Volatilidad en el sector inmobiliario, ¿Cómo afecta a nuestras inversiones inmobiliarias?

Volatilidad en el sector inmobiliario, ¿Cómo afecta a nuestras inversiones inmobiliarias?

A medida que los expertos económicos buscan indicadores claros para predecir la tendencia de precios en el sector inmobiliario, las señales nos llevan a teorías y opiniones para todos los gustos y son muchos los economistas o analistas que pasan el día comentando cualquier mínimo cambio o noticia sobre el sector. Pero del mismo modo que en los  mercados de renta variable, el inversor inmobiliario no debe obsesionarse y pasar demasiado tiempo observando la volatilidad del mercado y calculando o tasando con exactitud los valores de sus activos inmobiliarios.

Como analista financiero e inversor value, creo que los principios de esta corriente de inversión aportan grandes beneficios al aplicarse a la inversión inmobiliaria. Los inversores inmobiliarios deben analizar los fundamentos de cada propiedad en cartera o cada oportunidad de inversor inmobiliaria que aparezca, en lugar de realizar un seguimiento obsesivo de los precios de la vivienda en su conjunto, los cambios macroeconómicos o la situación política. ¿Es importante ser consciente del momento general en el que nos encontramos? Desde luego, pero perder horas cada semana analizando datos económicos no nos servirá más allá que para pasar el rato.inversion inmobiliaria volatilidad

Antes de dedicar nuestro tiempo en ello sí que debemos dedicar todo lo necesario a conocer a la perfección la información y ratios específicos de cada propiedad, para conocer lo mejor posible la situación DE NUESTRAS INVERSIONES independientemente del ruido de mercado en su totalidad y, al igual que los grandes inversores analizan las empresas que mantienen en cartera periódicamente conocer los fundamentales de nuestros inmuebles es un requisito indispensable para tener éxito con la inversión inmobiliaria a medio y largo plazo.

Algunas ideas para analizar nuestra situación más allá del ruido y las opiniones sobre el mercado son las siguientes:

Antes de alquilar, fija un precio correcto que permita encontrar inquilinos en un plazo razonable.

Rentabilidad, flujo de efectivo, gastos, apalancamiento… En los últimos meses y a pesar de las subidas de los últimos años en los alquileres hemos visto que algunos propietarios han aumentado tanto el precio de una vivienda o local comercial que pasarán meses vacíos. Si usted es uno de estos inversores, ajustar y reducir la renta a un valor realista le permitirá obtener un rendimiento de la propiedad en un tiempo razonable. Y es que perder 6, 8 o 12 meses de renta por pedir 50 o 100 euros más de alquiler conlleva un coste enorme. El rendimiento que recibirá aun siendo algo inferior es mejor que el no rendimiento.

Analiza cada propiedad periódicamente y conoce sus métricas.

Si los valores clave de su propiedad han cambiado. ¿Es posible aprovecharlo o tomar medidas para mejorar nuestro perfil de inversión?

Comprender si han cambiado las métricas de cada inversión inmobiliaria y de la cartera en conjunto es clave para construir un portafolio exitoso o reconstruir uno existente. ¿Qué pasa si el mantenimiento es mayor de lo esperado? ¿O el precio de la vivienda ha aumentado tanto que es un buen momento para estudiar una posible venta? ¿O el precio del alquiler es demasiado bajo o demasiado alto? Una vez cada varios meses es una buena idea revisar los datos de cualquier propiedad para ver si se adapta a las previsiones y conocer su situación en relación al mercado local.

Los dividendos de la inversión inmobiliaria frente a las “acciones de alto crecimiento” o especulativas.

Hasta que el mercado inmobiliario se encuentre en una posición muy sólida podemos esperar que la volatilidad de precios continúe año tras año. Concéntrese en garantizar el rendimiento de cada inmueble en función de los flujos de efectivo que obtiene. Considere si es necesario ajustar los alquileres al alta o a la baja y si esto le permite tener mayor seguridad o ampliar el plazo de permanencia de sus inquilinos.

La mayoría de inmuebles tienen un rango de alquiler específico. Si está estudiando la posible compra de una oportunidad de inversión inmobiliaria, analice el futuro flujo de caja en la parte inferior del rango que cree que podrá obtener por el alquiler, y reste otro 10-15% como margen de seguridad. ¿Sigue siendo la propiedad una buena oportunidad de inversión? Conozca perfectamente las métricas y números de cada inmueble. Y cuente con la apreciación o el aumento de precios de esta inversión como un plus, un extra posible, no como un punto principal de su estrategia.

Estudie la próxima compra teniendo en cuenta una posible disminución de precios.

Hace unos cuantos años muchos inversores novatos se interesaron por la inversión inmobiliaria y sus grandes rendimientos suponiendo que los precios seguirían subiendo indefinidamente. El resto es historia.

¿Qué pasaría si analizara las compras potenciales con una disminución del 10 o del 20% en el precio de la propiedad o en el ingreso por el arrendamiento? ¿Seguiría comprando la propiedad o pasaría a la siguiente oportunidad de inversión inmobiliaria? Si los precios bajan un 10, un 20 o un 30%, ¿cuál es el peor escenario en el que se encontraría? ¿Podría hacer frente a los pagos derivados de la propiedad?  Comprar activos en apuros simplemente porque nos parecen baratos y confiar en su revalorización posterior puede ser una excelente manera de sobrevalorar significativamente un inmueble y encontrar futuras caídas de precios, además de encomendarnos a la suerte o a una situación que puede o no darse.

