No es posible construir un gran edificio sin una planificación cuidadosa mucho antes de que se ponga la primera piedra. En la misma línea, la elaboración cuidadosa de su plan de inversión inmobiliaria –similar a un plan de negocios – será una parte integral de su viaje. Este capítulo se centra en las opciones disponibles para crear su plan y para su éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria.
Este capítulo incluye:
- Como crear un plan de negocios de inversión inmobiliaria.
- Su equipo.
- Socios y colaboraciones.
Contenidos:
Como crear un plan de inversión inmobiliaria.
Si tuviera que subir a su coche y salir de viaje a un lugar que no conoce, ¿confiaría en su instinto y comenzaría a viajar en la dirección de su destino? Seguramente opte por una opción mejor. El mismo principio se aplica a su viaje en la inversión inmobiliaria. Esta sección tratará sobre la construcción del mapa que seguirá en su viaje como inversor inmobiliario. Lo que en el mundo empresarial se conoce como el plan de negocios.
Los puntos clave de su plan de inversión inmobiliaria.
Visión: Su visión debe definir claramente el propósito del negocio inmobiliario, aquello que quiere alcanzar gracias a la inversión inmobiliaria. Debe contener la esencia, el por qué lo hace, y sobre todo, qué es lo que hace que sea tan importante para ti. ¿Quiere alcanzar la libertad financiera en diez años? ¿Poder pasar más tiempo con su familia? ¿Dejar un trabajo que no le llena? Este es el propósito final de su inversión.
Objetivos: ¿Qué es lo que quiere conseguir gracias al sector inmobiliario? Estos objetivos deben ir ligados a la visión. A diferencia de esta son cuantificables y medibles, por ejemplo, ganar mil euros al mes en ingresos pasivos o cerrar dos operaciones al año de compra, reforma y venta. Estos objetivos podrán cambiar con el tiempo y afectar al resto del plan de inversión.
Asegúrese de establecer objetivos a corto y largo plazo. Al establecer objetivos menores y alcanzables irá logrando metas de manera frecuente, lo que nos ayudará a mantenernos motivados.
Estrategia: existen múltiples vías para ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria, pero no es necesario ni recomendable realizarlas todas. Simplemente necesitamos elegir una estrategia y dominarla. Si elige comprar viviendas para reformar y vender y poder generar un capital suficiente para dejar el trabajo, anótelo. Si desea generar ingresos pasivos para su jubilación comprando viviendas, anótelo. No se preocupe si en este momento no tiene del todo claro como va a lograr todo. Recuerde, su plan de inversión inmobiliaria puede cambiar, y lo hará sin duda. A medida que aprenda completará su plan con detalles adicionales.
Plazos temporales: ¿Cuál es el plazo en el que desea alcanzar sus objetivos? ¿Quiere jubilarse en 10 años? ¿Planeas dejar su trabajo el próximo año? Documente su línea temporal, y ma rque distintos objetivos sobre la misma.
Defina su mercado: ¿Qué tipo de propiedades buscará? ¿Alquileres a largo plazo? ¿Pequeños apartamentos o estudios para alquiler vacacional? ¿Oficinas y locales comerciales? Como principiante, elija un área con la que se sienta más cómodo y como nuevo inversor trate de invertir en inmuebles que se encuentren a una distancia razonable de donde vive.
Seleccionar un mercado le ayudará a convertirte en un experto en su localidad o área de trabajo, lo que le ayudará a analizar ofertas y detectar oportunidades rápidamente.
Criterios de inversión: antes de salir y comenzar a visitar inmuebles en venta debemos establecer una serie de criterios y requisitos para nuestra inversión inmobiliaria. Deberá conocer el tipo de inmueble en el que se centrará, el capital disponible y el presupuesto máximo, las posibilidades de financiación o los requisitos de flujo de efectivo y rentabilidad, por nombrar algunos parámetros.
Muchos nuevos inversores compran la primera oportunidad que se les presenta, que difícilmente será la mejor opción. Una importante lección es ceñirse a los criterios establecidos y rechazar rápidamente cualquier inmueble que no los cumpla. Con estos criterios definidos podremos rechazar rápidamente más del noventa por ciento de propiedades ya que no supondrán una buena inversión.
