos? ¿Quiere jubilarse en 10 años? ¿Planeas dejar su trabajo el próximo año? Documente su línea temporal, y ma rque distintos objetivos sobre la misma.
Defina su mercado: ¿Qué tipo de propiedades buscará? ¿Alquileres a largo plazo? ¿Pequeños apartamentos o estudios para alquiler vacacional? ¿Oficinas y locales comerciales? Como principiante, elija un área con la que se sienta más cómodo y como nuevo inversor trate de invertir en inmuebles que se encuentren a una distancia razonable de donde vive.
Seleccionar un mercado le ayudará a convertirte en un experto en su localidad o área de trabajo, lo que le ayudará a analizar ofertas y detectar oportunidades rápidamente.
Criterios de inversión: antes de salir y comenzar a visitar inmuebles en venta debemos establecer una serie de criterios y requisitos para nuestra inversión inmobiliaria. Deberá conocer el tipo de inmueble en el que se centrará, el capital disponible y el presupuesto máximo, las posibilidades de financiación o los requisitos de flujo de efectivo y rentabilidad, por nombrar algunos parámetros.
Muchos nuevos inversores compran la primera oportunidad que se les presenta, que difícilmente será la mejor opción. Una importante lección es ceñirse a los criterios establecidos y rechazar rápidamente cualquier inmueble que no los cumpla. Con estos criterios definidos podremos rechazar rápidamente más del noventa por ciento de propiedades ya que no supondrán una buena inversión.
Plan de marketing. ¿Cómo vamos a encontrar oportunidades de inversión atractivas? ¿Utilizaremos portales inmobiliarios, agencias inmobiliarias, buscaremos carteles…? Veremos estas opciones más adelante en el capítulo 5 de esta guía.
Financiación: Una parte muy relevante en la inversión inmobiliaria es la manera de financiar cada inmueble. ¿Utilizará préstamos hipotecarios, contará con algún socio capitalista…? Obtener financiación es un punto clave cuando contamos con una buena oportunidad de inversión inmobiliaria. Cubriremos esto en el Capítulo 6.
Equipos y procesos. Como cualquier negocio es necesario definir el equipo y los procesos que utilizará para delegar y automatizar tareas. ¿Quién estará en su equipo? ¿Necesitará un abogado? ¿Un asesor financiero? No necesariamente necesita saber quién ocupará esos puestos, simplemente descubrir qué roles necesitará que desempeñen las personas de su equipo. Veremos más sobre esto a continuación.
Estrategias de salida o desinversión: desarrollar estrategias de salida será extremadamente importante para su plan de negocios. ¿Cuándo piensa abandonar una inversión inmobiliaria y de qué modo? ¿Al alcanzar un precio o ganancia determinada? ¿En un plazo de cinco años? ¿Nunca? Hablaremos más sobre esto en el Capítulo 8.
Finanzas: en su plan de negocio inmobiliario incluya una descripción del estado actual de sus finanzas personales. ¿Cuenta con un capital importante para empezar? ¿Comienza con apenas nada? Analice y conozca su situación y actualice periódicamente. A medida que avanza con sus inversiones siempre es importante conocer perfectamente sus estados financieros.
Por último, recuerde que los objetivos o los planes de negocio no son más que eso: planes. No reglas invariables. Un plan de inversión inmobiliaria está destinado a proporcionar dirección y motivarle a seguir adelante. Está diseñado para mantener la dirección correcta a la velocidad correcta. Cuando tiene un plan de negocios definido, llevar a cabo el plan y alcanzar resultados se vuelve mucho más fácil.
Eso sí, es casi imposible seguir perfectamente una hoja de ruta financiera o inmobiliaria. Puede trazar su plan con detalle, pero aparecerán imprevistos y obstáculos. Todos los encontraremos, pero con una preparación y planificación adecuada podremos estar preparados para cualquier escenario.
Su equipo de inversión inmobiliaria.