La inversión inmobiliaria en este mercado cambiante y conectado requiere un nivel adicional de dedicación, conocimientos y análisis. En este estado de volatilidad de precios es más importante que nunca aprender los fundamentos de la inversión inmobiliaria y conocer la situación de sus inversiones inmobiliarias tanto de manera singular como en conjunto. ¿Quieres comenzar y aprender lo necesario para triunfar en el sector inmobiliario? Echa u vistazo a nuestro curso gratuito de inversión inmobiliaria y aprende a valorar una oportunidad de inversión inmobiliaria de forma profesional.

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¿Inversión Inmobiliaria en 2020? 5 Razones y un Inconveniente de las Inversiones Inmobiliarias.

¿Inversión Inmobiliaria en 2020? 5 Razones y un Inconveniente de las Inversiones Inmobiliarias.

La inversión inmobiliaria permite obtener un flujo de ingresos recurrentes derivado de activos inmobiliarios y puede ofrecer varias ventajas sobre otros tipos de inversiones, incluyendo rendimientos potencialmente más altos, estabilidad, cobertura frente a la inflación y una posible diversificación junto a otras inversiones. Estas son algunas de las razones clave para considerar la inversión inmobiliaria como una gran opción para nuestro capital.

  • Invertir en bienes raíces nunca ha sido tan fácil con opciones como las socimis o plataformas de inversión inmobiliaria colectiva. Esto permite a todo el mundo acceder a la inversión inmobiliaria con variedad de tipos de propiedades y estrategias.

  • Los inversores con un capital mayor pueden agregar inversiones inmobiliarias a su cartera como diversificación y cobertura frente a la inflación.

  • La inversión inmobiliaria tiene beneficios adicionales, como su capacidad para aumentar los flujos de efectivo procedentes de su arrendamiento.

Retornos competitivos de la inversión inmobiliaria con un riesgo controlado.

La inversión inmobiliaria permite obtener rendimientos muy atractivos frente a otras opciones de inversión, y nos permite controlar en mayor medida el riesgo gracias a la búsqueda de cada propiedad o la gestión de inquilinos. Existen oportunidades de inversión inmobiliaria para todo tipo de perfiles y tolerancia al riesgo de cada inversor.

Asimismo también contamos con un activo relativamente estable en el tiempo. Si bien las estimaciones históricas de la volatilidad de activos inmobiliarias deben ajustarse al alza, los mercados son vulnerables a golpes repentinos como los vividos a partir de 2008. Aun así, este cambio fue más suave en comparación con otros activos como acciones o bonos.

Activo real y tangible.

A diferencia de acciones, bonos u otro tipo de inversiones, la inversión inmobiliaria está respaldada por una propiedad que se puede medir, ver y tocar.

Rentabilidad atractiva y estable.

Una característica clave de la inversión inmobiliaria es la proporción significativa del rendimiento derivado de los ingresos por alquileres. Esto ayuda a reducir la volatilidad ya que las inversiones que aportan un flujo o rendimiento relativamente estable tienden a ser menos volátiles que las que dependen únicamente de un aumento de valor.

Diversificación de cartera.

inversión inmobiliaria diversificaciónOtro beneficio de invertir en inmuebles es su potencial de diversificación. El sector inmobiliario tiene una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos. Esto implica que la incorporación de bienes inmuebles a una cartera de activos diversificada puede reducir la volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo.

Inversión Inmobiliaria como cobertura frente a la inflación.

La capacidad de cobertura frente a la inflación de los activos inmobiliarios se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de inmuebles. A medida que las economías se expanden, la demanda de viviendas, inmuebles comerciales y otro tipo de activos inmobiliarios impulsa los precios al alza.

Los activos inmobiliarios en alquiler tienden a mantener el poder adquisitivo del capital al transmitir parte de la presión inflacionaria a los inquilinos e incorporar parte de la presión inflacionaria en forma de apreciación de su valor.

El mayor inconveniente de las inversiones inmobiliarias: la falta de liquidez.

Aunque la inversión inmobiliaria es una opción que todo inversor debe considerar, el principal inconveniente de invertir en inmuebles es la falta de liquidez y la relativa dificultad y coste para convertir un activo inmobiliario en efectivo y destinar nuestro capital a adquirir una inversión inmobiliaria.

A diferencia de una compraventa de acciones, por ejemplo, que puede completarse en segundos, una compraventa inmobiliaria puede tardar de varios días a varios meses en completarse, con unos costes a considerar.

Dicho esto, existe una solución parcial al problema de la falta de liquidez es la inversión  socimis o fondos de inversión inmobiliaria. Estos proporcionan la propiedad indirecta de los activos inmobiliarios y están estructurados como sociedades cotizadas. Ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado además de permitir una mayor diversificación.

Conclusiones.

La inversión inmobiliaria ofrece una gran variedad de activos inmobiliarios que pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de todo inversor. Nos permite obtener retornos competitivos ajustados al riesgo y unos ingresos y flujos de efectivo atractivos. Además existen opciones para invertir en activos inmobiliarios desde pequeños capitales y una mayor liquidez a la compra tradicional de inmuebles, lo que convierte a la inversión inmobiliaria en una gran opción para todo tipo de perfiles. Y tú, ¿cuentas con inversiones inmobiliarias dentro de tu cartera? Cuéntanos tu opinión en los comentarios.

