Este capítulo es muy importante en su viaje como inversor inmobiliario. Sin una comprensión clara de los principios que se encuentran en este capítulo correrá un mayor riesgo de fracaso. De hecho, si solo recuerda la información presentada en un capítulo de este libro esperamos que sea ésta. Deje que este sea su primer paso hacia un futuro exitoso en la inversión en bienes raíces.
En este capítulo, cubriremos los siguientes temas:
- La importancia de la formación en la inversión inmobiliaria.
- Conceptos inmobiliarios y matemáticas
- Mentores, gurús y nuestras inversiones.
- Superar el miedo
- Parálisis por análisis
Como comentamos al final del capítulo 1, la inversión inmobiliaria no es una manera de hacerse rico rápidamente. Al igual que cualquier construcción sólida necesita una base sólida, lo mismo sucede cuando se trata de su educación financiera: una base sólida es la clave para un negocio duradero.
Esta guía, aunque no es exhaustiva en todos los aspectos de la inversión inmobiliaria, ayudará a desarrollar esa base. Lo creamos para servir como un primer paso en su educación inmobiliaria, y como una introducción a las posibilidades existentes dentro de la inversión inmobiliaria. A continuación encontrará una lista de fuentes que brindan educación en inversión inmobiliaria; asegúrese de considerar cada una antes de dar cada paso, ya que lo que funciona para unas personas puede no funcionar para otras.
Contenidos:
Fuentes de formación en inversión inmobiliaria
Libros: Los libros son fundamentales para obtener una formación inmobiliaria y pueden ser el método de aprendizaje más extendido para los inversores. En cada una de las principales librerías encontrará una sección completa sobre economía e inversiones, y algunos libros dedicados específicamente a la inversión inmobiliaria. Lo más probable es que si hay una manera de ganar dinero mediante inmuebles se haya escrito un libro al respecto. Sin embargo, si leer libros no está dentro de tus preferencias, existen otras vías.
Online / Blogs: los blogs pueden ser una increíble fuente de información. Hay blogs fantásticos escritos sobre cada tema que pueda imaginar. El blog de inversioninmobiliaria.net es escrito por personas que gestionan o viven de sus inversiones inmobiliarias y desde luego vale la pena revisar y aprender de ellos. En él nuestros colaboradores expertos comparten sus mejores consejos y sugerencias.
Coach o mentor: tal vez la forma más poderosa de obtener una buena formación en cualquier campo de estudio es a través de un mentor, una persona con la que compartir dudas y que nos oriente a lo largo del camino de aprendizaje, y lo mismo sucede con las inversiones inmobiliarias. Si bien hay decenas de coaches o mentores profesionales que cobran cantidades desorbitadas por sus consejos, también hay muchos posibles mentores que le cobrarán tan solo una taza de café para conversar sobre inversiones inmobiliarias. Aprender de aquellos que han llegado antes que usted a los objetivos que persigue es uno de los pasos más importantes que puede tomar en su educación financiera.
Las personas por lo general disfrutan compartiendo lo que saben, y los inversores inmobiliarios más experimentados no son diferentes. Al presentarte a un inversor que conozca en su misma zona de actuación tendrá la oportunidad de aprender de alguien que conoce su mercado y, en última instancia, puede convertirse en un futuro colaborador.
Ahora bien, ¿por qué es difícil encontrar un buen coach o mentor de inversión inmobiliaria? La mayoría de auto proclamados profesionales no se dedican a las inversiones inmobiliarias, sino al coaching. Es decir, sus ingresos no provienen de inversiones inmobiliarias sino de las ventas de sus cursos, y por lo tanto no son verdaderos expertos en la materia. Y por otra parte la mayoría de inversores inmobiliarios que tienen éxito con sus inversiones no dedicarán su tiempo a enseñar o entrenar a otros, a no ser que disfruten realmente de esta actividad.
Podcasts: una de las innovaciones más recientes en el mundo de la educación financiera. Un podcast es simplemente un programa de audio grabado similar a un programa de radio. Si habla inglés tiene a su disposición un buen número de podcasts sobre inversión inmobiliaria, y si no existen cada vez más podcast interesantes en castellano acerca de economía, negocios e inversiones.