Como inversor debe conocer una pizca (cuanto más mejor) de muchas áreas presentes en la inversión inmobiliaria, pero es imposible ser un experto en profundidad de todas ellas. Por eso necesita un equipo.
Su equipo de inversión inmobiliaria no son empleados, ni siquiera deben conocer al resto de personas ni saber que forman parte de ‘un equipo’. Su equipo será una serie de personas que desempeñan profesionalmente servicios directamente relacionados con nuestro negocio de inversión inmobiliaria, y en quien pueda confiar para ayudarle en determinadas situaciones y poder avanzar.
Estas son las personas que puede incluir su equipo de inversión inmobiliaria.
Mentor o coach. Figura altamente recomendable. Avanzar bajo la atenta mirada de alguien con experiencia o tener que rendir cuentas a alguien nos hará sin duda avanzar mejor. Hablaremos más delante de esta figura.
Asesor hipotecario: Imprescindible. Un asesor hipotecario será la persona responsable de obtener el mejor préstamo hipotecario posible, si lo necesita. Encuentre a alguien que cuente con experiencia tanto en primera persona como trabajando con otros inversores. Es importante que no esté vinculado directamente con ninguna entidad financiera y que sus recomendaciones sean totalmente independientes con el único objetivo de ayudarle, y no de vender los productos que el banco donde trabaja le requiere.
Abogado especializado en el sector inmobiliario. Urbanismo, propiedad horizontal, derecho civil… es importante contar con un experto en derecho inmobiliario. No será necesario reunirse regularmente, pero debe conocer un despacho de abogados que esté disponible cuando lo necesite. Tener un abogado experto y con experiencia inmobiliaria es importante para el éxito de su carrera, más si cabe ante cualquier problema.
Contable y asesor fiscal. A medida que compre una o varias propiedades cada vez será más difícil realizar los modelos fiscales perfectamente, además del tiempo y conocimiento que requieren. Existen una serie de obligaciones y también ventajas o reducciones fiscales como propietario de un inmueble en alquiler. Será imprescindible que su asesor fiscal esté familiarizado con la inversión inmobiliaria. Un buen profesional le ahorrará mucho más tiempo y dinero del coste de sus servicios.
Agente de seguros. Los seguros son algo imprescindible en toda propiedad inmobiliaria. Como inversor es probable que deba lidiar con varias pólizas, y no son siempre sencillas. Asegúrese de contar con las coberturas más amplias (los precios hoy día son muy competitivos) y que sean específicas para inmuebles en rentabilidad.
Empresa de Reformas / constructora: Encontrar una buena empresa de reformas puede ser complicado. Asegúrese de que cuentan con las licencias necesarias y seguros de obra, y experiencia previa satisfactoria. Pista: no contrate por defecto el presupuesto más barato.
Mantenimiento y pequeños arreglos: Ligado al punto anterior, puede ser el mismo equipo u otro. Necesitará a alguien que pueda ocuparse de los pequeños desperfectos que surgen de vez en cuando.
Agente inmobiliario. Un agente inmobiliario profesional será fundamental en su carrera como inversor. A la hora de comprar una propiedad podrá buscar propiedades que cumplan con sus requisitos, revisar toda la documentación necesaria, visitar y descartar propiedades, realizar análisis de precios de una o varias propiedades, etc. El agente inmobiliario que buscamos contará con formación y experiencia en inversiones e idealmente mantendrá inversiones inmobiliarias propias.
Muchas propiedades se venden sin siquiera salir al mercado o en apenas horas o días, con lo que contar con alguien pendiente de cada movimiento del mercado y con las relaciones necesarias puede suponer encontrar una oportunidad inmobiliaria única.
Administrador de propiedades: Si no desea gestionar directamente sus propiedades necesita esta figura. Alguien encargado de la gestión de inquilinos, pagos, mantenimiento, etc. Puede ser un agente inmobiliario o un administrador de fincas pero no es necesario que lo sean.