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1+1=3 ¿Me conviene buscar socios para invertir en inmuebles?

1+1=3 ¿Me conviene buscar socios para invertir en inmuebles?

A menudo me preguntan si es mejor invertir en inmuebles en solitario o contar con uno o varios socios para poder adquirir propiedades de mayor tamaño. La fórmula perfecta para encontrar al socio ideal  no existe. Sin embargo, con un conjunto claro de objetivos y una comunicación abierta y honesta, junto con un acuerdo por escrito, las asociaciones inmobiliarias pueden prosperar y ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros. ¿Qué necesita para una colaboración satisfactoria?

Lo más importante: objetivos, valores y creencias comunes.

oportunidades inversiones inmobiliariasEn el transcurso de estos  últimos años como asesor de inversiones inmobiliarias he tenido la oportunidad de observar un buen número de colaboraciones más o menos satisfactorias para la compra de un inmueble como inversión inmobiliaria. La sensación principal es que las personas que se asocian favorablemente para adquirir inversiones inmobiliarias compartieron desde el inicio unos valores y creencias comunes. Este es un tema difícil de explicar y que admite muchos matices, pero creo que necesario para que a medio y largo plazo funcione todo sin más problemas de los inevitables.

Por ejemplo:

  • ¿Qué pasa si cuentas con un socio con el que no tiene afinidad?
  • -que toma decisiones rápidas y descuidadas;
  • – que se niega a seguir los criterios acordados para llegar a un acuerdo;
  • – que de repente quiere vender un inmueble (lo que no era el plan inicial) para conseguir una ganancia rápida.

Esta situación será incómoda para usted y probablemente un fracaso a largo plazo. Conozca sus valores, objetivos y el nivel de compromiso que está dispuesto a asumir. Y siempre que acuerden cualquier punto pónganlo por escrito. Las palabras se las lleva el tiempo y las personas podemos cambiar de opinión u olvidarnos de muchas cosas con el tiempo, pero si existe un acuerdo y un compromiso firmado será más fácil conocer el objetivo y funcionamiento de una inversión inmobiliaria concreta.

¿Realmente necesito asociarme con alguien para realizar inversiones inmobiliarias?

inversiones inmobiliariasAntes de buscar un socio o socios debe tener claro por qué los necesita y si esto le conviene. Para muchos nuevos inversores, un socio significa un mayor conocimiento o una forma razonable de acortar la curva de aprendizaje. Para los inversores con escasez de capital, la asociación es una excelente manera de cerrar una operación que de otro modo no sería posible. Además, la asociación con otras personas permite consolidar recursos y crear sinergias al sumar conocimiento y experiencias.

Conozca sus fortalezas y debilidades.

Además de definir su objetivo, también debe conocer sus fortalezas y debilidades. Cada persona cuenta con unas áreas en las que puede aportar sus conocimientos y experiencia mucho y otras en las que no tendrá mucha idea. Mi propio ejemplo, los temas de fiscalidad inmobiliaria, legislación o financiación son mis fuertes, mientras que otras como reformas  o construcción (aunque lleve un buen número a mis espaldas) son más flojas en comparación con profesionales de este área. En pocas palabras, sepa qué se le da mejor y luego busque socios que le complementen en lo demás.

Y una vez encontrada la persona o personas perfectas, ¿Cómo empezamos? El mejor consejo es que tengan todo acordado y por escrito. Identifique claramente de qué se encargará cada persona. Vaya un paso más allá en cada variable e incluya métricas de rendimiento. Estas pueden incluir la cantidad de fondos que deben proporcionar los socios o los plazos para para acciones específicas.

Si la sociedad incluye la gestión de reformas de viviendas, el acuerdo debe especificar quién está autorizado para realizar acuerdos o encargar trabajos determinados y qué cuestiones se deben acordar. Por ejemplo, no es lo mismo determinar el color de una cocina que la aprobación de un presupuesto general de miles de euros. Cada aspecto deberá ser tratado en relación a su importancia.

Por otra parte, si usted o su socio van a realizar la mayor parte del trabajo, asegúrese de que esté claramente identificado o si se les pagará por realizar ese trabajo. Por ejemplo, si uno de los socios gestiona las entradas y salidas de un apartamento turístico, las horas y el trabajo deben ser compensados. O uno de las personas gestiona la contabilidad y aspectos fiscales. O si va a pintar un local durante el fin de semana, incluya cómo se pagarán los materiales y sus horas de trabajo. Será imprescindible también identificar como se dividirán las ganancias. Si cada uno aporta el mismo trabajo y el mismo capital estaría bastante claro, pero esta división perfecta rara vez se da en el mundo real. Si define claramente el término ganancias y especifica qué gastos y deducciones se harán de esas ganancias antes de nada será todo mucho más claro.

¿Cuál es la mejor manera de contar con socios para invertir en inmuebles?

Hay una gran variedad de acuerdos de colaboración con el fin de invertir en inmuebles, que van desde la compra de una propiedad en partes iguales, un contrato específico para una operación determinada  o  la formación de una empresa para invertir en una o varias oportunidades de inversión inmobiliaria. En cualquier caso, si tiene dudas sobre su redacción o la mejor forma de asociarse puede contar con la ayuda de una asesoría o un abogado. El dinero gastado en esta consulta para buscar la mejor solución ante su situación particular valdrá la pena si consigue ahorrar conflictos y dinero al intentar resolver los posibles problemas futuros de los socios.

