Comprar inversiones inmobiliarias es maravilloso, pero nadie entra en el sector porque sea especialmente divertido. Invertir en bienes raíces es un medio para un fin: la creación de riqueza. Con el tiempo, su propiedad o propiedades le permitirán aumentar el valor de su activo y proporcionarle ingresos sostenibles.
Algunos inversores optan por mantener sus inversiones inmobiliarias de forma indefinida. Simplemente conservarán las propiedades y disfrutarán del flujo de efectivo que aportan para siempre, sin la intención de deshacerse de ellas.
Sin embargo, en su carrera como inversor inmobiliario lo más probable es que elija deshacerse de una o más de sus propiedades por varias razones. Tener claras las posibilidades y expectativas de cada inversión inmobiliaria y conocer las estrategias posibles para vender una propiedad es tan importante como decidir qué propiedades comprar. Este capítulo le dará una visión general de las diversas estrategias de salida que puede utilizar.
Contenidos:
Venta mediante una agencia inmobiliaria.
Cuando comience la venta de su propiedad con una agencia inmobiliaria asegúrese de entrevistar a varios agentes para encontrar una con profesionales con los que se sienta bien.
Cuando elija los profesionales con los que le gustaría trabajar firmará un acuerdo de venta dándole el derecho de ganar sus honorarios en caso de venta. El agente le preguntará todas las características importantes de la propiedad, analizará el mercado y le recomendará un valor para la propiedad y les comentará las acciones que realizará para su venta, o si colabora con otras inmobiliarias y compartirá la información de su vivienda.
Tras todo ello usted decidirá a qué precio debe publicarse la propiedad. El precio es muy importante, ya que no desea fijar uno demasiado alto (retrasando meses una posible venta) o demasiado bajo (dejando dinero en la mesa). Un buen agente podrá mostrarle otras propiedades similares y determinar el mejor precio dadas las condiciones de mercado actuales
Junto a la agencia inmobiliaria que elija también hay muchos trucos y técnicas que usted, como vendedor, puede hacer para garantizar que la propiedad se venda por la mayor cantidad posible y rápidamente. Comience por asegurarse de que la apariencia de su vivienda sea deseable. Mire a su alrededor las propiedades que aparecen en venta y procure mostrar su vivienda mucho mejor que el resto en cuanto a limpieza, iluminación, decoración, mobiliario, etc. Incluya objetos decorativos, plantas, flores y otros accesorios para ayudar al comprador a ver un hogar en el que pueda llegar a vivir en lugar de simplemente una casa vacía.
Venta directa.
Como propietario siempre puede tratar de vender la propiedad usted mismo, ya sea porque cuenta con personas interesadas de antemano o porque desea llevar a cabo las acciones necesarias para conseguir la venta de la propiedad. Tras llegar a un acuerdo y completar la venta consulte con un abogado inmobiliario o asesor los trámites necesarios.
Alquiler con Opción a Compra.
Otra estrategia de salida interesante en la inversión inmobiliaria es el alquiler con opción a compra, compuesto de dos acuerdos principales: el arrendamiento y el derecho a la compra del inmueble.
El contrato de arrendamiento es como cualquier otro contrato de alquiler, donde el inquilino se muda a la casa y realiza los pagos mensuales del alquiler. La opción de compra es un acuerdo legal que permite al inquilino comprar la casa a un precio pactado al inicio del alquiler durante un período de tiempo determinado. A cambio de esa opción para comprar la propiedad, el inquilino pagará una cantidad de dinero (prima) por adelantado que en caso de compraventa se aplicará al precio total y en caso negativo no se reembolsará.
Por ejemplo, hemos mostrado la vivienda a una pareja joven que les gustaría comprar una vivienda pero carecen de los requisitos de pago inicial y el ahorro necesario para obtener un préstamo hipotecario en la actualidad. Tras analizar sus datos y situación económica firmamos un contrato de arrendamiento y opción de compra, lo que les da a los inquilinos el derecho de comprar la casa por 100.000€ en cualquier momento dentro de los próximos dos años. Para ello realizan el pago de una prima de 5.000€ y entran a vivir a la vivienda.
Tras ello pueden suceder varios resultados diferentes:
– Los inquilinos consiguen los ahorros necesarios y obtienen un préstamo hipotecario y terminan comprando la propiedad en algún momento durante los dos años. La prima pagada de 5.000 € se aplica como un pago anticipado del precio de compraventa.
– Los inquilinos deciden que no quieren comprar la casa y se van tras los dos años (o posteriormente en caso de prorrogar solo el alquiler) Los 5.000€ no son reembolsables por lo que contamos con ese beneficio. Luego puede decidir vender la propiedad, hacer otro alquiler con opción de compra si la propiedad queda vacía, o usar la propiedad como crea conveniente.
– Estos inquilinos pueden descubrir que tras dos años todavía no pueden obtener una hipoteca y les falta el ahorro necesario para la compra. El propietario puede firmar otra «opción» con ellos por otro año o dos, posiblemente aumentando el precio de compra y/o la prima de la opción de compra.
La opción de arrendamiento es a menudo una excelente alternativa si se encuentra en un mercado cambiante y no puede vender una propiedad en el momento actual, pero no quiere reducir ampliamente el precio. Le da al vendedor la capacidad de ganar en cualquier situación: en caso de que ocurra cualquiera de los tres escenarios anteriores la inversión sale bien parada.
Vender una propiedad en un mercado con poca demanda puede ser difícil y costoso. Hacer un alquiler con opción a compra nos proporcionará un flujo de caja positivo y ofrece la oportunidad de contar con un posible comprador. Asimismo los inquilinos cuidarán mejor su propiedad al tener la intención de convertirse en un futuro en los propietarios de la vivienda. Además podrá comercializar la casa con un precio un poco más alto que el valor de venta en el momento actual debido a la flexibilidad que le ofrecerá a su inquilino.
Por otra parte también existen desventajas a tener en cuenta. El principal es que no podrá vender la propiedad a nadie más. Durante el período de la opción de compra los inquilinos tienen el derecho exclusivo de comprar la casa. Si los precios aumentan repentinamente, quedará bloqueado a un precio determinado que no variará al alza. Además, si el mercado comienza a caer no podrá vender la vivienda hasta que la opción finalice su plazo.
Aspectos fiscales a tener en cuenta.
En algunos países la venta de una propiedad puede tener beneficios fiscales en función de lo que se realice con ese capital, principalmente si se destina a adquirir una nueva vivienda. Al no estar este manual centrado en ningún país o zona en especial sino tratar de ser un primer contacto con la inversión inmobiliaria, recomendamos antes de realizar la compra o venta de un inmueble que se asesore sobre la realidad y consecuencias en el lugar donde pretende realizar la inversión inmobiliaria.
DESPEDIDA: MUCHAS GRACIAS.
Gracias por tomarse el tiempo de leer la Guía de Introducción a la Inversión Inmobiliaria. Al finalizar este ebook espero que tenga una comprensión de los aspectos básicos de la inversión inmobiliaria y que sea el comienzo de su camino como inversor. Ahora es el momento de poner en práctica lo aprendido, seguir formándose, analizar propiedades y aprender y consultar todo lo necesario para avanzar.
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