Un buen administrador será difícil de encontrar, pero una vez encontrado hará su vida mucho más fácil. Una de las mejores maneras de encontrarlos es mediante referencias de otros inversores o propietarios.
¿Qué hace grande a un equipo de inversión inmobiliaria?
Un gran equipo de inversión inmobiliaria se define por su capacidad de producir resultados positivos de manera consistente. Como puede sospechar, es mucho más difícil construir un equipo en la vida real que sobre el papel. Incluso una vez construido su equipo cambiará con el paso del tiempo, o puede asumir usted mismo algunos de estos roles si cuenta con la preparación necesaria.
Los inversores, especialmente aquellos con grandes carteras o aquellos que invierten mucho confían en su equipo a diario. Plantee las siguientes preguntas antes de incorporar definitivamente a alguien en su equipo de inversión inmobiliaria.
- ¿Son expertos en su materia?
- ¿Cuentan con experiencia en inversiones inmobiliarias? Especialmente importante para su abogado, asesor fiscal o agente inmobiliario.
- ¿Devuelven llamadas y correos electrónicos rápidamente?
- ¿Cumplen con lo prometido como se pactó y en los plazos marcados?
- ¿Pueden comunicarse de manera clara y eficiente?
Reunir a un buen equipo no sucederá de la noche a la mañana, pero una vez que lo logre le brindará la asistencia y el respaldo que necesitará para avanzar en su camino como inversor inmobiliario.
¿Invertir solo o contar con otros socios?
Algunas personas prefieren invertir con uno o varios socios desde el principio. Otras optan por invertir con socios para cada propiedad o en función de la oportunidad. Otras simplemente prefieren gestionar el negocio inmobiliario en solitario.
Existen tantas posibilidades a la hora de invertir junto a otras personas como tipos de inversores, y ninguna es mejor que otra. La decisión de invertir en solitario o contar con otras personas dependerá en gran medida de su formación, compromisos de tiempo, habilidades, tipología de nuestras inversiones o capital disponible.
Principales ventajas de asociarse.
La principal ventaja es que dos cabezas piensan más que una, y cuatro ojos ven más que dos. Las ideas o las oportunidades vendrán en diversas direcciones y el proceso de inversión será por lo general más sencillo al contar con el doble de conocimientos y trabajo. Asimismo multiplicar el análisis en cada oportunidad aumentará las probabilidades de filtrar y adquirir solo las mejores opciones, y dividir el trabajo necesario para gestionar una propiedad inmobiliaria facilitará el día a día como inversor inmobiliario.
Por otra parte la inversión inmobiliaria requiere de un capital importante. De esta manera será posible aunar esfuerzos para poder alcanzar oportunidades de mayor importancia o mayor facilidad a la hora de obtener financiación.
Responsabilidad y motivación. La inversión inmobiliaria puede ser abrumadora al inicio. Contar con otras personas nos aportará confianza y motivación en diferentes momentos. Cuando un compañero comienza a fallar por cualquier motivo el otro puede intervenir y ayudar, asegurando que el equipo continúe avanzando.
Diversificación y menor riesgo. Como sucede en toda inversión, la inversión inmobiliaria conlleva diferentes riesgos económicos. Tener un socio divide el riesgo (también las ganancias) y puede disminuir la presión.
Desventajas de contar con socios de inversión inmobiliaria.
No todo son ventajas a la hora de colaborar con otras personas, y especialmente si existen ciertas diferencias puede acabare en conflictos personales o pérdidas económicas. ¿Qué puede influir en una mala asociación?
Diferentes personalidades y opiniones. Todos tenemos opinión sobre la mejor manera de hacer las cosas. Contar con un socio implicará tener que ponerse de acuerdo en todos los aspectos, desde el tipo de inversión a realizar hasta el color de la pintura del baño.