Muchas colaboraciones o sociedades grandes y rentables han tenido éxito a lo largo de los años, pero muchas más han fracasado. Aunque las razones son variables, la mayoría de los problemas se pueden evitar o al menos aclarar y minimizar implementando los elementos mencionados anteriormente.

¿Y usted, cuenta con socios de inversión inmobiliaria? ¿Prefiere invertir solo/a o en compañía? Cuéntenos sus opiniones en los comentarios.

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¿Debería contar con un asesor de inversiones inmobiliarias?

¿Debería contar con un asesor de inversiones inmobiliarias?

En el mundo empresarial es habitual contar con consultores o asesores especializados en ciertos ámbitos para aportar la experiencia y el conocimiento que necesitamos en un campo determinado. ¿Deberíamos como inversores inmobiliarios hacer lo mismo? Muchos aspirantes conocen la importancia de formarse y aprender antes de pasar a la acción, pero quizás no los beneficios de contar con un consultor o asesor de inversiones inmobiliarias.

Valoramos la seguridad de contratar profesionales ante determinadas necesidades, como abogados o asesores financieros o fiscales, incluso si conocemos estas áreas directamente. De la misma forma, un asesor de inversiones inmobiliarias puede proporcionar un valor enorme cuando existe la necesidad (o las ganas) de buscar oportunidades de inversión inmobiliaria. Ya sea por falta de tiempo para buscar inmuebles, o por la inseguridad o miedos que se dan las primeras operaciones –y que es normal por mucho que se aprenda, no es lo mismo aprender a nadar en una clase que tirarse a la piscina- un buen asesor de inversiones inmobiliarias puede acelerar la consecución de nuestros objetivos y facilitar el proceso. Y es por ello que la mayoría de grandes inversores cuentan con uno o varios asesores de inversiones inmobiliarias, independientemente de su propio conocimiento y experiencia.

Coach/ Mentor / Consultor / Asesor de Inversiones Inmobiliarias.

asesores inversiones inmobiliariasEn esta era de coaches y pseudoexpertos por doquier, contar con un coach o mentor puede ser  la mejor idea o tener resultados terribles. Algunos los ven como una colosal pérdida de dinero debido a estos profesionales del marketing que se aprovechan de novatos que buscan hacer dinero rápido mediante inversiones inmobiliarias. Otros los consideran un activo valioso que puede acortar la curva de aprendizaje y permitirnos conseguir buenas oportunidades de inversión. Estoy parcialmente de acuerdo con ambos puntos de vista, lo que depende principalmente del profesional que se escoja.

Conozco personalmente profesionales de ambos tipos. De los que toman a sus clientes y lo dan todo para conseguir unos resultados muy positivos, y de los genios del marketing que saben más de esto último que de inversiones inmobiliarias. Se supone que un buen coach de inversiones inmobiliarias debe tomar a alguien de la mano y enseñarle cada paso mientras le guía a través de la jungla de la inversión inmobiliaria. Esta figura, poco habitual en nuestor país, opera en otros mercados especialmente para patrimonios elevados que pueden permitirse esta figura.

Tengamos cien o un inmueble, contar con un asesor de inversiones inmobiliarias en determinados momentos nos ayudará gracias un conocimiento y una experiencia para resolver o mejorar una situación concreta, o  le puede asesorar sobre un aspecto específico del negocio. Lo más normal es que se pague por horas o tenga un precio fijo para un servicio determinado – encontrar financiación, analizar una oportunidad de inversión inmobiliaria o buscar inmuebles que cumplan con nuestros requisitos de inversión-. Tal vez hay un aspecto particular de su negocio en el que necesita ayuda puntual. En lugar de buscar durante horas tratando de resolver las cosas por su cuenta, un par de horas (o minutos) de tiempo de un buen asesor con experiencia puede ser más que suficiente. Incluso los asesores experimentados contamos con otros asesores especializados –arquitectos, abogados, asesores fiscales…-para situaciones complejas. La inversión inmobiliaria engloba multitud de disciplinas y si bien debemos tener conocimientos básicos de todas ellas es imposible ser experto en todas ellas (como lo sería un abogado, arquitecto o fiscalista en sus áreas).

Encontrar un buen asesor de inversiones inmobiliarias.

Hay miles de agentes inmobiliarios en nuestro país, y puedo decir con conocimiento de causa que la gran mayoría no cuentan con la formación ni experiencia necesaria para asesorar correctamente sobre inversiones inmobiliarias. La manera de buscar propiedades es diferente, y las necesidades de cualquier persona o familia que busca una vivienda es muy diferentes a las necesidades y objetivos de un inversor.

Existen buenos asesores de inversión inmobiliaria en cualquier ciudad, solo hay que buscar y saber identificarlos. En mi opinión es imprescindible que cuente con inversiones inmobiliarias en primera persona como parte de su cartera, ya que la experiencia enseña más que cualquier curso o manual. Para localizar un buen asesor de inversiones inmobiliarias hable con tantos agentes inmobiliarios como sea necesario, pregunte por su experiencia y formación y especialmente por las operaciones de inversión inmobiliaria en las que ha participado.

