Numerosos clientes interesados en inversiones inmobiliarias nos preguntan o solicitan frecuentemente oportunidades de inversión inmobiliaria que “vayan a subir de precio”. En ocasiones porque no se conocen las otras variables de la inversión inmobiliaria, o simplemente porque piensan que el crecimiento en el precio es imprescindible para ganar dinero. Asumiendo que su objetivo principal es contar con patrimonio neto cada vez mayor, obsesionarse con la apreciación a veces puede hacernos olvidar lo más importante.
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El crecimiento de nuestro capital.
¿Pero no se necesita que mis inversiones aumenten de valor para hacer crecer mi capital? Desde luego es un factor positivo, y lo buscaremos y tendremos en cuenta si podemos obtenerlo, pero no es absolutamente necesario. Además, cuando la apreciación se esfuma, como sucede de vez en cuando, su estrategia debe ajustarse para seguir aumentando o manteniendo un flujo de efectivo postilo, sus inversiones inmobiliarias y su patrimonio.
Veamos un ejemplo rápido, de un mercado teórico con precios fijos. En un mercado inmobiliario como este será posible generar un crecimiento de patrimonio gracias a la acumulación de un flujo de caja positivo. Imagine que encuentra una oportunidad de inversión inmobiliaria que le cuesta 100.000 €, gastos e impuestos incluidos. Le costará aproximadamente 35.000 € que tendrá que aportar a la inversión, y obtendrá un préstamo hipotecario para completar el pago.
Un pago inicial del 20% le deja con un préstamo de 80.000€ con una tasa fija (2%) a 30 años, lo que nos dejaría una cuota de 295€. Suponiendo un alquiler razonable de 660€, el flujo de caja positivo de esta inversión sería de algo más de 250 € al mes, descontando todos los gastos (IBI, comunidad, seguros y reserva para mantenimiento y reparaciones).
Tomando un periodo anual, este propiedad nos aporta un flujo de caja anual de 3.000€. Si en estos momentos no necesita tres mil euros extra al año puede ser interesante aplicarlo cada año a amortizar la hipoteca. ¿Qué obtendríamos con ello? Gracias a este plan de amortización (1.500 € cada seis meses), en apenas 15 años tendremos una propiedad libre de hipotecas que nos generará al menos 7.000 euros en ingresos anuales, cantidad mayor si aumentan en estos quince años los ingresos por el alquiler.
Y eso aportando solo 35.000 euros a la operación inicialmente, lo que supone un 20% de retorno (mientras que los primeros quince años el retorno es 0).
Por el contrario, en caso de no amortizar el préstamo hipotecario, desde el primer momento estaremos obteniendo una rentabilidad sobre el capital aportado en torno al 12-14%. Estaremos de acuerdo en que el proceso no es precisamente rápido, y que los inconvenientes pueden ser muchos pero, ¿es posible obtener rentabilidades de este tipo en otras opciones diferentes a la inversión inmobiliaria?
El aumento del precio de nuestras propiedades, la guinda del pastel.
Hemos realizado estos cálculos independientemente del valor futuro de la propiedad. Si tenemos la suerte de que el valor de nuestra inversión inmobiliaria aumente en el futuro habrá aumentado nuestro patrimonio, aunque no se vea reflejado directamente en el flujo de efectivo que obtenemos. Será en caso de venta cuando obtendremos más (o menos en caso de caída de precios) de lo que pagamos inicialmente, variando la rentabilidad total obtenida en nuestra inversión.
Veámoslo de otra manera. Imagine que hubiese hecho esto hace 15 años. Ahora tiene una propiedad libre de cargas con un flujo de efectivo positivo de 7.000 € anuales. Si tenemos la buena suerte de que la vivienda ha aumentado su valor podríamos venderla con un rendimiento mucho mejor. Si por el contrario vemos una caída en el precio, seguiremos cobrando nuestra renta proveniente del alquiler y los valores mostrados previamente no variarán mientras se mantenga el ingreso por alquiler.
La clave no es buscar oportunidades inmobiliarias que vayan a subir de precio. Después de todo no creo que los asesores en inversiones inmobiliarias sean los mejores futurólogos, y la mayoría contestarán que este es el mejor momento para invertir en inmuebles. O bien porque ha bajado y es una oportunidad o porque está subiendo y seguirá así.
Lo que sí podemos hacer hoy es asegurarnos de que una propiedad destinada a inversión inmobiliaria cuente con unos gastos controlados, posibilidad de un alquiler estable y unos números favorables.