Todo el mundo tiene sus razones para invertir. Algunas personas invierten en inmuebles buscando unos ingresos adicionales. Otros están invirtiendo para alcanzar la libertad financiera lo antes posible. Otros invierten simplemente porque les encanta.

Y luego están esas personas que invierten porque tienen que hacerlo. Hay personas que comienzan en el sector inmobiliario porque no tienen un gran capital, pero buscan la vía para mejorar, dejar un trabajo que no les satisface y en el que se encuentran estancados.

Este tipo de inversores que acabo de mencionar comenzaron con nada, y en algunos casos, menos que nada. Han construido con el paso de los años negocios increíbles por los que lucharon y se abrieron camino hacia el éxito. Encontraron oportunidades inmobiliarias increíbles, aumentaron el valor a sus propiedades de formas nuevas y creativas, y sistematizaron sus negocios hasta el punto de conseguir un enorme flujo de efectivo mensual.

En mi caso, trabajo en el sector inmobiliario, lo que disfruto mucho, y estoy invirtiendo porque me gustaría avanzar constantemente hacia la libertad financiera de manera constante y sostenible durante un período inferior a 10 años.

¿Tiene sentido convertirme en inversor inmobiliario si cuento con un buen trabajo en el que disfruto?

Supongo que muchas de las personas que leen esto tienen el objetivo de contar con varios inmuebles y un flujo de efectivo para cubrir parcial o totalmente sus gastos del día a día. Si cuentas con un trabajo y unos ingresos con los que estás satisfecho perfecto, no necesitas convertirte en inversor inmobiliario a tiempo completo y voy a indicar el camino que considero altamente eficiente para aquellos que trabajan a tiempo completo y cuentan con un buen salario.

Un argumento para comprar inmuebles para invertir a la manera tradicional.

La mayoría de los lectores de este blog podrían comprar una propiedad y gestionar el alquiler obteniendo un buen flujo de efectivo a menos de 100 km de donde viven.  Podrán producir un flujo de efectivo razonable, lo que acelera sus ahorros y les permite comprar otro inmueble unos años más tarde. Podrán repetir el proceso más rápido y más rápido a lo largo del tiempo, y dentro de una década, contar con varias propiedades.

¿Ocurrirá en todos los casos? Probablemente no, pero para la mayoría de las personas que desean comenzar en inversiones inmobiliarias con el compromiso suficiente creo que este es un resultado realista.

Aquí está el asunto: cuando digo esto, la gente piensa que estoy sugiriendo algo radical. Nuevamente, sugiero que si gana un salario de clase media a media alta, simplemente debería ahorrar suficiente para poder comprar un inmueble cada varios años. Eso, o mudarse a una vivienda con la intención de mantenerla como una renta cuando usted se mude en unos pocos años.

Las inversiones creativas y una baja cantidad de ahorros son para las personas que NECESITAN o QUIEREN tener éxito en el sector inmobiliario de tal manera que están dispuestas a asumir grandes riesgos, pedir prestado el dinero de otras personas o entidades financieras y HACER QUE la inversión inmobiliaria funcione. Pondrán todas las horas del día, de todo el año si es necesario, a encontrar oportunidades de inversión increíble, y, si es necesario, hacer que el acuerdo funcione.

¿Para quién es difícil la inversión inmobiliaria?

Es probable que muchísimas personas le digan que la inversión inmobiliaria es difícil. Exceptuando los más jóvenes hemos vivido en primera persona uno de los momentos de mayor fervor por la compra de inmueble (con la creencia de que subirá de precio) y posteriormente la peor crisis financiera.

La inversión inmobiliaria no es sencilla, pero desde luego si la preparación y formación en este campo es nula el desastre está prácticamente asegurado. La inversión en bienes raíces es difícil cuando usted mismo tiene que gestionar un gran proyecto de rehabilitación por primera vez. Es difícil cuando se tiene que formar sobre la marcha para gestionar la selección de inquilinos, y es difícil cuando tiene varias viviendas vacantes y no tiene efectivo en el banco para cubrir su próximo pago de hipoteca.

Problemas con los inquilinos, demandas, daños en inmuebles, desalojos… Estoy seguro de que tendré estos problemas algún día. Todos los propietarios corren ese riesgo, especialmente si están comprometidos a invertir en inmuebles a largo plazo como parte de su cartera. Pero apuesto a que estos problemas se resolverán uno por uno, en lugar de todos a la vez. Creo que estaré razonablemente preparado para resolverlos, e incluso si no lo estoy, apuesto a que tendré el dinero, la formación y la flexibilidad para enfrentar esos problemas sin sentirme abrumado.