Contar con un asesor de inversiones inmobiliarias puede ayudarle en su camino, aportar seguridad o localizar las mejores oportunidades. Si está buscando una propiedad con unas características determinadas, lo mejor de todo es que puede contar con uno o varios asesores de inversión inmobiliaria para que busquen oportunidades para usted, y si no lo consiguen no le costará un céntimo.

Y mejor aún, si lo consiguen solo tiene que realizar su análisis y comprobar que es una oportunidad de inversión inmobiliaria que vale la pena y disfrutar de sus rendimientos. Y usted, ¿cuenta con un asesor de inversiones inmobiliarias u otros profesionales que le ayuden en su negocio?

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La fórmula definitiva para calcular el Precio de Compra de un Inmueble para reformar.

La fórmula definitiva para calcular el Precio de Compra de un Inmueble para reformar.

La pregunta que recibo con mayor frecuencia de clientes o nuevos inversores inmobiliarios que buscan su primera operación es la siguiente: ¿Cómo determino el precio máximo que debo pagar al intentar comprar una propiedad que necesita una rehabilitación o reforma?

La mayoría de inversores tiene alguna técnica de análisis cuantitativo que utilizan para determinar su precio máximo de compra. La gran mayoría usan técnicas de análisis que requieren hojas de cálculo en base al rendimiento del alquiler y el conjunto de gastos -como es mi caso-, mientras otros no usan ninguna fórmula, sino que simplemente tienen un presentimiento en base a la propiedad o la ubicación –y especialmente a su experiencia-.

Aunque no creo especialmente en el método de inversor inmobiliario con «instinto», tampoco creo que sean necesarios métodos de análisis de oportunidades de inversión inmobiliaria tremendamente complejos. Si bien esto puede sorprender a algunas personas (especialmente aquellas que conocen mi tendencia a sentarme frente a grandes hojas de cálculo durante horas), uno de los principales objetivos de mi análisis financiero es poder hacerlo con ayuda de mi cabeza y la calculadora de hipotecas que llevo en el móvil en menos de 30 segundos, mientras visito la propiedad que estoy considerando. Evidentemente todo el análisis no se puede hacer en 30 segundos, pero como inversores inmobiliarios necesitamos filtros para descartar propiedades en 5 segundos, en 30 segundos y en algo más de tiempo.

Valoración de Oportunidades de Inversión Inmobiliaria para Reformar.

En primer lugar y para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria que requieren una reforma importante existe la Regla del 70%. Este cálculo establece básicamente que el precio máximo de compra debe ser el 70% del precio de venta de la propiedad una vez arreglada menos todos los gastos necesarios para la reforma. Es una de las reglas más comunes utilizadas por inversores inmobiliarios al estudiar viviendas a rehabilitar.  Si bien vale la pena conocer y comprender la Regla del 70% y otras reglas comunes para determinar el precio máximo que ofrecer ante una inversión inmobiliaria, en mi opinión carecen de la precisión necesaria para garantizar que realmente adquiera una buena propiedad.

La fórmula que vemos a continuación es simple y directa. De hecho cuando la planteo a alguno de nuestros clientes muchos contestan que es obvio. Y aunque realmente lo es para cualquiera que haya adquirido alguna inversión inmobiliaria, para los nuevos inversores a menudo puede proporcionar un  momento que realmente aclara lo que significa analizar un negocio inmobiliario. Aquí está la fórmula financiera para determinar el precio máximo que pagaré por una propiedad que planeo reformar –que en mi caso son la mayoría-.

Precio máximo de compra = Valor del inmueble tras la reforma – Costes fijos – Gastos de reforma – Beneficio deseado.

Donde el valor del inmueble tras la reforma supone una estimación conservadora de por cuanto puedo vender la propiedad una vez que esté perfecta en un plazo menor a cuatro meses –posteriormente dado al margen de esta estimación suele ser un precio mayor y un plazo menor-.  Por su parte los costes fijos suponen los gastos, impuestos, comisiones, intereses o gastos de profesionales que debo pagar durante el proyecto.

Los gastos de reforma como su nombre indica refleja el coste total de rehabilitación, incluyendo el proyecto y licencia de obra, los materiales a utilizar y la mano de obra necesaria para rehabilitar la propiedad en condiciones de reventa. Incluso podemos incorporar gastos de mobiliario o home staging si de esta manera esperamos conseguir un precio de venta superior –que por lo general es así- o la venta en un plazo inferior.

Por último, la ganancia o el beneficio deseado es la cantidad mínima de dinero que quiero obtener del proyecto cuando esté completo. Por favor, leed de nuevo la frase anterior, ya que es mucho más relevante de lo que parece a priori. Como inversor inmobiliario analizará cientos de oportunidades de inversión inmobiliaria, y en algunas de ellas estimará un beneficio. Ahora bien, ¿compensa pasar por el proceso de compra y sus gastos, meses de reforma –con lo que ello conlleva-  y varios meses de venta del inmueble para obtener DOS MIL EUROS? Estaremos de acuerdo en que no. ¿Y para obtener treinta mil? Seguramente sí. ¿Y para obtener cualquier otra cantidad entre estos valores? Cada inversor inmobiliario debe valorar.