Será clave ser flexibles a la hora de tomar decisiones y no retrasar cada paso, así como tener confianza en las otras personas y las decisiones que tomen. Por ejemplo, un socio podrá decidir sobre la futura reforma y nosotros sobre la financiación. Si la confianza es plena nos ahorrará trabajo y preocupaciones, pero en caso de desconfianza y revisar todo lo que realiza la otra parte aumentará el trabajo y los posibles conflictos.
División de los beneficios. Al igual que las posibles pérdidas las ganancias se dividirán entre todos los socios. Esta situación puede ser positiva si nos ha permitido acceder a mayores oportunidades de inversión, y en pequeñas inversiones puede no valer la pena.
Mezcla de negocios y amistades. Este tema daría para otro libro. Un negocio con amigos y familiares puede erosionar cualquier relación si no funciona o no está todo claro. A pesar de nuestra relación previa será conveniente tener muy claro y dejar por escrito todos los aspectos de la colaboración para saber todo momento a qué se compromete cada parte y evitar posibles malentendidos en el futuro.
Responsabilidad. Las ramificaciones legales dependerán en gran medida de la estructura que establezcamos, por lo que es recomendable redactar un acuerdo para establecer claramente las aportaciones y responsabilidades de cada socio.
Tratamiento fiscal: si trabaja solo sus impuestos serán algo más sencillos que si trabaja con un socio (o más). En cualquier caso, la recomendación es contar con un asesor fiscal si no somos expertos en la materia.
Si decide que los beneficios de contar con socios superan las desventajas, asegúrese de que la colaboración quede por escrito, bien planificada e incluya un acuerdo operativo que detalle los roles y responsabilidades, contribuciones de capital, divisiones de beneficios y estrategias de salida.
Si decide contar con socios de inversión inmobiliaria elija personas que lo traten de manera justa, agreguen valor a la relación y mantengan objetivos similares a los suyos. Planifique cuidadosamente el acuerdo (por escrito) y comuníquense constantemente. Si ambos socios están comprometidos con el negocio podrá ser próspero para todas las partes involucradas.
Otra opción puede ser crear una sociedad patrimonial o una empresa que cuenta con otras actividades además de la inversión inmobiliaria. Hay opiniones diferentes sobre qué estructura configurar, cuándo crear una sociedad, etc. Cada caso y situación personal, profesional o familiar tendrá ventajas con unas u otras opciones, con lo que la recomendación principal es que consulte con un abogado, fiscalista o asesor en inversiones inmobiliarias al tomar estas decisiones importantes.
Una vez que haya elegido su nicho, haya realizado una investigación se haya formado y cuente con una base adecuada, será hora de comenzar a comprar su primera propiedad. El próximo capítulo analizará los criterios para comprar una propiedad como inversión inmobiliaria.
Ir al CAPÍTULO 5 – COMO ENCONTRAR OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA.
Hasta este momento nos hemos centrado en la preparación y pasos necesarios para una carrera de inversión inmobiliaria. Sin embargo no será suficiente con analizar ofertas y en algún momento tendrá que dar el paso y comprar su primera propiedad. Este capítulo se enfocará en las opciones para encontrar las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria, analizar propiedades y negociar ofertas y precios.
En este capítulo veremos:
- Como obtener ganancias en el momento de la compra.
- Criterios de compra de oportunidades inmobiliarias.
- Donde encontrar posibles inversiones inmobiliarias.
- El proceso de compra.
En el campo de la inversión inmobiliaria existe un mantra que establece que el dinero se gana cuando se compra (you make money when you buy) y aunque parezca contradictorio es una gran verdad. Aun así no obtendrá un gran cheque en el momento de comprar una inversión inmobiliaria.
Para poder obtener beneficios a la hora de comprar se debe elegir una oportunidad inmobiliaria a un precio que garantice las ganancias deseadas en función de su capacidad para ejecutar la estrategia prevista. En otras palabras, necesita comprar de manera inteligente. Si paga de más de lo debido por una propiedad ni el tiempo ni sus esperanzas harán que su inversión valga la pena.