Matemáticas inmobiliarias: conceptos básicos.
No es necesario aprender a hacer derivadas ni tener la carrera de matemáticas para entender los cálculos necesarios aplicables en la inversión inmobiliaria. De hecho, la mayoría de las matemáticas que necesitará las vio en el instituto. Esta sección abordará rápidamente algunos de los conceptos básicos y fórmulas matemáticas que necesitará en su carrera de inversión inmobiliaria.
Ingresos
Un ingreso es simplemente la cantidad de dinero que obtiene de un inmueble. Este concepto es quizá el más sencillo de todos: simplemente sume la cantidad que recibe del alquiler recaudado y los cargos adicionales que se apliquen.
Por ejemplo, usted es dueño de una vivienda en alquiler. Este inmueble se alquila por 700€, y el inquilino también paga 50 € por el uso del garaje.
Su ingreso total fue de 750€.
Los ingresos también pueden incluir cargos por pagos atrasados, suministros (si usted los paga y repercute al inquilino), lavandería y limpieza (especialmente en arrendamientos a corto plazo) y cualquier otra cantidad adicional que reciba.
Gastos
Simplificando al máximo diremos que los gastos son simplemente las cosas que le cuestan dinero. Por ejemplo, si el préstamo hipotecario de la vivienda es de 500€ mensuales, las cuotas de la comunidad de propietarios de 50€ mensuales, el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y el seguro de 25€ cada uno, entonces el total sus gastos es de 600€ mensuales. Más adelante desglosaremos el pago de la hipoteca en capital e intereses, pero por ahora mantengamos las cosas sencillas.
Tenga en cuenta que hay muchos otros gastos a los que se enfrentará como inversor inmobiliario, incluidos impuestos (por la renta obtenida y por la propiedad), seguros diversos (de hogar, vida, impago, etc.) , costes de administración, otros gastos de la financiación, mantenimiento de la propiedad, etc.
Flujo de Efectivo.
El flujo de efectivo es la cantidad de dinero que nos queda al final de cada mes después de que se hayan pagado todos los gastos. Para determinar el flujo de efectivo simplemente debe restar los pagos realizados a las cantidades cobradas. Siguiendo con el ejemplo anterior:
750 € cobrados.
600 € pagados.
El flujo de efectivo para esta propiedad de ejemplo es de 150€ mensuales. Veamos algún concepto matemático más.
Rentabilidad o retorno de la inversión.
La rentabilidad o retorno de la inversión (también conocido como ROI – return on investment) es una forma de medir el dinero que usted recibe en relación al dinero invertido inicialmente.
Por ejemplo, si invirtió 1.000€ y ha ganado 100€ tras un año habrá obtenido un retorno de la inversión del 10% anual. Del mismo modo, si invirtió en la compra de una propiedad 40.000€ y ha obtenido durante el año 3.200€ el retorno de su inversión será del 8%.
La fórmula para calcular el retorno de su inversión es la siguiente:
ROI = (V1 – V0) / (V0)
Donde V1 es el valor de su inversión al final del periodo (por ejemplo al final del año) y V0 es el valor inicial invertido.
Estos conceptos presentan los cimientos sobre los cuales se basa el análisis de oportunidades inmobiliarias y los demás indicadores de la inversión inmobiliaria.
El miedo: un obstáculo en la formación inmobiliaria
Por cada inversor inmobiliario exitoso hay docenas de personas que tenían demasiado miedo e incertidumbre como para cerrar una operación. Si está comenzando es probable que también tenga algunos temores, pero no se preocupe. El miedo es una parte natural de la vida y está diseñado para ayudarnos a evitar las malas decisiones y las consecuencias.
Sin embargo, el miedo le impedirá comenzar si se lo permite. El propósito de esta sección es abordar los posibles temores y enseñarle cómo superarlos y tener éxito.
Seis pasos para ayudarle a superar el miedo.
Cree su plan de inversión. Si está buscando la inversión inmobiliaria como un medio para salir de un trabajo que detesta, entonces necesita comenzar a reemplazar los ingresos de su trabajo con dinero procedente de sus actividades inmobiliarias.