Como ejemplo, supongamos que estudio una oportunidad de inversión inmobiliaria, una vivienda que lleva años vacía y requiere una manita de pintura, cambiar mobiliario, suelos, etc. en definitiva, una actualización. Una vivienda similar en perfecto estado en la misma zona puede costar en torno a 100.000€, y por ello creo que puedo venderla fácilmente en esta cantidad tras su reforma. Además, sé que los costes fijos que tengo para la compra son de aproximadamente 9.000€,  mi ganancia mínima deseada es de 8.000€ -es el valor que suelo tomar personalmente- y he estimado que los costes de rehabilitación son de aproximadamente 16.000€. En este caso, mi precio máximo de compra será:

PMC: 100.000 – 9.000 – 8.000 – 16.000 =  67.000 €

Si puedo comprar esta propiedad por 67.000 € o menos seguramente sea una buena inversión inmobiliaria. Buena según mi criterio de obtener al menos 8.000 euros por cada operación.

Tras conocer la fórmula, las preguntas que generalmente recibo de la mayoría de los nuevos inversores inmobiliarios son: «Entonces, ¿cómo determino el precio de venta, los costes fijos y los gastos de reforma o rehabilitación?» Estas variables son tremendamente importantes para la aplicación de esta fórmula, por lo que analizaremos cómo determinar con precisión esos números en futuras publicaciones del blog de inversión inmobiliaria .net.

Y tú, ¿utilizas esta u otras fórmula para determinar el precio máximo que ofrecer frente a una oportunidad de inversión inmobiliaria? Cuéntanoslo en los comentarios.

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Inversiones Inmobiliarias y en Bolsa: 5 Similitudes y Diferencias clave.

Inversiones Inmobiliarias y en Bolsa: 5 Similitudes y Diferencias clave.

Seguimos analizando las posibilidades para nuestro patrimonio y cubriendo tanto inversiones inmobiliarias como inversión en bolsa. Buscando información sobre el tema y como enfocar una comparativa justa, vale la pena comentar el siguiente hallazgo, un estudio económico que analiza los retornos de inversiones inmobiliarias, acciones, bonos y letras en los últimos 145 años. Puede ser interesante echar un vistazo al estudio con el ambicioso título de ‘The Rate of Return on Everything, 1870–2015’, algo así como “La Rentabilidad de Todo, 1870-2015”. https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf.

El estudio, un proyecto conjunto entre varias universidades estadounidenses y alemanas junto con el banco central alemán, descubrió que las inversiones inmobiliarias ofrecían tanto mejores rentabilidades como menores riesgos que las acciones. Asimismo los rendimientos de bonos y Letras  se encontraban muy por detrás de ambos.

Durante 145 años, las acciones de las economías desarrolladas arrojaron un promedio del 6’89% anual. En cuanto al retorno de inversiones inmobiliarias muestran un valor del 7’05%, superando ligeramente el rendimiento promedio de las acciones. Quizás algo más importante, el sector inmobiliario ha demostrado ser mucho más estable con menos volatilidad y riesgo, a pesar de episodios con mucha volatilidad (acompañados frecuentemente por grandes descensos en bolsa). Valorando los rendimientos obtenidos frente al riesgo, las inversiones inmobiliarias muestran un ratio de Sharpe del 0.7 , mientras que calculan un ratio del 0.27 para las acciones.

He de mencionar que soy muy escéptico sobre este tipo de estudios. No me malinterpreten, aunque me encanta la inversión inmobiliaria y sus posibilidades mantengo una buena parte de mi capital en acciones y otras inversiones. También vale la pena mencionar que por inversión en inmuebles los autores del estudio se refieren específicamente a propiedades que incluyen rentas del alquiler, midiendo tanto estos ingresos como la apreciación. Del mismo modo, incluyeron ingresos por dividendos y apreciación de las acciones.

Pasemos ya a los conceptos básicos que debemos aplicar tanto al invertir en bienes raíces como en, y una serie de diferencias clave que todos los inversores deben conocer.

5 Conceptos básicos para inversiones inmobiliarias e inversión en acciones.

1.      Rendimiento anual por dividendo / alquiler.

En las acciones, el rendimiento por anual muestra los ingresos por dividendos que una acción o fondo paga como un porcentaje del precio de la acción. Por ejemplo, una acción de 100€ con un rendimiento del 2 por ciento habrá pagado 2€ por acción durante el año.  El rendimiento por dividendo no dice nada sobre la apreciación potencial de la empresa. Esa acción puede aumentar en un 10 por ciento durante el próximo año o caer un 10 por ciento.

inversión inmobiliaria rentabilidadLas propiedades en alquiler siguen una lógica similar. Los inversores inmobiliarios pueden pronosticar el flujo de caja en función del precio de compra, el alquiler y los gastos previstos para obtener el rendimiento anual esperado por el alquiler de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de 100,000€ de coste total que se alquila por  700€ y sigue la regla del 50% (gastos corrientes que equivalen al 50 por ciento de la renta) puede esperar un rendimiento anual del 4’2 por ciento.

Del mismo modo, un inmueble variará su precio al alza o a la baja manteniendo a corto plazo este rendimiento proveniente del arrendamiento.  El rendimiento anual por alquiler o dividendos es el porcentaje que puede esperar en forma de ingresos periódicos.