Si bien no puede predecir totalmente donde se dirigirá el mercado en un futuro, sí es posible y necesario conocer como se encuentra en la actualidad. Un buen número de inversores experimentados creemos que la apreciación (el aumento del valor de una vivienda con el paso del tiempo) es la guinda del pastel, pero el elemento que menos podemos controlar.
En otras palabras, no cuente con que el mercado se mueva a su favor. Obtendrá ganancias cuando compre una propiedad en función de lo que vale en el día de hoy, en vez de lo que podría valer algún día. Si una inversión inmobiliaria no tiene sentido sin un futuro incremento del precio, no invierta en ella. Hacerlo sería hacer una inversión especulativa y, si bien puede ser rentable, supone una opción arriesgada tanto para inversores inexpertos como experimentados.
Requisitos de cualquier inversión inmobiliaria.
Ahora que comprende por qué es importante adquirir una buena propiedad como inversión inmobiliaria y asegurar sus beneficios a priori es hora de buscar inmuebles donde invertir, pero antes de hacerlo deberá definir claramente sus criterios de selección. Esta sección se centrará en estos criterios, por qué son importantes y cómo definir los suyos.
Contar con una serie de criterios de selección definidos le ayudará a mantenerse enfocado en sus objetivos, evitar la parálisis por análisis y poder seleccionar y comprar una propiedad. Al definirlos reducirá las opciones en el mercado, eliminando así la gran mayoría de inmuebles en venta (distracciones) que no los cumplen y, en su lugar, se centrará en encontrar solo los tipos de ofertas que le interese comprar.
Como crear sus criterios de selección de inversiones inmobiliarias.
En el Capítulo 3 analizamos una serie de nichos diferentes en los que puede invertir, así como múltiples estrategias que puede usar. Ahora es el momento de elegir su nicho y estrategia, y tras ello elaborar una lista de criterios para limitar aún más su selección.
Sus criterios de inversión inmobiliaria podrán contemplar lo siguiente:
- Área geográfica: Ciudad, barrios, provincias, etc.
- Tamaño ideal de la propiedad (en metros cuadrados, nº de habitaciones…).
- Estado de la propiedad: en buen estado, para reformar, requiere pequeñas modificaciones, etc.
- Objetivo mínimo de rentabilidad.
- Flujo de efectivo mínimo.
- Potencial de apreciación.
Nadie puede decirle exactamente qué debería incluir en sus criterios de inversión inmobiliaria. Algunos de ellos se reducirán a preferencias personales, como comprar únicamente en su ciudad o elegir viviendas cerca del mar, pero la mayoría de los criterios serán específicos para el tipo de inversión que usted desea realizar.
Por ejemplo, si está buscando inversiones basadas en la renovación y alquiler de viviendas buscará inmuebles antiguos, con un precio que refleje su situación, excluyendo inmuebles nuevos o con pocos años y un coste superior.
Al especificar de antemano qué propiedades pueden ser buenas inversiones inmobiliarias (aquellas que cumplen con sus criterios), su búsqueda será mucho más sencilla y automatizada. Del mismo modo podrá comunicar de manera más efectiva sus deseos a las personas que pueden ayudarle a buscar. Si simplemente le dice a la gente: «Estoy buscando viviendas para invertir», la respuesta más probable será «muy bien….» Sin embargo, si menciona que está buscando” viviendas de dos o tres dormitorios, cerca de la costa, con el objetivo de un alquiler de corta estancia o turístico, y con un estado que no requiera reforma”, le permitirá a otros profesionales localizar propiedades que coincidan con esa descripción y presentarle una nueva oportunidad de inversión inmobiliaria.
Reglas previas para detectar una buena inversión inmobiliaria.