Desarrolle un plan y trabaje ese plan todos los días, como si se levantara y fuera a trabajar todos los días. Le recuerdo que este no es un camino rápido, pero pocos que valen la pena lo son. Los inversores inmobiliarios exitosos trabajan duro, y usted tendrá que hacer lo mismo. En lugar de trabajar para una empresa que no es de su agrado trabajará para usted mismo y su futuro financiero.
Compromiso: Si no está comprometido, ningún curso o mentor le acercará más a su objetivo. Casi todos los cursos de inversión inmobiliaria se centran en la mecánica, pero será usted quien deba poner esos conocimientos en acción. Puede gastar mucho dinero en formación y mucho tiempo leyendo sobre inversión inmobiliaria, pero si no está dispuesto a avanzar, correr ciertos riesgos y perseguir sus objetivos no valdrá de nada.
Comprenda el lenguaje de la inversión inmobiliaria: sin conocer el lenguaje de la inversión inmobiliaria siempre tendrá miedo de no saber de qué se está hablando. He cerrado operaciones tanto propias como para clientes gracias a una elevada confianza en lo que estaba haciendo, ya que eso se transmite.
Aprenda los conceptos avanzados: una vez que haya aprendido el lenguaje básico debe comenzar a aprender el resto de conceptos. Si no puede explicar adecuadamente como se distribuye la amortización de un préstamo hipotecario o calcular rápidamente la rentabilidad de un inmueble necesita dedicar más tiempo al aprendizaje.
Observe a los demás: rodearse de inversores que realizan el tipo de inversiones inmobiliarias que usted desea hacer le permitirá reconocer las acciones que llevan a cabo y que les han permitido tener éxito. Si esto significa pagar algún que otro café o acudir a eventos financieros un fin de semana, considérelo el precio de admisión.
Toda inversión implica cierto grado de riesgo, y la inversión inmobiliaria no es una excepción. Si bien el riesgo es inevitable, puede manejarse a través de una preparación adecuada (que ya ha comenzado leyendo este libro).
Parálisis por análisis. Es fácil quedarse atascado en la llamada parálisis por análisis. Una situación interminable de investigación, planificación, evaluación de oportunidades, más investigación, oportunidades… En otras palabras, es leer libros sin implementar lo aprendido, leer blogs sin participar de alguna manera y reunirse con inversores sin interactuar con ellos. Por lo general, la parálisis por análisis es causada por el temor de que algo vaya mal.
Es fácil convencerse de que no sabe tanto como debería, lo que puede impedirle tomar acciones. Pero recuerde, no necesita conocer todas las técnicas de compra de inmuebles y no necesita convertirse en un experto sobre todas las posibilidades de inversión. Concéntrese en un área de inversión, conviértase en un experto en ella y luego pase a otra técnica o estrategia. Cubriremos los distintos nichos de inversión inmobiliaria en el siguiente capítulo de esta guía.
Si siente que no está completamente listo para comenzar, probablemente nunca lo hará a menos que tome medidas. Aun tras adquirir un buen número de inmuebles es normal tener incertidumbre sobre cualquier aspecto de la inversión. Sin embargo, esta posición lo obligará a aprender las respuestas a esas preguntas y a reunir la fuerza para seguir adelante.
Cuando tiene miedo es mucho más fácil gastar tiempo y dinero comprando otro curso o leyendo sobre nuevas inversiones inmobiliarias que sumergirse y pasar a la acción. Edúquese, cree su plan de inversión y comience a actuar. A medida que lo haga, su confianza aumentará y pronto comenzará a sentirse bien dentro de esta actividad. ¡Comenzará a sentirse como un inversor inmobiliario!
Hacia adelante.
Comenzar su carrera de inversión inmobiliaria con una base sólida es vital para el éxito. Hay muchas formas diferentes de aprender y crecer como inversor, así que elija un camino y comience a aprender.
El siguiente capítulo le ayudará a continuar su formación al enseñarle conceptos básicos del negocio, incluidos los nichos de inmuebles y las estrategias más habituales. Una vez que aprenda esto estará listo para comenzar con la planificación de su negocio de inversión inmobiliario.
Ir al CAPÍTULO 3 – INVERSIÓN INMOBILIARIA: NICHOS Y ESTRATEGIAS