Plan de marketing. ¿Cómo vamos a encontrar oportunidades de inversión atractivas? ¿Utilizaremos portales inmobiliarios, agencias inmobiliarias, buscaremos carteles…? Veremos estas opciones más adelante en el capítulo 5 de esta guía.
Financiación: Una parte muy relevante en la inversión inmobiliaria es la manera de financiar cada inmueble. ¿Utilizará préstamos hipotecarios, contará con algún socio capitalista…? Obtener financiación es un punto clave cuando contamos con una buena oportunidad de inversión inmobiliaria. Cubriremos esto en el Capítulo 6.
Equipos y procesos. Como cualquier negocio es necesario definir el equipo y los procesos que utilizará para delegar y automatizar tareas. ¿Quién estará en su equipo? ¿Necesitará un abogado? ¿Un asesor financiero? No necesariamente necesita saber quién ocupará esos puestos, simplemente descubrir qué roles necesitará que desempeñen las personas de su equipo. Veremos más sobre esto a continuación.
Estrategias de salida o desinversión: desarrollar estrategias de salida será extremadamente importante para su plan de negocios. ¿Cuándo piensa abandonar una inversión inmobiliaria y de qué modo? ¿Al alcanzar un precio o ganancia determinada? ¿En un plazo de cinco años? ¿Nunca? Hablaremos más sobre esto en el Capítulo 8.
Finanzas: en su plan de negocio inmobiliario incluya una descripción del estado actual de sus finanzas personales. ¿Cuenta con un capital importante para empezar? ¿Comienza con apenas nada? Analice y conozca su situación y actualice periódicamente. A medida que avanza con sus inversiones siempre es importante conocer perfectamente sus estados financieros.
Por último, recuerde que los objetivos o los planes de negocio no son más que eso: planes. No reglas invariables. Un plan de inversión inmobiliaria está destinado a proporcionar dirección y motivarle a seguir adelante. Está diseñado para mantener la dirección correcta a la velocidad correcta. Cuando tiene un plan de negocios definido, llevar a cabo el plan y alcanzar resultados se vuelve mucho más fácil.
Eso sí, es casi imposible seguir perfectamente una hoja de ruta financiera o inmobiliaria. Puede trazar su plan con detalle, pero aparecerán imprevistos y obstáculos. Todos los encontraremos, pero con una preparación y planificación adecuada podremos estar preparados para cualquier escenario.
Su equipo de inversión inmobiliaria.
Como inversor debe conocer una pizca (cuanto más mejor) de muchas áreas presentes en la inversión inmobiliaria, pero es imposible ser un experto en profundidad de todas ellas. Por eso necesita un equipo.
Su equipo de inversión inmobiliaria no son empleados, ni siquiera deben conocer al resto de personas ni saber que forman parte de ‘un equipo’. Su equipo será una serie de personas que desempeñan profesionalmente servicios directamente relacionados con nuestro negocio de inversión inmobiliaria, y en quien pueda confiar para ayudarle en determinadas situaciones y poder avanzar.
Estas son las personas que puede incluir su equipo de inversión inmobiliaria.
Mentor o coach. Figura altamente recomendable. Avanzar bajo la atenta mirada de alguien con experiencia o tener que rendir cuentas a alguien nos hará sin duda avanzar mejor. Hablaremos más delante de esta figura.
Asesor hipotecario: Imprescindible. Un asesor hipotecario será la persona responsable de obtener el mejor préstamo hipotecario posible, si lo necesita. Encuentre a alguien que cuente con experiencia tanto en primera persona como trabajando con otros inversores. Es importante que no esté vinculado directamente con ninguna entidad financiera y que sus recomendaciones sean totalmente independientes con el único objetivo de ayudarle, y no de vender los productos que el banco donde trabaja le requiere.
Abogado especializado en el sector inmobiliario. Urbanismo, propiedad horizontal, derecho civil… es importante contar con un experto en derecho inmobiliario. No será necesario reunirse regularmente, pero debe conocer un despacho de abogados que esté disponible cuando lo necesite. Tener un abogado experto y con experiencia inmobiliaria es importante para el éxito de su carrera, más si cabe ante cualquier problema.