Quizás el aspecto más importante de los criterios que establecerá como inversor es el componente financiero. Si una oportunidad de inversión no tiene sentido financiero no será una inversión sólida. En el Capítulo 2 analizamos algunas de las matemáticas básicas que se aplican a la inversión inmobiliaria, que incluía variables como ingresos, flujo de caja y retorno de la inversión. En términos generales un inmueble publicado para su venta no tendrá un apartado con toda la información relevante sobre la situación financiera de una propiedad.
Usted podrá estimar la cantidad de ingresos que genera una propiedad, pero no sabrá con exactitud cuánto flujo de efectivo mensual producirá la propiedad o cuánto debe ofrecer. Además, no tendrá sentido sacar su hoja de cálculo y hacer una evaluación completa de cada propiedad en venta, pues pasaría el día analizando propiedades.
Por este motivo la aplicación de las siguientes reglas le ayudará a evaluar rápidamente los números y posibilidades de una propiedad sobre la marcha. Como sucede con cualquier regla general, no suponen una ciencia exacta y nunca se debe confiar únicamente en ellas para decidir si una propiedad es o no una buena inversión. En cambio, la aplicación de estas reglas le ayudará a filtrar rápidamente propiedades y decidir en cuestión de segundos si merece la pena una evaluación adicional. Echemos un vistazo a algunas reglas de inversión inmobiliaria:
Regla del 1 por ciento de retorno.
De acuerdo con la regla del 1 por ciento el alquiler mensual que esperamos obtener de una propiedad debe ser o aproximarse lo máximo posible al 1 por ciento del precio de compra. En otras palabras, una casa de 90.000€ debe alquilarse por 900€ mensuales, mientras que una piso de 60.000 debe alquilarse por 600€ por mes. Esta es una manera rápida de descartar la gran mayoría de inmuebles a la venta, y puede ayudar también a determinar qué precio debemos obtener en cada propiedad.
Muchos al leer esto pensarán que es un objetivo imposible de lograr. Mi carrera se mueve entre Alicante y Madrid principalmente, y en ambas zonas es posible encontrar oportunidades de inversión que cumplan este requisito. Eso sí, no surgen todos los días.
Este valor también se puede adaptar a su mercado inmobiliario o al tipo de oportunidades de inversión inmobiliaria que desee, o a sus propios objetivos. En la mayoría de las partes del país, el 1 por ciento es difícil de lograr, pero cuanto más se acerque a este valor mejor será el flujo de caja. ¿Y qué tal un 0’8 %? Seguramente estudiaremos la propiedad. ¿Qué tal el 0’2%? Pasemos a la siguiente.
Ejemplo de inversión real: Inmueble que estimamos que podríamos alquilar por 540-600€. Atendiendo a este valor deberíamos pagar una cantidad de entre 54.000 y 60.000 €. Finalmente fue comprado por 54.000€ tras negociar con los vendedores y requirió un coste de reforma y preparación de 6.726 € (cocina, pintura y algo de mobiliario, estimado de inicio un máximo de 8.000€).
Regla del 50 por ciento para la estimación de gastos.
La regla del 50 por ciento es una regla general que le ayudará a predecir cuánto le costarán los gastos de una propiedad cada mes. La regla del 50 por ciento simplemente establece que el 50 por ciento de sus ingresos se irá a cubrir los gastos, sin incluir el pago de la hipoteca.
Al dividir la cantidad de ingresos por la mitad puede calcular fácilmente cuánto le queda para los pagos de hipoteca (capital e intereses). El ingreso restante tras el 50 por ciento de los gastos y el pago de la hipoteca será su flujo de caja mensual. Este 50 por ciento incluye todos los gastos como reparaciones, tiempo vacante (plazo en el que el inmueble está vacío), comunidad de propietarios, seguros, mantenimiento, impuestos administración o grandes reparaciones ocasionales.
La regla del 50 por ciento es especialmente útil para ver que los gastos casi siempre cuestan más de lo anticipado, especialmente en las primeras inversiones inmobiliarias estudiadas, ya que un error común que cometen los nuevos inversores es subestimar cuánto costarán los gastos.