2. Ratio de gastos.

Toda inversión conlleva unos gastos, en mayor o menor medida. Cuando compra un fondo de inversión se muestra con detalle la relación de gastos. Eso es lo que el fondo cobra a los inversores por supervisar y administrar su inversión. En el caso de fondos indexados, estos costes suelen ser muy bajos, mientras que para los fondos de gestión activa pueden suponer varios puntos porcentuales.

Si la proporción de gastos para acciones o fondos de inversión activa puede parecer alta, los gastos de propiedades de alquiler son mucho, mucho más altos. Una regla para poder filtrar oportunidades de inversión inmobiliaria rápidamente es estimar los costes al 50 por ciento de la renta mensual. Estos gastos incluirán reparaciones, mantenimiento, periodos vacantes, impuestos, seguros,etc.

3. Gastos de gestión.

Las carteras inmobiliarias y de valores también deben gestionarse. Administrar una cartera de acciones significa reequilibrar periódicamente para mantener la asignación de activos deseada y, por supuesto, comprar y vender acciones estratégicamente para cumplir con sus objetivos de inversión. También es posible subcontratar esta administración a un asesor financiero por una tarifa.

Los inmuebles también requieren una persona que los administre. En caso de derivar totalmente la gestión un administrador de propiedades puede cobrarle entre el 10 y el 15 por ciento de las rentas obtenidas en caso de gestionar alquileres a corto plazo, o una mensualidad en caso de que una inmobiliaria o asesor de inversiones inmobiliarias gestione la búsqueda y supervisión del inquilino.

Vale la pena señalar aquí dos diferencias clave. Primero, los administradores de propiedades no le ayudan con las decisiones de comprar y vender, el momento del mercado o la estrategia de inversión como lo hacen los asesores financieros. Sí que lo haría un un asesor de inversiones inmobiliarias que le ayude durante todo el proceso de compra y gestión posterior. En segundo lugar, tenga en cuenta que las tarifas de administración de la propiedad se estructuran en función de los ingresos, en lugar del valor de la cartera.

Una cartera de inmuebles con un valor de  500.000€ puede generar 50.000€ anuales en ingresos. Por lo tanto, si los honorarios de administración de la propiedad (incluida la recaudación continua de alquileres y la colocación de nuevos inquilinos) se encuentra entorno al 10 por ciento, soportará un coste de 5.000€ anuales en la gestión de estas propiedades.

Por supuesto, no tiene que pagarle a alguien para que administre sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo, con una cartera de inmuebles amplia tiene sentido contratar a un administrador de propiedades o asesor de inversiones inmobiliarias porque requiere mucho tiempo.

4. PER O Price Earnings Ratio.

Los inversores pueden comparar los ingresos de empresas y propiedades de alquiler con sus respectivos precios para obtener este valor.  Es un cálculo simple:

  • Precio por acción / Beneficio por acción.

Por ejemplo, unas acciones que cotizan a  100€ por acción con un beneficio de  7€ por acción tendría una relación P / E de 14.29 (100/7 = 14.29). Si bien el cálculo es diferente para bienes inmuebles, se puede aplicar de manera similar. Los inversores pueden comparar los ingresos netos del alquiler con el precio de compra de dos o más oportunidades de inversión inmobiliaria a través de la tasa de rentabilidad:

  • Ingresos netos anuales / precio total de compra

Por lo tanto, al igual que en el ejemplo anterior, una propiedad de 100.000€ con un ingreso neto anual de 7.000€ tendría una tasa de rentabilidad del 7%. Tenga en cuenta que aunque en este ejemplo hemos tomado los mismos valores, la tasa de rentabilidad de una propiedad y el rendimiento de su inversión son conceptos similares, pero no iguales. El rendimiento obtenido se calculará en función de su propio capital invertido, y en este ejemplo simplificado hemos asumido una compra en efectivo sin financiación o apalancamiento.

5. Apalancamiento.

Los inversores inmobiliarias o de otros activos pueden aprovechar el dinero de otras personas para comprar más acciones o bienes inmuebles de lo que podrían únicamente con su capital disponible. Todos conocemos la vía más frecuente de apalancamiento al invertir en inmuebles: los préstamos hipotecarios. Para adquirir una inversión inmobiliaria usted aportará entre el 20 y el 30 por ciento de su propio dinero y una entidad financiera proporciona el resto. Del mismo modo, los inversores en acciones pueden pedir prestado dinero de sus brokers para invertir, lo que se llama comprar con margen. Y, al igual que con los préstamos inmobiliarios, su bróker le cobrará intereses.

 

5 diferencias clave entre invertir en inmuebles o en acciones.

Invertir en acciones y bienes raíces no es tan diferente como piensan muchos inversores, pero hay algunas diferencias cruciales. Ya hemos mencionado la volatilidad de ambos activos, pero las diferencias no terminan ahí. Esto es lo que todo inversor deben saber sobre esas diferencias antes de invertir en una nueva clase de activos.

1. Apalancamiento.

Espera, ¿no acabo de decir que el apalancamiento es similar? Grosso modo sí. El concepto se aplica tanto a las acciones como a la inversión inmobiliaria, pero en los detalles se encuentran algunas diferencias cruciales. El primero es la relación entre el préstamo y el valor del activo (Loan to Value). Al ser las acciones más volátiles que los activos inmobiliarios, los brokers ajustan las posibilidades de la compra con margen en función del tipo de cliente o la acción individual. Por lo general está muy lejos del 80 por ciento con el que se pueden financiar inversiones inmobiliarias.