Contable y asesor fiscal. A medida que compre una o varias propiedades cada vez será más difícil realizar los modelos fiscales perfectamente, además del tiempo y conocimiento que requieren. Existen una serie de obligaciones y también ventajas o reducciones fiscales como propietario de un inmueble en alquiler. Será imprescindible que su asesor fiscal esté familiarizado con la inversión inmobiliaria. Un buen profesional le ahorrará mucho más tiempo y dinero del coste de sus servicios.
Agente de seguros. Los seguros son algo imprescindible en toda propiedad inmobiliaria. Como inversor es probable que deba lidiar con varias pólizas, y no son siempre sencillas. Asegúrese de contar con las coberturas más amplias (los precios hoy día son muy competitivos) y que sean específicas para inmuebles en rentabilidad.
Empresa de Reformas / constructora: Encontrar una buena empresa de reformas puede ser complicado. Asegúrese de que cuentan con las licencias necesarias y seguros de obra, y experiencia previa satisfactoria. Pista: no contrate por defecto el presupuesto más barato.
Mantenimiento y pequeños arreglos: Ligado al punto anterior, puede ser el mismo equipo u otro. Necesitará a alguien que pueda ocuparse de los pequeños desperfectos que surgen de vez en cuando.
Agente inmobiliario. Un agente inmobiliario profesional será fundamental en su carrera como inversor. A la hora de comprar una propiedad podrá buscar propiedades que cumplan con sus requisitos, revisar toda la documentación necesaria, visitar y descartar propiedades, realizar análisis de precios de una o varias propiedades, etc. El agente inmobiliario que buscamos contará con formación y experiencia en inversiones e idealmente mantendrá inversiones inmobiliarias propias.
Muchas propiedades se venden sin siquiera salir al mercado o en apenas horas o días, con lo que contar con alguien pendiente de cada movimiento del mercado y con las relaciones necesarias puede suponer encontrar una oportunidad inmobiliaria única.
Administrador de propiedades: Si no desea gestionar directamente sus propiedades necesita esta figura. Alguien encargado de la gestión de inquilinos, pagos, mantenimiento, etc. Puede ser un agente inmobiliario o un administrador de fincas pero no es necesario que lo sean.
Un buen administrador será difícil de encontrar, pero una vez encontrado hará su vida mucho más fácil. Una de las mejores maneras de encontrarlos es mediante referencias de otros inversores o propietarios.
¿Qué hace grande a un equipo de inversión inmobiliaria?
Un gran equipo de inversión inmobiliaria se define por su capacidad de producir resultados positivos de manera consistente. Como puede sospechar, es mucho más difícil construir un equipo en la vida real que sobre el papel. Incluso una vez construido su equipo cambiará con el paso del tiempo, o puede asumir usted mismo algunos de estos roles si cuenta con la preparación necesaria.
Los inversores, especialmente aquellos con grandes carteras o aquellos que invierten mucho confían en su equipo a diario. Plantee las siguientes preguntas antes de incorporar definitivamente a alguien en su equipo de inversión inmobiliaria.
- ¿Son expertos en su materia?
- ¿Cuentan con experiencia en inversiones inmobiliarias? Especialmente importante para su abogado, asesor fiscal o agente inmobiliario.
- ¿Devuelven llamadas y correos electrónicos rápidamente?
- ¿Cumplen con lo prometido como se pactó y en los plazos marcados?
- ¿Pueden comunicarse de manera clara y eficiente?
Reunir a un buen equipo no sucederá de la noche a la mañana, pero una vez que lo logre le brindará la asistencia y el respaldo que necesitará para avanzar en su camino como inversor inmobiliario.
¿Invertir solo o contar con otros socios?
Algunas personas prefieren invertir con uno o varios socios desde el principio. Otras optan por invertir con socios para cada propiedad o en función de la oportunidad. Otras simplemente prefieren gestionar el negocio inmobiliario en solitario.
Existen tantas posibilidades a la hora de invertir junto a otras personas como tipos de inversores, y ninguna es mejor que otra. La decisión de invertir en solitario o contar con otras personas dependerá en gran medida de su formación, compromisos de tiempo, habilidades, tipología de nuestras inversiones o capital disponible.
Principales ventajas de asociarse.
La principal ventaja es que dos cabezas piensan más que una, y cuatro ojos ven más que dos. Las ideas o las oportunidades vendrán en diversas direcciones y el proceso de inversión será por lo general más sencillo al contar con el doble de conocimientos y trabajo. Asimismo multiplicar el análisis en cada oportunidad aumentará las probabilidades de filtrar y adquirir solo las mejores opciones, y dividir el trabajo necesario para gestionar una propiedad inmobiliaria facilitará el día a día como inversor inmobiliario.