Tal vez porque tengo un gran trabajo en el sector inmobiliario y un conjunto de habilidades profesionales, y podría cubrir mi hipoteca incluso si los inquilinos no estuvieran allí para pagar el alquiler. Tal vez sea porque estoy totalmente equivocado, y la inversión en bienes raíces es enormemente difícil, y me estoy perdiendo algo enorme. Tal vez me olvido de que estoy invirtiendo en la zona de Alicante, y que podríamos estar en una gran burbuja y los alquileres están a punto de hundirse en un 50%, lo que me coloca en un territorio de flujo de efectivo negativo. Pero no lo creo.

Francamente, creo que la razón por la que las personas tienen éxito en este negocio, incluso con empleos a tiempo completo, incluso sin increíbles habilidades analíticas, e incluso sin el ajetreo increíble que poseen algunos de los grandes inversores inmobiliarios, es porque siguen constantemente algunos principios básicos que cualquiera puede copiar:

• Llevan vidas prudentes en relación con sus ingresos, con un colchón de ahorros que permita hacer frente a diversos imprevistos.
• Compran propiedades que producen flujo de efectivo positivo después de los gastos de la propiedad y de financiación, con inspecciones antes de comprar cada propiedad para reducir la probabilidad de problemas importantes.
• Compran en lugares que esperan que sean más atractivos con el paso del tiempo.
• Son personas que tratan a sus inquilinos y a aquellos con quienes hacen negocios de manera justa y honesta.
• Son inversores constantes con una perspectiva a largo plazo.

No me dedico a la inversión inmobiliaria por tener la fórmula o el único secreto que funciona. Compro bienes inmuebles porque es un buen negocio, semipasivo, del que poder ocuparme durante unas horas al mes. Y no es necesario ser un genio para que funcione.

Por supuesto, busco ofertas. Por supuesto, trato de obtener una ventaja competitiva estudiando el mercado y aprendiendo sobre áreas que pueden producir rendimientos. Pero compro propiedades con hipotecas garantizadas por los propios inmuebles en un valor razonable, y compro propiedades en las que estaría dispuesto a vivir. Además, lucho por obtener condiciones de financiación favorables y me mantengo cerca de los inquilinos.

Los inversores inmobiliarios hablan constantemente sobre la búsqueda de oportunidades por debajo del valor de mercado. Como inversor a largo plazo con tiempo libre limitado y buena situación financiera, prefiero comprar un inmueble cuando estoy en buena disposición para ello. Soy muy exigente con la cantidad de trabajo que quiero realizar, la ubicación de la propiedad y otras características de la inversión. Compro inmuebles con los que me siento totalmente cómodo. Si puedo conseguir una oportunidad maravillosa es perfecto. Pero si obtengo un trato justo en una ubicación que me funcione a mí, a mi estilo de vida y a mi posición financiera, también genial.

Conclusión

No todos debemos dedicarnos por completo a la inversión inmobiliaria ni es el único enfoque posible. Puede mantener su trabajo o seguir centrado en su empresa y mientras tanto contar con algunas inversiones inmobiliarias e ir acumulando riqueza mes a mes.

Desde luego, la inversión inmobiliaria no tiene que ser difícil. Puede ser un negocio secundario muy rentable, con pequeños requisitos de mantenimiento que pueden atenderse fácilmente en unas horas al mes. La inversión inmobiliaria requiere que usted pueda predecir razonablemente el flujo de efectivo y administrar su dinero, administrar su propiedad y las relaciones con los inquilinos.

De este modo es posible acumular riqueza igual de rápido, si no más rápido, que muchos inversores a tiempo completo. De la misma manera es probable que estas inversiones inmobiliarias den muchos menos problemas que otros que persiguen este negocio con más agresividad. Y será posible crear una cartera de inmuebles estable y con un flujo de efectivo capaz de respaldar una libertad financiera indefinida.

Encontrar buenos profesionales en el ámbito de las reformas es complicado. Como agente inmobiliario especializado en inversiones y tras años gestionando reformas de viviendas reconozco que es uno de los aspectos más complicados y desconocidos para muchos nuevos (y experimentados) inversores.

Para empezar, el mundo está lleno de chapuzas. No solo en el ámbito de las reformas desde luego, pero como inversores inmobiliarios nos tendremos que enfrentar a esto. El problema es que la mayoría de las personas no tienen idea de cómo diferenciar grandes profesionales de los más chapuzas hasta después de comenzar las obras.
Espero que con este proceso sea posible identificar unos verdaderos profesionales de las reformas de un equipo de chapuzas. Ya sea para reformar nuestra propia vivienda o un inmueble en alquiler esperamos que el resultado sea el mejor posible.

