No existe una propiedad inmobiliaria gratuita. Como inversor inmobiliario, uno de los roles más importantes que desempeñará será la elaboración de acuerdos utilizando una variedad de herramientas de financiación. Este capítulo tratará de introducir los métodos más habituales para financiar sus inversiones inmobiliarias, sin tratar de realizar una lista exhaustiva al existir decenas de opciones de diferente complejidad con las que se puede obtener o financiar una oportunidad de inversión inmobiliaria. En este capítulo veremos lo siguiente:
- Comprender la financiación de inversiones inmobiliarias.
- Compras en efectivo.
- Préstamos hipotecarios.
- Préstamos privados.
- Colaboración / Socios.
- Financiación del vendedor o pago aplazado.
Esta información le ayudará a combinar un vehículo de inversión, una estrategia y un método de financiación para realizar una inversión inmobiliaria. En este punto cabe mencionar la pregunta Nº1 de muchas personas que se interesan en la inversión inmobiliaria:
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¿Necesito mucho dinero para invertir en bienes raíces?
La respuesta corta es no. La respuesta larga es más compleja. Existen numerosas estrategias que los inversores utilizan para invertir en bienes raíces sin contar con un gran capital.
Ahora bien, ¿es posible convertirse en inversor inmobiliario sin nada de capital? La respuesta que suelo ofrecer es negativa. Existen vías que cuentan con dinero de otras personas, pero si no ha obtenido la experiencia necesaria y resultados sólidos previamente será muy difícil convencer a nadie para que aporte el capital que nos falta.
Inversión Inmobiliaria pagada al contado.
Muchos inversores que cuentan con un capital importante optan por pagar por completo la propiedad. En estos últimos años en España alrededor de un tercio de las compraventas de inmuebles se realizan sin un préstamo hipotecario, muchas de ellas como inversiones inmobiliarias.
Por aclarar este punto que es frecuente dentro de las dudas de iniciación a la inversión inmobiliaria, cuando se utiliza el término “en efectivo” o “al contado” nos referimos a que el comprador de un inmueble utiliza su propio dinero, no que acuda a la firma de la compraventa cargado de billetes. Los medios de pago más frecuentes pasan por un cheque bancario o una transferencia inmediata.
La pega, que para la mayoría de inversores inmobiliarios (y probablemente para la gran mayoría de los nuevos inversores) esta no es una opción. Si tuviéramos que esperar a contar con todo el dinero disponible para adquirir un inmueble sería imposible o pasarían años y años hasta poder comenzar. Además, el rendimiento de una inversión inmobiliaria pagada al contado no será el mismo que cuando se apalanca o financia. Veamos esto más a fondo con un ejemplo.
Ejemplo: El inversor inmobiliario A cuenta con 100.000 euros para invertir. Puede optar por usar ese capital para comprar una vivienda que generará 600 euros al mes en ingresos, 7.200 euros anuales. Esto equivale a un retorno bruto de la inversión del 7’2%.
Este inversor inmobiliario también podría usar sus 100.000 euros como pago de varias viviendas junto a uno o varios préstamos hipotecarios. Supongamos que compra tres viviendas que tienen el mismo precio que la anterior, 100.000€, y que para cada propiedad aporta un tercio de la misma y consigue tres hipotecas de 67.000 € en cada una. En estos momentos, a finales de 2019 en España, se puede obtener un crédito hipotecario a 30 años, fijo al 2%, con una cuota de 247 euros, pongamos 250 por redondear.
En esta situación el flujo de efectivo de cada vivienda será de 350€ aproximadamente (600-250), lo que equivale a 1.050 euros en total o 12.600 euros anuales. Esto equivale a un 12’6% por ciento de retorno bruto de la inversión, mucho más rentable que comprar una sola propiedad.
Préstamo Hipotecario.
La opción de obtener una hipoteca para complementar el ahorro y poder adquirir una inversión inmobiliaria es la más habitual. Como lo ilustra el ejemplo anterior, la financiación de una propiedad de inversión puede producir rendimientos significativamente mejores que pagar en efectivo.
La mayoría de las hipotecas tradicionales requieren un mínimo del 20 por ciento de aportación de capital propio (sin contar los gastos de compra), y suelen aumentar hasta un 30 por ciento para las propiedades de inversión. En otras palabras, para adquirir un inmueble que cuesta cien mil euros necesitará contar con veinte o treinta mil euros iniciales, más los gastos asociados a la compra.
Los préstamos hipotecarios son el tipo de financiación más común utilizado por los compradores de viviendas y generalmente ofrecen la tasa de interés más baja junto a los plazos más amplios.
Préstamos Personales.
Como cualquier negocio, existe la posibilidad de obtener financiación con el propósito de invertir en bienes raíces, ya sea por parte de entidades financiera o de otros inversores. Veamos en primer lugar la opción de préstamos en entidades financieras. Por ejemplo, en España contamos con los préstamos ICO de ayuda a emprendedores, lo que utilicé para financiar la compra de mi primera inversión inmobiliaria hace años. Si bien los términos y condiciones pueden variar enormemente, por lo general encontraremos las siguientes características:
- El préstamo no se basa principalmente en el valor de la propiedad. Puede solicitar un préstamo de 10.000 € o de 100.000€, tras el estudio de su situación económica.