Por otra parte la inversión inmobiliaria requiere de un capital importante. De esta manera será posible aunar esfuerzos para poder alcanzar oportunidades de mayor importancia o mayor facilidad a la hora de obtener financiación.
Responsabilidad y motivación. La inversión inmobiliaria puede ser abrumadora al inicio. Contar con otras personas nos aportará confianza y motivación en diferentes momentos. Cuando un compañero comienza a fallar por cualquier motivo el otro puede intervenir y ayudar, asegurando que el equipo continúe avanzando.
Diversificación y menor riesgo. Como sucede en toda inversión, la inversión inmobiliaria conlleva diferentes riesgos económicos. Tener un socio divide el riesgo (también las ganancias) y puede disminuir la presión.
Desventajas de contar con socios de inversión inmobiliaria.
No todo son ventajas a la hora de colaborar con otras personas, y especialmente si existen ciertas diferencias puede acabare en conflictos personales o pérdidas económicas. ¿Qué puede influir en una mala asociación?
Diferentes personalidades y opiniones. Todos tenemos opinión sobre la mejor manera de hacer las cosas. Contar con un socio implicará tener que ponerse de acuerdo en todos los aspectos, desde el tipo de inversión a realizar hasta el color de la pintura del baño.
Será clave ser flexibles a la hora de tomar decisiones y no retrasar cada paso, así como tener confianza en las otras personas y las decisiones que tomen. Por ejemplo, un socio podrá decidir sobre la futura reforma y nosotros sobre la financiación. Si la confianza es plena nos ahorrará trabajo y preocupaciones, pero en caso de desconfianza y revisar todo lo que realiza la otra parte aumentará el trabajo y los posibles conflictos.
División de los beneficios. Al igual que las posibles pérdidas las ganancias se dividirán entre todos los socios. Esta situación puede ser positiva si nos ha permitido acceder a mayores oportunidades de inversión, y en pequeñas inversiones puede no valer la pena.
Mezcla de negocios y amistades. Este tema daría para otro libro. Un negocio con amigos y familiares puede erosionar cualquier relación si no funciona o no está todo claro. A pesar de nuestra relación previa será conveniente tener muy claro y dejar por escrito todos los aspectos de la colaboración para saber todo momento a qué se compromete cada parte y evitar posibles malentendidos en el futuro.
Responsabilidad. Las ramificaciones legales dependerán en gran medida de la estructura que establezcamos, por lo que es recomendable redactar un acuerdo para establecer claramente las aportaciones y responsabilidades de cada socio.
Tratamiento fiscal: si trabaja solo sus impuestos serán algo más sencillos que si trabaja con un socio (o más). En cualquier caso, la recomendación es contar con un asesor fiscal si no somos expertos en la materia.
Si decide que los beneficios de contar con socios superan las desventajas, asegúrese de que la colaboración quede por escrito, bien planificada e incluya un acuerdo operativo que detalle los roles y responsabilidades, contribuciones de capital, divisiones de beneficios y estrategias de salida.
Si decide contar con socios de inversión inmobiliaria elija personas que lo traten de manera justa, agreguen valor a la relación y mantengan objetivos similares a los suyos. Planifique cuidadosamente el acuerdo (por escrito) y comuníquense constantemente. Si ambos socios están comprometidos con el negocio podrá ser próspero para todas las partes involucradas.
Otra opción puede ser crear una sociedad patrimonial o una empresa que cuenta con otras actividades además de la inversión inmobiliaria. Hay opiniones diferentes sobre qué estructura configurar, cuándo crear una sociedad, etc. Cada caso y situación personal, profesional o familiar tendrá ventajas con unas u otras opciones, con lo que la recomendación principal es que consulte con un abogado, fiscalista o asesor en inversiones inmobiliarias al tomar estas decisiones importantes.
Una vez que haya elegido su nicho, haya realizado una investigación se haya formado y cuente con una base adecuada, será hora de comenzar a comprar su primera propiedad. El próximo capítulo analizará los criterios para comprar una propiedad como inversión inmobiliaria.
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