Crea una lista de profesionales.

Necesitas obtener nombres y contacto de las empresas de reformas en tu área. Esto es como encontrar una aguja en un pajar, pero primero tenemos que conseguir un pajar.

La mejor manera de encontrar profesionales es mediante recomendaciones. Pregunta a tu agente inmobiliario, a los vecinos que han reformado el baño, a tus familiares y amigos que han hecho cualquier cambio en su hogar, o al administrador de fincas sobre recomendaciones de buenos profesionales. No garantiza el éxito, pero si un profesional ha hecho un gran trabajo en el pasado es probable que lo haga de nuevo.

Por tanto, adopte el hábito de preguntar a sus amigos y familiares a menudo, incluso cuando no necesitar una reforma. “¿Quién os hizo este trabajo?” Luego, haga un seguimiento de esas referencias.

También hay otras formas efectivas de encontrar profesionales. Me gusta hablar con otros profesionales y preguntar con quién les gusta trabajar para otro tipo de tareas. Por ejemplo, a un buen carpintero puedo preguntarle: «Oye, ¿conoces algún buen fontanero o electricista o …?»

Preselección telefónica y en persona.

Al igual que cuando buscamos buenos inquilinos, nuestra opinión sobre un contratista comienza en el primer contacto, ya sea por correo electrónico, por teléfono o en persona.
Hágale algunas preguntas generales, como por ejemplo:

• ¿Cuánto tiempo llevan trabajando en este sector?
• ¿En qué trabajos dirías que eres el mejor?
• ¿En qué ciudades trabajas habitualmente?
• ¿Cuántas personas sois en el equipo?
• ¿Contáis con un arquitecto que supervise la reforma?
• ¿Gestionáis las licencias de obra o necesitamos hacerlo nosotros?
• Si tuviera que contratarte, ¿cuándo podrías comenzar?

Luego, establezca un horario para reunirse y mostrarles el proyecto, si tiene uno. Cierre una cita y asegúrese de llegar unos minutos antes, solo para ver exactamente a qué hora llegan. Si todo parece positivo tras esta primera reunión continúa con el siguiente paso.

Busca opiniones sobre ellos en Google.

Lo primero que hacemos cuando buscamos información sobre una determinada empresa de reformas es simplemente buscar en Google su nombre. Esto a menudo puede desenterrar grandes banderas rojas si encontramos una mayoría de comentarios negativos sobre ellos.

Este punto nos servirá sobre todo para descartar aquellos que cuenten con infinidad de críticas negativas.

Pida referencias.

A continuación, solicite al contratista referencias de reformas anteriores que hayan realizado. Las fotos son bonitas, pero los nombres y las direcciones son mejores. Si es posible hablar con algún cliente anterior no lo pienses dos veces y llama a esas referencias, para averiguar dudas como las siguientes:
• ¿Qué trabajo hicieron?
• ¿Cumplieron con el plazo establecido?
• ¿Mantuvieron espacio de trabajo ordenado?
• ¿Tuvo algún problema al trabajar con ellos?
• ¿Los contratarías de nuevo?

Otro consejo es pedirle a la empresa de reformas detalles sobre un trabajo que hayan realizado recientemente. A los contratistas les encanta presumir de sus grandes trabajos, por lo que él o ella probablemente te contarán con orgullo la historia y lo bien que quedó todo al final.

Verificación de la empresa.

Está bien confiar, pero asegúrese de que la empresa y/o profesionales cumplen con las normativas y permisos necesarios para ejercer la actividad. Si es una empresa, asegúrese de que existe. Solicite la identificación de la empresa y su registro para comprobar que no son un par de personas con un martillo. Consulta además con la empresa y también con los trabajadores o la cuadrilla si están dados de alta en la seguridad social.

Especialmente importante es contar con un seguro de responsabilidad civil y obtener la licencia de obra para hacer frente a cualquier problema o daño que puedan ocasionar. Lo más seguro es pedir la póliza, o preguntar con qué compañía tienen el seguro. Si no contestan en menos de un par de segundos quizá no cuenten con ella. Si no la tienen huye lo más rápido que puedas.

En último término toda la responsabilidad de una obra es del promotor. Y el promotor de una reforma en una vivienda es el propietario. Si existen daños a otras viviendas, si existen personas trabajando sin un contrato de trabajo, si se realiza una obra sin la licencia adecuada… la responsabilidad y las multas correspondientes irán hacia los propietarios.