- Duración más corta (desde varios meses hasta varios años por lo general), lo que supone el pago de unas cuotas elevadas y superiores a los ingresos obtenidos por la inversión inmobiliaria.
- Interés más elevado que en un préstamo hipotecario, junto a comisiones iniciales.
Esta opción de financiación bancaria puede ser beneficiosa para contar con un capital a corto plazo en ciertas situaciones, pero muchos inversores que han utilizado esta vía se han encontrado en situaciones difíciles cuando el plan de inversión no sale exactamente como estaba previsto. Use esta opción con precaución, asegurándose de tener múltiples estrategias de salida ante y posibilidad de pagar incluso en el peor de los escenarios.
Otra opción dejando de lado las entidades financieras es obtener préstamos de otras personas. Por lo general el prestamista no será un prestamista profesional sino un individuo que busca lograr una rentabilidad atractiva para su dinero. Obtener capital privado suele tener menos costes iniciales y la duración del plazo se puede negociar más fácilmente para satisfacer los mejores intereses de ambas partes. Aunque si estamos comenzando las posibilidades se reducen a conocidos o familiares, rara vez a otros inversores ya que no se cuenta con resultados previos favorables que puedan generar la confianza necesaria.
De este modo le prestarán capital para comprar una propiedad a cambio de una tasa de interés específica. La tasa de interés de un prestamista privado generalmente se establece por adelantado y el dinero se presta por un período específico de tiempo, de seis meses a varios años. También es posible asegurar el préstamo con la propia vivienda constituyendo una hipoteca a favor del prestamista, lo que significa que si no le pagamos puede ejecutar la hipoteca, al igual que sucede con un préstamo hipotecario bancario.
Esta opción no es habitual para un inversor sin experiencia, ya que antes es imprescindible desarrollar credibilidad. Ya sea a través de mostrar sus esfuerzos inmobiliarios, publicar sus actualizaciones inmobiliarias en redes sociales, hablar sobre inversiones inmobiliarias en una conversación informal o asistir a ponencias sobre inversión inmobiliaria. La próxima vez que alguien le pregunte a qué se dedica puede compartir detalles sobre su actividad de inversión inmobiliaria. Nunca se sabe lo que podría suceder.
Socios de Inversión Inmobiliaria.
Abordamos brevemente el uso de socios en el Capítulo 4, pero lo que no cubrimos es su capacidad para ayudarlo a financiar una inversión inmobiliaria. Si desea invertir en una propiedad pero el rango de precios está fuera de su alcance, un socio puede ser una ayuda bienvenida a su equipo. Uno o varios socios pueden aportar infinidad de cosas, desde únicamente capital a experiencia previa en inversiones inmobiliarias, conocimientos económicos, jurídicos, de reformas, etc.
No hay reglas establecidas con este tipo de acuerdos personales, pero cada situación requiere su propio análisis de cómo se organizará el equipo, quién toma las decisiones y cómo se dividirán las ganancias. Dependiendo del acuerdo operativo firmado por las partes, el socio que aporta capital puede tener un rol activo o pasivo. Cada socio recibirá de acuerdo con su porcentaje un retorno de su inversión que incluye flujo de efectivo, apreciación o depreciación del valor de la propiedad y ganancias en caso de venta de la propiedad.
A diferencia de un prestamista, un socio no recibe una tasa de interés acordada sobre el préstamo. En cambio recibe un porcentaje de lo que genera la propiedad. Si gana mucho dinero, su rendimiento será mayor, pero si la inversión pierde dinero, es posible que tengan que contribuir financieramente para mantener a flote la inversión.
Financiación del vendedor o pago aplazado.
Vale la pena comentar otra opción que, aunque poco frecuente, es posible para adquirir una propiedad sin desembolsar todo el precio de la misma.
En algunos casos el vendedor puede financiar parte del capital con tal de vender el inmueble, o de obtener cierta rentabilidad sobre un dinero que en otro caso no obtendría apenas rendimiento. Cabe plantear a la hora de negociar la compra de un inmueble la pregunta siguiente: ¿qué tiene pensado hacer con el dinero tras la venta? En ocasiones la respuesta pasa por dejarlo en el banco o no tener un destino concreto, por lo que se puede plantear esta opción de pago aplazado.
Si las condiciones son favorables la financiación del propietario puede ser una excelente manera de adquirir inversiones inmobiliarias. Para ser sincero la primera vez que vi esta posibilidad ya trabajaba como agente inmobiliario y pensé que eso en España no podría pasar, hasta que comprobé que efectivamente se da y que hay propietarios que aceptarán esta opción con tal de vender una propiedad y no necesitar todo el dinero con urgencia.
A continuación.
Una de las herramientas más valiosas como inversor inmobiliario es su capacidad para encontrar formas creativas de avanzar continuamente con sus inversiones. Como cada acuerdo es diferente, lo más probable es que use muchas estrategias de financiación diferentes, por lo que comprender las diferentes opciones le ayudará a lo largo de su carrera de inversión inmobiliaria.
Otro papel valioso e importante que desempeñará como inversor es el de profesional del marketing. El capítulo siguiente analizará el concepto de marketing inmobiliario y proporcionará estrategias para potenciar sus oportunidades de inversión. El conocimiento del marketing es importante no solo para comprar propiedades, sino para darse a conocer y aumentar sus probabilidades de éxito.