Regla del 70 por ciento para inmuebles a reformar.
Los inversores utilizan la regla del 70 por ciento para determinar rápidamente el precio máximo que pueden pagar por una propiedad en función del valor después de la reparación.
La regla del 70 por ciento establece que debe pagar como máximo el 70 por ciento del valor de la propiedad tras su reforma o reparaciones, menos los costes de esa reforma.
Ejemplo: Una vivienda que debería venderse por aproximadamente 200.000€ después de reformar y que estimamos que necesita aproximadamente 30.000€ de trabajo. Usando la regla del 70 por ciento, multiplique 200.000 por el 70 por ciento para obtener 140.000€ y luego reste a esta cantidad los 30.000 de coste de la reforma. Por lo tanto, lo máximo que alguien debería pagar por esta propiedad son 110.000€.
Recuerde, las reglas anteriores solo deben usarse para seleccionar una propiedad de manera rápida y determinar si vale la pena investigar más. Nunca use estas reglas generales para decidir exactamente cuánto pagar (sí para hacerse una idea previa) o si debe invertir o no. Estas reglas no le permiten omitir el trabajo posterior de análisis y estudio de cualquier oportunidad de inversión inmobiliaria.
Como encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria.
Una vez establecidos sus criterios, es hora de comenzar a buscar el inmueble que se convertirá en su primera inversión inmobiliaria. Sin duda habrá visto letreros de «Se Vende» en balcones y ventanas, pero hay muchas otras formas de localizar propiedades de inversión. Esta sección explorará las diversas formas de encontrar propiedades. La lista no es exhaustiva, pero puede ser un buen comienzo para nuevos inversores.
Portales Inmobiliarios.
En cada país o incluso región habrá una serie de portales inmobiliarios principales, con un gran número de inmuebles de todo tipo publicados para su venta. La manera más fácil de encontrarlos es usar google y buscar el inmueble deseado y la zona determinada. Por ejemplo “pisos en Alicante” o “estudios en Madrid centro”.
Webs de anuncios clasificados.
La mayoría de webs de anuncios clasificados ofrecen una sección de propiedades en venta o la posibilidad de incorporar un anuncio con las condiciones que buscamos. Estos anuncios son creados en muchas ocasiones por particulares, y en algunos nos permite directamente filtrar entre anuncios publicados por profesionales (agencias inmobiliarias) o directamente por sus propietarios. Por otra parte, insertar un anuncio con la intención de compra y el tipo de inmueble que deseamos es también una buena opción.
Agencias Inmobiliarias o Asesores de Inversión Inmobiliaria.
Si buscamos en una zona concreta puede ser una buena opción buscar una agencia inmobiliaria y compartir con ellos las características que debe cumplir un inmueble para plantear la inversión. Es importante comprobar que los profesionales con los que trabajemos comprenden perfectamente los conceptos relevantes de la inversión inmobiliaria (algo poco frecuente) e idealmente que gestionen en primera persona algún tipo de propiedad como inversión inmobiliaria.
En mi caso como gerente de una agencia inmobiliaria en Alicante conozco de primera mano que muchas de las propiedades que se compran como inversión nunca llegan siquiera a anunciarse, sino que se ofrecen directamente a los inversores si cumple con sus requisitos. Y si la agencia inmobiliaria conoce sus criterios y filtra las propiedades previamente es muy probable que le ofrezca buenas opciones de inversión inmobiliaria.
Periódicos locales.
Aunque cada vez más en desuso, la sección de clasificados de un periódico local o regional puede ser en muchos lugares un buen lugar para buscar inmuebles que están a la venta directamente por los propietarios.
El boca a boca.