Contrátelos para una tarea menor.

Antes de contratar a un equipo de reformas para un gran proyecto pruebe como trabajan para una pequeña tarea. Esto le dará una buena idea de cómo trabajan. Si el trabajo se realiza a tiempo y dentro del presupuesto, y si cumple con sus estándares de calidad, considere contratarlos para más tareas.

Incluso si ha pasado por los primeros pasos de este proceso de selección, muchos de ellos probablemente fracasarán en este paso, así que no se conforme con un solo contratista. Contrate varias empresas para trabajos pequeños y vea quién trabaja mejor.

Gestione el encargo correctamente de inicio a fin.

Un error demasiado frecuente a la hora de contratar una reforma es no aclarar todos los puntos como es debido. Es tu responsabilidad contar con un presupuesto que establezca claramente los detalles de todo lo que se va a realizar, lo que se incluye en el proyecto y lo que no.
Por ejemplo, azulejos blancos pueden ser decenas de tipos de azulejos y de tipos de blanco. Por otra parte, azulejos de 60×40 cm, color blanco, de la empresa Azulejos SL con referencia 123, es algo que deja poco espacio al error o la ambigüedad

Inspeccione a ser posible el trabajo periódicamente. Tanto como sea posible. Por último nunca pague el total de una reforma hasta haber inspeccionado el resultado del trabajo. En trabajos de mayor importancia asegúrese de repartir los pagos en el transcurso del trabajo, para que no reciban demasiado dinero por adelantado.

Con todo esto podrá filtrar un buen número de empresas de reformas mediocres o profesionales. Si usted es un inversor inmobiliario deberá tratar con este aspecto en el futuro. Siga estos siete pasos para ahorrar tiempo, dinero y sobre todo aumentar su tranquilidad.

¿Y tú, tienes algún consejo que no haya incluido en esta lista?

No es ninguna novedad que las mascotas pueden causar graves daños a un hogar.

Ciertas razas especialmente de perros plantean también otras responsabilidades. Como propietario me encantaría dar la bienvenida a todos los animales, pero es necesario pararse a pensar en los posibles inconvenientes a los que podremos enfrentarnos. Por esta razón puede ser difícil para las personas con mascotas encontrar alquileres, más si cabe si son varios animales.

¿Debes aceptar mascotas en tus alquileres? Esa pregunta solo puedes contestarla tú, pero desde luego valora la posibilidad de dar un gran sí por estos motivos.

– La mayoría de las mascotas no son destructivas.

Si bien es cierto que muchas mascotas son destructivas (especialmente los cachorros), la mayoría no lo son. Al examinar cuidadosamente a los posibles inquilinos a través de referencias personales, entrevistas, etc. es probable que descubramos cómo una persona o una familia cuida a sus mascotas y cuidará de su inmueble. Debemos asegurarnos de contar con una foto de la mascota, su información veterinaria y de que no hay antecedentes de violencia con el animal. Para tener más seguridad es preferible contar con una fianza adicional.

– Algunas viviendas son más adecuadas para mascotas que otras.

¿Tienes un pequeño patio o terraza y un suelo resistente? Si es así, es posible que desee considerar aceptar mascotas. Sería difícil para un animal domesticado dañar un suelo cerámico, por ejemplo. Sin embargo, en las viviendas con suelos de madera puede ser mejor no permitir animales debido a la posibilidad de que dañen el suelo, con el gran coste que supondrá su reparación.

El hecho de que acepte mascotas en una vivienda no significa que deba hacerlo en todos sus inmuebles. Y si ninguna es adecuada para los animales, también está bien reconocerlo.

– Los inquilinos que poseen mascotas están dispuestos a pagar depósitos y un alquiler superior.

La gente ama a sus animales, son parte de la familia. Esta es la razón por la cual muchos inquilinos están dispuestos a pagar un depósito de seguridad adicional además de un extra en el alquiler para garantizar que puedan alojar a sus animales.

Habrá un gran incentivo en evitar que un animal dañe cualquier mueble si alguien paga un depósito reembolsable por adelantado. Con un mes extra de fianza o depósito específico para este riesgo los inquilinos se esforzarán por evitar o reparar cualquier daño relacionado con las mascotas antes de mudarse y ajustar el comportamiento de dicha mascota.

– Qué hacer si las mascotas causan daños.