En segundo lugar, su bróker le exigirá más dinero si las acciones o el fondo disminuyen su  valor. Esto se conoce como margin call. En cuanto al inmobiliario, lo último que quiere un prestamista hipotecario es forzar la realización de una pérdida, siempre que sus prestatarios paguen sin problema.

2. Liquidez.

Una de las mayores desventajas de la inversión inmobiliaria es su dificultad para liquidar posiciones y el coste que conlleva. Vender al valor de mercado puede llevar meses y cuesta mucho dinero en forma de honorarios de agentes inmobiliarios y otros costes. El capital invertido o el patrimonio que tiene invertido en una propiedad inmobiliaria es en gran medida teórico. Existe en papel basado en una estimación aproximada de lo que alguien estaría dispuesto a pagar por su propiedad.

Para las acciones por el contrario, el capital es exactamente calculado y su liquidación es inmediata. Si la empresa X que compró a 100€ por acción ahora vale 150€, significa que puede vender y obtener enseguida su ganancia de 50€. Por el contrario, si encontró una oportunidad de inversión inmobiliaria que costó 100.000€ y “vale” ahora 150.000€, pueden pasar semanas o meses hasta que disfrute de sus beneficios.

3. Trabajo.

Ya se ha mencionado que requiere más trabajo administrar propiedades en alquiler que administrar una cartera de acciones. Sus acciones no lo llamarán un domingo para quejarse de que no funciona el lavavajillas. Sus inquilinos podrían. La misma situación se aplica en caso de reparaciones de mayor envergadura, tiempo en el que el inmueble se encuentra vacío, búsqueda de nuevos inquilinos, etc.

Por el contrario, puedo comprar fondos indexados y olvidarme rápidamente de ellos. No necesito ver como cotiza el Eurostoxx o el Ibex35 a diario. Sé que incluso si cae hoy, dentro de cinco años su valor será probablemente más alto. Pero una propiedad en alquiler puede requerir de un trabajo constante y dar más de un dolor de cabeza.

4. Estimación de la inversión.

Asesor inversiones inmobiliariasLas inversiones inmobiliarias no solo dan dolores de cabeza. Una importante ventaja es que puedo predecir el retorno de una oportunidad de inversión inmobiliaria con mucha precisión. Eso se debe a que invierto para obtener un flujo de caja, en lugar de depender del aumento del precio del inmueble. Y puedo medir el flujo de caja en función del precio de compra de hoy y los alquileres de hoy, sabiendo que los alquileres rara vez caen en ciertas ciudades o zonas consolidadas. Además, cuando lo hacen, no es mucho y no por mucho tiempo.

La apreciación es una buena ventaja tanto al invertir en empresas como en inmobiliario. Sin embargo, no está garantizada. A pesar de que las acciones ofrecen ingresos en forma de dividendos, la mayoría de los rendimientos provienen del aumento de precio, lo cual no es muy predecible al menos a corto y medio plazo.

5. Control sobre la inversión.

Otro de los grandes beneficios de la inversión inmobiliaria es que tengo un gran control sobre mis inversiones inmobiliarias. Puedo hacer mejoras y aumentar el valor de un inmueble. Puedo aumentar los alquileres en consecuencia, evaluar a mis inquilinos en profundidad  y optimizar la administración de mi propiedad para que trabaje de manera más eficiente.

Por el contrario, no tengo control sobre el Ibex o el Nasdaq, y no puedo hacer mucho si sube o baja o hace piruetas. Tengo exactamente dos opciones que puedo hacer: comprar o vender. La desventaja de requerir una gestión mayor en inversiones inmobiliarias implica también más control sobre su funcionamiento y rentabilidad.

 

Conclusiones: Inversiones inmobiliarias vs inversión en bolsa.

La inversión inmobiliaria puede parecer mucho más intuitiva que la inversión en bolsa, y es esto lo que atrae a tantos inversores a los bienes raíces en primer lugar. También se ven muchos errores por simple desconocimiento básico financiero y es como se queman un buen número de inversores inmobiliarios, pensando que saben mucho más de lo que es necesario.

Aunque la inversión en bolsa sea muy compleja para algunos, el nivel más simple de comprar y mantener fondos indexados es relativamente fácil. Sería necesario un plazo breve de aprendizaje de lo fundamental para invertir de manera relativamente segura.

Por el contrario la inversión inmobiliaria requiere meses o años de formación y experiencia, o contar con la ayuda de un asesor de inversiones inmobiliarias. También es posible comprar a través de una SOCIMI u otras opciones de manera indirecta, pero no verá los beneficios descritos anteriormente. La compra de propiedades como inversión inmobiliaria de manera satisfactoria requiere conocimiento y trabajo.

Vale la pena formarse, y lo recomiendo a cualquiera que tenga un interés real. Puede obtener rendimientos increíbles con menor riesgo en comparación con las acciones. Pero tenga en cuenta que la curva de aprendizaje mínima es más pronunciada para el sector inmobiliario que para las acciones. Antes de invertir en inmuebles o en acciones, haga los deberes y aprenda a evitar los errores más comunes.

Y usted, ¿cuenta con inversiones inmobiliarias, en bolsa u otras opciones? ¿Cómo es su cartera y estrategia de inversión? Déjenos sus comentarios.

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