Algunos inmuebles se compran y venden a la antigua usanza, gracias al boca-boca. Al hacerle saber a todos que se dedica o está interesado en la inversión inmobiliaria (y en función de con quién podrá hasta definir unos criterios de inversión) se colocará en una mejor posición para que le faciliten ofertas. ¿Significa esto que debe llevar un cartel que ponga “soy inversor inmobiliario”? Seguramente no, pero asegúrese de que sus abogados, asesores, compañeros de trabajo o amigos conozcan su actividad o su interés en la inversión inmobiliaria.
EL PROCESO DE COMPRA INMOBILIARIA.
Comprar un inmueble no es solo entregar un cheque y coger las llaves. El proceso de compra supone un proceso complejo y con muchos aspectos a considerar. En este punto vamos a revisar los pasos desde que nos interesamos por la inversión inmobiliaria hasta la compra de la primera propiedad.
Paso 1: Decida su estrategia o nicho de inversión (vea el Capítulo 3).
Paso 2: Defina sus criterios de selección (consulte en este capítulo).
Paso 3: Decida un método de financiación. Si planea utilizar un préstamo hipotecario deberá ser aprobado previamente o tener la seguridad de que cumple con los requisitos para obtenerlo. Si, en cambio, planea usar efectivo, necesitará tener ese dinero disponible y preparado (consulte el Capítulo 6).
Paso 4: Comience a buscar oportunidades de inversión inmobiliaria mediante las opciones que hemos visto anteriormente: agencias inmobiliarias, portales inmobiliarios, anuncios clasificados, carteles y cualquier otra vía que le permita encontrar inmuebles en venta.
Paso 5: Filtre rápidamente cada propiedad a través de una lista de criterios y eliminar rápidamente las que no valen la pena. Estos filtros deben incluir sus criterios y las reglas que vimos anteriormente.
Paso 6: Haga una oferta sobre la propiedad (o propiedades) que desea adquirir. Puede ofrecer menos de lo que realmente está dispuesto a gastar, o puede ofrecer el máximo. Por lo general una oferta se realiza mediante un acuerdo de compraventa que comunicará a su asesor inmobiliario o que comunicará directamente a los propietarios o a la inmobiliaria que gestiona la venta de la vivienda. En cualquier caso es recomendable revisar todo lo necesario con alguien que tenga experiencia, bien sea un agente inmobiliario de confianza, abogados, asesores, etc. Recomendamos encarecidamente que cualquier acuerdo y contrato sea revisado por un profesional antes de su firma hasta contar con la formación y experiencia necesarias.
Paso 7: Realice las investigaciones necesarias sobre la propiedad. Esto incluye inspecciones de la propiedad con arquitectos y un estudio jurídico del inmueble (posibles cargas, embargos, problemas urbanísticos, etc.) En este momento presentará la documentación sobre la vivienda necesaria para la solicitud de hipoteca en caso de necesitarla.
Este proceso puede llevar desde varios días hasta varias semanas o meses, dependiendo de la situación. El estudio de la hipoteca en una o varias entidades financieras es generalmente la razón por la cual este proceso lleva más tiempo, por lo que si no requiere una hipoteca el cierre de la venta será mucho más rápido.
Paso 8: En caso de una revisión satisfactoria, firmarán el documento privado de compraventa o contrato de arras.
Paso 9: Firma de la escritura pública de compraventa en notaría. Tras la gestión de los impuestos y trámites correspondientes se registrará la documentación en el Registro de la Propiedad y usted será oficialmente el nuevo propietario.
A continuación.
En este momento debe saber la importancia de un conjunto claramente definido de criterios de compra, que debe incluir requisitos tanto personales como financieros. Esta lista de criterios bien definidos ayudará a reducir y eliminar rápidamente las malas opciones, lo que permite centrarse en las mejores oportunidades para una inversión inmobiliaria sólida y rentable.
En el próximo capítulo profundizaremos en las posibilidades de financiación para la adquisición de inversiones inmobiliarias.
Ir al CAPÍTULO 6: FINANCIACIÓN DE INVERSIONES INMOBILIARIAS.