En general, permitir mascotas en las viviendas en alquiler es una opción positiva. O más bien, no descartar cualquier persona o familia por el mero hecho de contar con una. Una revisión periódica de la propiedad (cada tres o seis meses) puede ser una buena opción para asegurarnos que la vivienda y especialmente todo el mobiliario se encuentra en buen estado. Y en caso de encontrarnos daños en la vivienda, contamos con la fianza habitual más una cantidad extra por las mascotas, con lo que es poco probable que los daños que puede producir una mascota por un mal comportamiento supere estas cantidades.

¿Y tú, permitirías mascotas en tus inmuebles en alquiler? ¿Por qué o por qué no? Comparte con nosotros tus opiniones.

Si posee varias propiedades, ya sean inversiones inmobiliarias o de uso personal, es probable que a veces se sienta un poco desorientado. Cada inmueble viene con su propio montón de documentación: escritura de compraventa, documentación relativa a la compra, formularios de impuestos, pólizas de seguro, suministros, contratos de alquiler, etc. ¿Cómo es posible organizarlo todo sin ocupar más espacio del necesario?

4 consejos prácticos para mantener organizada la documentación de tus inversiones inmobiliarias.

Algunas personas se sienten naturalmente atraídas hacia el orden, pero cualquiera puede aprender a organizarse mejor en su vida diaria. El orden es imprescindible para el éxito en el mundo de la inversión inmobiliaria, especialmente en lo que a documentación se refiere, por lo que esperamos que encuentre útiles los siguientes consejos.

Deshazte de lo que no necesitas.

Eche un vistazo a los documentos en su escritorio, apilados en armarios o guardados en cajones. Puede que no sepa lo que se encuentra en gran parte de esos montones.
Lo normal es que haya una mezcla entre documentación relativa a operaciones recientes, junto con viviendas que se encuentran en estudio, junto con alguna propiedad que tienes en venta. Una vez recibida toda la documentación relativa a una compraventa la mayoría de personas tendemos a mantener todo el paquete, lo que no hace más que ocupar una cantidad de espacio innecesariamente. La pregunta es, ¿qué debes mantener y qué es prescindible?

Existen cosas relevantes que es necesario mantener, como la póliza de seguro, la escritura de compraventa original o la escritura de hipoteca, etc. Sin embargo otros documentos como las facturas de agua o luz desde el inicio de los tiempos, o los borradores de cada documento que fuimos revisando antes de cerrar la operación (lo que hace que se dupliquen o tripliquen gran cantidad de papeles) pueden ser triturados sin piedad. En caso de dudas con algún documento puede ser interesante guardarlo, pero también escanearlo y salvar espacio.

Usa archivadores con anillos.

Cada uno tiene su propio método de organizar la documentación relativa a sus inversiones inmobiliarias, pero una de las sugerencias más útiles es organizar toda la documentación para cada uno de los inmuebles individualmente, preferentemente en un archivador con separadores.
En la parte frontal del archivador puede pegar una imagen de la propiedad con la dirección en la parte superior. En el interior, use divisores con pestañas etiquetadas para organizar los documentos por tipo. Lo maravilloso de este tipo de archivadores con anillos es que puede hojear y ver todo sin que los documentos se desordenen.

Almacena copias digitales.

Mantener copias físicas de documentos inmobiliarios importantes puede ser un error. Los documentos se pueden perder, ser robados, o dañarse por el fuego o el agua. Para evitar perder los registros que necesita escanee todos los documentos importantes y guárdelos online. Documentos como escrituras, presentaciones de impuestos, pólizas de seguros… cada documento importante debe tener su copia digital que le permita en primer lugar tener esa seguridad y consultarlos desde cualquier lugar cuando le sea necesario.

Mantén despejado siempre tu escritorio.

El desorden siempre genera más desorden. Si terminas tu día con documentos dispersos en el escritorio, es muy probable que no los limpie por la mañana. Esto significa que terminarás creando un mayor montón de papeles al día siguiente.
Para poner freno a este problema, coge el hábito de limpiar el escritorio al final del día y encontrar el sitio adecuado para cada documento. Es posible que algunos vayan a la basura, otros sean escaneados y guardados, y otros deben ir directamente a uno de los archivadores que comentábamos anteriormente.

Haga del orden una prioridad absoluta.
Si el orden no es algo natural para usted tendrá que hacer un esfuerzo consciente para centrarse en él. En el mundo inmobiliario la desorganización no es solo una molestia. Es un asunto serio que puede generar pérdidas de tiempo importantes en el presente, y problemas financieros en un futuro.

Encuentre una forma de poner en orden toda la documentación que maneja cada día, y no subestime el valor de pedir ayuda.

¿Y tú, tienes alguna técnica que facilite organizar tus inversiones inmobiliarias? ¡Comparte tus consejos en los comentarios!